תשואה משכירות או פוטנציאל התחדשות ואיך בוחרים אסטרטגיה
תשואה משכירות או פוטנציאל התחדשות ואיך בוחרים אסטרטגיה
משקיעים בנדל״ן בישראל בוחרים בדרך כלל בין כמה כיוונים: נכס שמניב שכירות שוטפת, נכס שצפוי לעלות בערכו, נכס ישן עם פוטנציאל התחדשות עירונית, או השתתפות בפיתוח. לכל כיוון יש פרופיל שונה של תזרים, סיכון, נזילות וזמן. המדריך משווה בין האפשרויות באופן איכותי ומציע שאלות שיעזרו להתאים את האסטרטגיה למשקיע ולא להפך.
ארבע אסטרטגיות מרכזיות
החלוקה הבאה פשוטה, ובפועל נכסים רבים משלבים יותר מכיוון אחד.
הכנסה משכירות – נכס מוכן להשכרה שמייצר תזרים שוטף.
עליית ערך – נכס באזור שצפוי להשתפר, כשהתזרים משני.
פוטנציאל התחדשות – נכס ישן במקום שבו צפויה התחדשות עירונית.
פיתוח ויזמות – השתתפות בפרויקט, לרוב כשותף או כמשקיע הון.
שכירות שוטפת מול התחדשות עתידית
נכס מניב נותן תזרים צפוי יחסית, אבל דורש ניהול, תחזוקה והתמודדות עם תקופות ללא שוכר. נכס במתחם התחדשות עשוי להניב דירה חדשה בעתיד, אבל לוח הזמנים אינו בשליטת המשקיע, והנכס הישן עשוי להניב שכירות נמוכה ולדרוש תיקונים.
משקיע שצריך תזרים חודשי יתקשה לשאת נכס שכל ערכו בעתיד. משקיע עם אופק ארוך וסבלנות יכול לראות בהתחדשות מנוף משמעו תי.
פיתוח ויזמות כאסטרטגיה
השקעה בפיתוח מציעה פוטנציאל רווח גבוה יותר, אבל גם סיכון גבוה יותר: תכנוני, ביצועי ושיווקי. בדרך כלל היא נעשית דרך שותפות, ולכן חשוב להבין את מבנה השותפות, את סדר הנשייה ואת זהות השותף המנהל. זו אסטרטגיה למשקיע שמסוגל לשאת הפסד חלקי ואינו זקוק לכסף בטווח הקרוב.
איך מתאימים אסטרטגיה למשקיע
לפני שבוחרים נכס כדאי לענות בכנות על כמה שאלות.
אופק זמן – מתי ייתכן שתצטרכו את הכסף.
תזרים – האם אתם זקוקים להכנסה שוטפת.
מינוף – כמה מימון בנקאי אתם מוכנים לקחת ומה קורה אם הריבית משתנה.
מעורבות – כמה זמן אתם מוכנים להקדיש לניהול.
מיסוי – איך האסטרטגיה משפיעה על המס שלכם, בבדיקה עם יועץ מס.
סיכונים משותפים לכל האסטרטגיות
כל השקעה בנדל״ן חשופה לשינויים בריבית, במדיניות מיסוי ובתכנון, וכן לנזילות נמוכה יחסית. ריכוז כל ההון בנכס אחד מגדיל את החשיפה. כדאי לבנות תחזית שמרנית, לשמור רזרבה, ולהתייעץ עם שמאי, עורך דין ויועץ מס לפני כל רכישה. המדריך אינו ייעוץ השקעות אישי.
איך קבוצת אלקיים עובדת עם משקיעים
אנחנו פועלים בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, עובדים עם חברות מגבות ומביאים שותפים. אנחנו עוזרים למשקיעים להבין את המבנה, את הסיכונים ואת הביטחונות בכל אחד מהכיוונים שבהם אנחנו פעילים.
שאלות נפוצות – אסטרטגיית השקעה בנדלן
מה עדיף, דירה להשכרה או דירה במתחם פינוי בינוי?
זה תלוי בצורך בתזרים ובאופק הזמן. דירה להשכרה מתאימה למי שצריך הכנסה שוטפת, ודירה במתחם התחדשות למי שיכול להמתין ולשאת אי ודאות.
האם אפשר לשלב כמה אסטרטגיות?
כן, ו לעתים זה מקטין את הסיכון. למשל נכס מניב לצד השתתפות מוגבלת בפרויקט פיתוח.
האם המדריך הוא ייעוץ השקעות?
לא. זה מידע כללי. להחלטה אישית יש להתייעץ עם בעלי מקצוע מורשים.
למה קבוצת אלקיים
קבוצת אלקיים ממשיכה דרך משפחתית שהחלה ב־1945 ונמשכת שלושה דורות. קובי אלקיים נדל״ן בע״מ עוסקת בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, עובדת עם חברות מגבות ומביאה שותפים.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב