איך קוראים נסח טאבו ומה בודקים בתיק הבניין לפני קנייה
איך קוראים נסח טאבו ומה בודקים בתיק הבניין לפני קנייה
לפני קניית דירה, בית או קרקע בישראל יש לבדוק מי הבעלים, מה רשום על הנכס ומה נבנה בו בפועל לעומת מה שהותר. שני מקורות מרכזיים עונים על השאלות: נסח רישום המקרקעין, המוכר כנסח טאבו, ותיק הבניין בוועדה המקומית. המדריך מסביר מה רואים בכל אחד מהם, אילו סימני אזהרה לחפש ומה תפקיד עורך הדין והשמאי בבדיקה.
מה מופיע בנסח טאבו
הנסח מתאר את החלקה או את תת החלקה: שטח, בעלים וחלקם, ומה רשום לטובת צדדים אחרים. יש לבדוק שהמוכר הוא הבעלים הרשום או שיש לו זכות להעביר את הנכס.
בעלות – שמות הבעלים וחלקם, והאם יש כמה בעלים במושע.
משכנתאות – שעבוד לטובת בנק שיש לסלק במסגרת העסקה.
הערות אזהרה – התחייבויות למכור או לרשום לטובת אחרים.
עיקולים – צווים שמגבילים את העברת הנכס.
צמידויות – חניה, מחסן או גג שמוצמדים לדירה.
כשהנכס אינו רשום בטאבו
דירות רבות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו, למשל בבניינים שטרם נרשמו כבית משותף. במקרה כזה בודקים אישור זכויות מהגוף הרלוונטי. יש לוודא שהזכויות רשומות על שם המוכר ושאין עליהן שעבודים או הערות.
במקרים של שרשרת מכירות שלא נרשמה, נדרשת בדיקה משפטית של כל ההסכמים בשרשרת.
מה בודקים בתיק הבניין
תיק הבניין בוועדה המקומית מכיל את ההיתרים ואת התכניות שאושרו. השוואה בין התכנית המאושרת לבין המצב בפועל חושפת חריגות בנייה, כמו מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף או שינוי שימוש.
חריגות כאלה עלולות לגרור צווי הריסה, קנסות, קשיים במימון ובעיות במכירה עתידית, ולכן חשוב לגלות אותן לפני החתימה.
בדיקות נוספות שכדאי לעשות
מעבר לטאבו ולתיק הבניין יש מקורות מידע נוספים.
מידע תכנוני – תכניות שחלות על המגרש ותכניות בהכנה בסביבה.
חובות – ארנונה, מים, ועד בית והיטלים פתוחים.
שמאות – הערכת שווי בלתי תלויה, שנדרשת גם לצורך משכנתא.
בדק בית – בדיקה הנדסית של מצב הנכס.
סימני אזהרה ושאלות לשאול
הערת אזהרה לטובת צד שלישי, עיקול, פער בין השטח הרשום לשטח בפועל, מוכר שאינו הבעלים הרשום ובנייה ללא היתר הם סימנים שמחייבים עצירה ובדיקה. שאלו את המוכר מתי נבנו התוספות, האם יש היתר, האם יש הליכים משפטיים פתוחים ומה מצב הרישום של הבניין כולו. עורך הדין בודק את הצד המשפטי, השמאי את השווי והתכנון, ומהנדס את המצב הפיזי.
איך קבוצת אלקיים מסייעת בבדיקות
אנחנו עוסקים בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ובהן בדיקת זכויות ותכנון היא נקודת המוצא. אנחנו עוזרים ללקוחות להבין את הממצאים ולחבר אותם לעורך דין ולשמאי המתאימים.
שאלות נפוצות – בדיקות לפני קניית נכס
איך מוציאים נסח טאבו?
ניתן להזמין נסח רישום באתר הממשלתי של רשם המקרקעין בתשלום אגרה. לנכס שאינו רשום בטאבו יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל או לחברה המשכנת.
מה עושים אם מופיעה משכנתא בנסח?
זה מצב נפוץ. בדרך כלל חלק מהתמורה משולם ישירות לבנק כדי לסלק את המשכנתא, בתיאום עורכי הדין.
האם חריגת בנייה מבטלת עסקה?
לא בהכרח, אבל היא משפיעה על השווי, על המימון ועל הסיכון. יש להעריך אותה עם עורך דין ושמאי לפני החתימה.
למה קבוצת אלקיים
קבוצת אלקיים נשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות של ניסיון. קובי אלקיים נדל״ן בע״מ פועלת מרחוב ריב״ל 37 בתל אביב בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, עם חברות מגבות וערבויות ללקוחות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב