ערבות חוק המכר אחרי תשלום: תוך כמה זמן היא אמורה להגיע

שילמתם תשלום לקבלן ועכשיו אתם מחכים לכתב הערבות. כמה זמן סביר לחכות, ומתי זה כבר עיכוב שמצריך פעולה? בפרויקט עם ליווי פיננסי החוק נותן תשובה ברורה, וכדאי להכיר אותה כדי לא להיגרר לחודשים של המתנה.

מה קובע החוק

לפי סעיף 3ב(ה) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תאגיד מלווה ימציא ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או ערבות מנותן ערבות אחר בשל הסכום ששילם הקונה לפי הסדר השוברים, למעט רכיב המע"מ, בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום – או יוודא שניתנה לקונה בטוחה אחרת בהתאם לסעיף 2 לחוק. הוראת ניהול בנקאי תקין 326 של המפקח על הבנקים חוזרת על אותו פרק זמן.

שימו לב לשני פרטים: מדובר בימי עסקים ולא בימים קלנדריים, והמועד נספר מיום התשלום בשובר.

מה כתוב בערבות

הערבות אמורה להבטיח את החזר הסכום ששילמתם, ללא רכיב המע"מ, בנסיבות שהחוק מפרט. לפי סעיף 3א1, הכספים המובטחים מוצמדים לפי שיטת ההצמדה שסוכמה בחוזה, ואם לא סוכמה – למדד תשומות הבנייה. נוסח הערבות הבנקאית נקבע בתקנות שהותקנו מכוח החוק.

מה לבדוק בכתב הערבות כשהוא מגיע

• שם המוטב ומספר הזהות – שלכם, ושל כל הרוכשים הרשומים בחוזה.

• זיהוי הדירה והפרויקט, כפי שהם מופיעים בחוזה ובשובר.

• הסכום – תואם לתשלום, בניכוי רכיב המע"מ.

• מנגנון ההצמדה – תואם למה שנקבע בחוזה.

• שם הגוף שהנפיק את הערבות – בנק, מבטח או נותן ערבות אחר.

אם משהו לא תואם, פנו מיד לבנק המלווה לתיקון. קל יותר לתקן טעות כשהיא טרייה.

ערבות מבנק, ממבטח או מנותן ערבות אחר

נכון למועד כתיבה, הנוסח המשולב של החוק מכיר לא רק בערבות בנקאית ובפוליסת ביטוח, אלא גם בערבות מ"נותן ערבות אחר" – גופים פיננסיים מפוקחים מסוגים שהחוק מפרט, שעומדים בדרישות נזילות והלימות הון שקבע הגורם המפקח עליהם. התוספת נעשתה בתיקון שנכלל בחוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026. מבחינתכם, השאלה החשובה זהה בכל המקרים: שהמסמך הונפק כדין, על הסכום הנכון, ושאתם יודעים מול מי פונים אם יש בעיה.

צעד אחר צעד כשהערבות לא הגיעה

• בדקו שהתשלום אכן בוצע בשובר ולחשבון הליווי, ושמרו את האישור.

• פנו ליזם ובקשו את הערבות או אישור שהיא בדרך.

• פנו ישירות לבנק המלווה (או למבטח המלווה) עם פרטי השובר והתשלום.

• אם הפנייה לא מטופלת, אפשר לפנות לממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון. לפי סעיף 3ד, פנייה הנוגעת לתאגיד בנקאי מועברת לבירור המפקח על הבנקים, ופנייה הנוגעת למבטח – לממונה על שוק ההון.

• שקלו להתייעץ עם עורך דין לפני תשלומים נוספים.

כמה ערבויות צפויות לאורך העסקה

בפרויקט מלווה, כל תשלום בשובר אמור להוליד בטוחה. לכן ברוב העסקאות מצטברות כמה ערבויות או פוליסות, אחת לכל שלב תשלום, או מסמך מעודכן שמשקף את הסכום המצטבר – לפי הנוהג של התאגיד המלווה. לדעתנו, כדאי להחזיק טבלה פשוטה: תאריך תשלום, סכום, מספר שובר, ותאריך קבלת הבטוחה. טבלה כזו מאפשרת לזהות מיד אם משהו חסר.

מה קורה לערבויות בסוף הדרך

הערבויות לא נשארות לנצח. סעיף 2א לחוק מאפשר למוכר להחליף ערבות או פוליסה בבטוחה אחרת – משכנתה, הערת אזהרה או רישום בעלות – אחרי שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, אלא אם נקבע בחוזה שהמוכר אינו רשאי לעשות זאת. לכן, לדעתנו, כדאי לשמור את כל כתבי הערבות עד שהחלופה רשומה בפועל ובדקתם אותה.

ומה אם אין ליווי פיננסי

המועד של 14 ימי עסקים קבוע בסעיף שעוסק בתאגיד מלווה. בפרויקט ללא ליווי, המוכר עדיין אינו רשאי לקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי לתת אחת הבטוחות שבסעיף 2. במקרה כזה, לדעתנו כדאי לקבוע בחוזה שהבטוחה תימסר לפני כל תשלום נוסף, ולא אחריו.

שאלות נפוצות

האם הבנק יכול לתת ערבות אחת גדולה במקום ערבות לכל תשלום?

הנוהג משתנה. מה שחשוב הוא שהסכום המובטח יכסה את כל מה ששילמתם, בהתאם לחוק.

מה אם הסכום בערבות נמוך מהסכום ששילמתי?

ההפרש אמור להיות רכיב המע"מ, שאינו נכלל בערבות. אם הפער גדול מזה, פנו לבנק המלווה לבירור.

האם יש סנקציה על בנק שלא הוציא ערבות?

כן. החוק קובע עונשין ועיצום כספי לתאגיד מלווה שלא המציא בטוחה בניגוד לסעיף 3ב(ה).

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחות שקיבלתם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.