ערבויות לבעלי דירות בפינוי בינוי: אילו בטוחות לדרוש ומתי

בפינוי בינוי ובעסקת קומבינציה, בעל הדירה או בעל הקרקע מוסר נכס קיים ומקבל בתמורה נכס שעוד לא נבנה, ולכן הוא צריך בטוחות שיגנו עליו בכל שלב עד שהדירה החדשה רשומה על שמו. סל הבטוחות המקובל כולל ערבות לדירת התמורה בנוסח חוק המכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים כשאין פטור, ערבות רישום וערבות בדק, ובפרויקטי חיזוק גם ערבות ביצוע. הכלל החשוב ביותר: לא מפנים ולא מוסרים חזקה לפני שהערבויות העיקריות נמצאות בידי עורך הדין של בעלי הדירות.

המדריך הזה מרכז את כל סוגי הבטוחות: מה כל אחת מבטיחה, מתי היא נמסרת ומתי היא חוזרת ליזם, ומה לבדוק בנוסח. בסוף כל פרק יש קישור למדריך מפורט יותר. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.

קיבלתם הצעה מיזם ורוצים לבדוק את הבטוחות? שיחה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com.

מה הדין קובע לגבי בטוחות לבעלי דירות

בחוק פינוי ובינוי יש שני כלים שנוגעים ישירות לבטוחות. הראשון הוא מסמך עיקרי ההצעה: לפני החתימה הראשונה היזם מוסר לבעלי הדירות מסמך שמפרט, בין השאר, את הבטוחות שהוא מציע לעמידה בהתחייבויותיו. השני הוא הכלל לגבי דייר סרבן: סירוב של בעל דירה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו לו בטוחות הולמות לביצוע העסקה. מכאן שבטוחות חלשות הן לא רק סיכון כלכלי. הן עלולות גם לפגוע ביכולת של היזם להשיג רוב ולהתקדם.

בשנת 2024 פרסם משרד המשפטים טיוטת תקנות פינוי ובינוי (תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית). לפי הטיוטה, ערבות לדירת התמורה תהיה בסכום שלא יפחת משווי דירה חדשה דומה כולל מע"מ, ותימסר כנגד מסירת הדירה הישנה ליזם או המחאת הזכויות בה לגורם המממן, לפי המוקדם מביניהם. בנוסף נקבעה בטיוטה ערבות שכירות בלתי מותנית לתקופת הפינוי, ובעסקת עיבוי ערבות שתימסר כתנאי לתחילת העבודות. לפני שמסתמכים על הוראות אלה, יש לבדוק מול עורך הדין אם התקנות נכנסו לתוקף ובאיזה נוסח.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נכתב בעיקר עבור רוכשי דירות מקבלן. לפיו, מוכר לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי להבטיח את כספי הקונה באחת הדרכים שבחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח ממבטח שאישר הממונה על שוק ההון, משכנתא ראשונה, הערת אזהרה או העברת הבעלות. בפינוי בינוי בעל הדירה לא משלם כסף, ולכן מקובל להעמיד לו ערבות "בנוסח חוק המכר" בשווי דירת התמורה. השאלה אם החוק עצמו חל על דירת תמורה מורכבת יותר, והרחבנו עליה במדריך האם חוק המכר חל על דירת תמורה בפינוי בינוי.

טבלת השוואה: סוגי הבטוחות במבט אחד

ערבות חוק המכר לדירת התמורה

זו הבטוחה המרכזית. מטרתה להבטיח את בעל הדירה אם הפרויקט נכשל אחרי שהדירה הישנה כבר נהרסה. במדריך להסכם פינוי בינוי שמפיצות רשויות מקומיות מומלץ שגובה הערבות יהיה בשווי הדירה החדשה, ושהיא תעמוד בתוקף עד שהעירייה נותנת אישור אכלוס והדירה החדשה נמסרת לבעליה. בפרויקט עם ליווי בנקאי, הגורם המממן הוא שמנפיק אותה.

מה לבדוק בנוסח: שהנהנה הוא בעל הדירה עצמו או נאמן מטעמו; שהסכום משקף את שווי הדירה החדשה ולא את שווי הדירה הישנה; מנגנון הצמדה; ושתנאי המימוש ברורים ולא תלויים באישור היזם. פירוט נוסף במדריך ערבות לדירת התמורה בפינוי בינוי: מה לבדוק בהסכם. על מצבים שבהם אפשר לממש את הערבות, ראו מימוש ערבות חוק המכר.

ערבות שכירות

ערבות השכירות מבטיחה שדמי השכירות החודשיים ישולמו גם אם הבנייה מתארכת או שהיזם נקלע לקשיים. במדריך להסכם פינוי בינוי מומלץ לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית, שאפשר לממש מיד בהצגה לבנק ובלי הליך משפטי, כדי שבעל הדירה לא ייחשף לתביעות מצד המשכיר של הדירה החלופית. הערבות עומדת בתוקף עד מסירת הדירה החדשה.

מה לבדוק: שהסכום מכסה את כל תקופת הבנייה הצפויה ועוד מרווח לעיכובים, ושיש מנגנון להגדלה או הארכה אם לוח הזמנים משתנה. הרחבה במדריך ערבות שכירות לדיירים בפינוי בינוי.

ערבות ביצוע

ערבות ביצוע מבטיחה שהעבודות יושלמו. היא נפוצה בעיקר בפרויקטים שבהם הבניין לא נהרס, כמו חיזוק ועיבוי. בטיוטת התקנות נקבע שבעסקת עיבוי תימסר ערבות בלתי מותנית כנגד וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות, בסכום שהצדדים מסכימים עליו.

כדאי לזכור שתמ"א 38 כבר אינה מסלול זמין: לפי דיווחים המבוססים על מינהל התכנון, היא פקעה סופית בכל רחבי הארץ ב-18.5.2026, ולא ניתן עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה. במקומה מקדמים פרויקטים במסלול חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) או בתוכניות עירוניות. בכל המסלולים העיקרון זהה: לא מתחילים עבודות בבניין מאוכלס בלי ערבות. ראו ערבויות בפרויקט חיזוק: אילו בטוחות לדרוש מהיזם.

ערבות מיסים

בעסקת פינוי בינוי עשויים לחול מסים, ובמקרים רבים היזם מתחייב לשאת בהם. לפי המדריך להסכם פינוי בינוי, כשהמתחם לא הוכרז "מתחם פינוי בינוי" ולכן לא יינתן פטור ממיסים, מומלץ לדרוש מהיזם ערבות מיסים שמבטיחה את תשלומי המס שיידרשו בגין העסקה.

מה לבדוק: אילו מסים בדיוק מכוסים, מה קורה אם רשות המסים לא מאשרת פטור שהיה צפוי, ומתי הערבות משתחררת. נושא המע"מ בערבויות חוק המכר מוסבר במדריך ערבות חוק המכר ומע"מ.

ערבות רישום

גם אחרי שהדירה החדשה נמסרה, ייתכן שיעברו חודשים ואף שנים עד שהבית המשותף נרשם בלשכת רישום המקרקעין. ערבות הרישום מבטיחה את התחייבות היזם לרשום את הבית המשותף החדש ואת זכויות בעלי הדירות. לפי המדריך להסכם פינוי בינוי, היא מופקדת בנאמנות אצל עורך הדין של בעלי הדירות במועד מסירת הדירות, כנגד השבת ערבויות חוק המכר והשכירות ליזם. כך אין רגע שבו בעל הדירה נשאר בלי הגנה. פירוט במדריך ערבות רישום בפרויקט.

ערבות בדק

ערבות הבדק מבטיחה תיקון ליקויים אחרי המסירה. בדירה חדשה מקבלן, חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק של שנה עד 7 שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה תקופת אחריות של 3 שנים. החוק אינו מחייב ערבות בדק, ולכן היא נקבעת בהסכם. כדאי לוודא שהסכום והתקופה מתאימים לתקופות הבדק שהיזם התחייב להן. ראו ערבות בדק בפרויקט התחדשות עירונית.

ליווי בנקאי סגור: מאיפה מגיעות הערבויות

בפרויקטים רבים היזם מממן את הבנייה בליווי בנקאי, והגורם המממן מנפיק את הערבויות. חוק המכר מסדיר את הליווי הפיננסי: הכספים משולמים באמצעות שוברי תשלום לחשבון הפרויקט, והבנק או המבטח צריך להנפיק ערבות או פוליסה תוך 14 ימי עסקים מהתשלום (סעיף 3ב(ה) לחוק). בליווי "סגור" הבנק מפקח על כל תזרים הפרויקט, ולכן ערבות שהוא מנפיק נשענת על פרויקט שהוא מכיר ומבקר.

לצד זה, בעלי הדירות חותמים על שעבוד הזכויות לטובת הבנק המלווה, ובהמשך מקבלים מכתב החרגה. כדאי לקרוא: ליווי בנקאי סגור בפרויקט מגורים, שעבוד הזכויות לבנק המלווה ומכתב החרגה מהבנק המלווה.

בטוחות בעסקת קומבינציה

בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מוסר קרקע ומקבל דירות או שטחים בפרויקט שייבנה. ההיגיון זהה לפינוי בינוי: הוא צריך ערבות לשווי הדירות שיקבל, ערבות לתשלומי מס שהיזם לקח על עצמו, ובטוחה לרישום. ההבדל הוא שבדרך כלל אין דיור חלופי, ולכן אין ערבות שכירות. מדריך מלא: בטוחות לבעל קרקע בעסקת קומבינציה: מה לבקש מהיזם.

מתי נמסרות הבטוחות ומתי הן חוזרות

• בחתימה: בדרך כלל עוד אין ערבויות בנקאיות. ההגנה היא תנאי ההסכם, המועדים המרביים וזכויות הביטול.

• לפני הפינוי או מסירת החזקה: ערבות לדירת התמורה וערבות שכירות. במדריך להסכם פינוי בינוי מומלץ לקבוע בהסכם שפינוי הדירות ייעשה כנגד מסירת הערבויות.

• לפני תחילת עבודות בבניין מאוכלס: ערבות ביצוע.

• במסירת הדירה החדשה: ערבות רישום וערבות בדק, כנגד החזרת ערבויות חוק המכר והשכירות.

• אחרי הרישום ובתום תקופת הבדק: החזרת ערבויות הרישום והבדק.

חוק המכר מאפשר למוכר שנתן ערבות בנקאית או פוליסה להחליף אותה בבטוחה אחרת, כמו הערת אזהרה, רק אחרי שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה, ובתנאי שהחוזה לא אוסר זאת. ראו החלפת ערבות חוק המכר אחרי מסירת הדירה.

רשימת בדיקה לנוסח כל ערבות

• מי הנהנה: בעל הדירה או נאמן מטעמו, ולא היזם.

• מי המנפיק: בנק, או מבטח שאישר הממונה על שוק ההון. על ערבויות מגופים אחרים ראו ערבות חוק מכר מגוף חוץ-בנקאי ופוליסת ביטוח במקום ערבות בנקאית.

• סכום והצמדה: האם הסכום משקף את הסיכון בפועל והאם הוא צמוד.

• תנאי מימוש: האם היא אוטונומית וניתנת לפירעון עם דרישה, או מותנית בהוכחות.

• תוקף: האם הוא מתאים ללוח הזמנים, ומה קורה כשהפרויקט מתארך.

• שחרור: באיזה אירוע היא חוזרת ליזם, והאם נדרש לכך אישור של עורך הדין של הדיירים.

• אחידות: האם כל בעלי הדירות מקבלים בטוחות באותם עקרונות.

טעויות נפוצות

• להסתפק בהתחייבות כללית "להעמיד ערבויות" בלי לפרט סוג, סכום ומועד.

• להסכים לפנות לפני שהערבויות נמסרו לעורך הדין של בעלי הדירות.

• לקבל ערבות ששוויה כשווי הדירה הישנה ולא כשווי הדירה החדשה.

• לא לבדוק שהתוקף של ערבות השכירות מכסה עיכובים.

• להחזיר ערבות אחת לפני שהבאה אחריה נמסרה, וכך להישאר בלי הגנה בין המסירה לרישום.

• להניח שערבות אישית של היזם או של חברת האם שקולה לערבות בנקאית. ראו ערבות אישית של היזם או ערבות חברת אם.

שאלות נפוצות

האם חובה שהערבות לבעלי הדירות תהיה בנקאית?

הדין דורש לפרט את הבטוחות במסמך עיקרי ההצעה, וסירוב לעסקה שלא הוצעו בה בטוחות הולמות אינו נחשב בלתי סביר. סוג המנפיק עצמו נקבע בהסכם. בפועל, בפרויקט מלווה הערבויות מונפקות על ידי הגורם המממן, שהוא בנק או מבטח.

מי מחזיק בערבויות?

מקובל שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות מחזיק אותן בנאמנות. כדאי לקבוע זאת במפורש בהסכם, יחד עם התנאים להחזרתן.

מה קורה אם היזם לא מוסר ערבות במועד?

התשובה תלויה בהסכם. לכן חשוב לקבוע שמסירת הערבויות היא תנאי לפינוי ולמסירת החזקה. אם היזם בקשיים, ראו יזם בקשיים בפרויקט התחדשות עירונית.

בכמה זמן צריכה להגיע ערבות אחרי תשלום?

בפרויקט עם ליווי פיננסי לפי חוק המכר, הבנק או המבטח צריך להנפיק את הערבות תוך 14 ימי עסקים מהתשלום. ראו ערבות חוק המכר אחרי תשלום.

האם ערבות חוק המכר מחליפה את ערבות הרישום?

לא. ערבות חוק המכר מגינה עד המסירה, וערבות הרישום מגינה מהמסירה ועד שהדירה רשומה על שם הבעלים. לכן נכון שהאחת תוחלף בשנייה ולא שתיעלם.

האם יש הבדל בין בעלי דירות בבניין אחד?

הבטוחות צריכות להינתן לכל בעלי הדירות לפי אותם עקרונות. מסמך עיקרי ההצעה, שנמסר לכולם, הוא בסיס טוב לבדיקת אחידות.

מדריכים נוספים על ערבויות ובטוחות

• מקדמה של 7 אחוז לקבלן: מתי חייבים לתת לרוכש בטוחה

• לוח תשלומים בלי ערבות בנקאית: השיעורים לפי שלבי הבנייה

• ערבות חוק המכר במשרד או חנות מקבלן: האם החוק חל

• הסכם ליווי בנקאי: מה הוא חייב לכלול

• קבלן בלי ליווי בנקאי: מה הוא חייב להודיע ומה לבדוק

מדריכים מרכזיים נוספים

• פינוי בינוי – המדריך המלא לבעלי דירות

• מה מקבלים בפינוי בינוי – תמורות לבעלי הדירות

• עסקת קומבינציה – המדריך לבעלי קרקע

• איך בוחרים יזם להתחדשות עירונית

מקורות

• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – נוסח בוויקיטקסט

• כל זכות – מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן

• כל זכות – אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה

• gov.il – טיוטת תקנות פינוי ובינוי (תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024

• מדריך להסכם פינוי בינוי (חוברת לבעלי דירות, באתר עיריית רחובות)

• מרכז הנדל"ן – פקיעת תמ"א 38 בתל אביב, בת ים ובני ברק וחלופת שקד

• מרכז הנדל"ן – פקיעת תמ"א 38 בכל הארץ ב-18.5.2026 (על בסיס נתוני מינהל התכנון)

עודכן: נובמבר 2026

לבדיקת היתכנות ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com