תושב חוץ שמשכיר או מוכר דירה בישראל וחובות הדיווח
תושב חוץ שמשכיר או מוכר דירה בישראל וחובות הדיווח
ישראלים שעברו לחו״ל, יהודים מהתפוצות ומשקיעים זרים מחזיקים דירות בישראל להשכרה, לשימוש משפחתי או להשקעה. תושבות לצורכי מס משפיעה על מס הרכישה, על מס השבח במכירה ועל המס על הכנסה משכירות. המדריך מציג בקווים כלליים את המיסים והדיווחים העיקריים, בלי שיעורים ומספרים, ומדגיש את הצורך בייעוץ מקצועי בשתי המדינות.
מי נחשב תושב חוץ לצורכי מס
תושבות לצורכי מס בישראל נקבעת לפי מרכז החיים ולפי מבחנים שבפקודת מס הכנסה, ולא לפי אזרחות בלבד. אדם יכול להיות אזרח ישראלי ותושב חוץ לצורכי מס, או להפך. ההגדרה משפיעה על כל המיסים שיפורטו כאן, ולכן זו השאלה הראשונה שיש לברר עם יועץ מס.
גם לאמנות מס בין ישראל למדינת המגורים יש השפעה על אופן המיסוי ועל האפשרות לקבל זיכוי.
מס רכישה
מס רכישה משולם על ידי הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין. המדרגות וההקלות תלויות בשאלה אם מדובר בדירה יחידה, בדירה נוספת ובתושבות הרוכש. תושב חוץ עשוי שלא ליהנות מהקלות מסוימות שחלות על תושבי ישראל, ולכן חשוב לבדוק זאת לפני החתימה.
מס על הכנסה משכירות
הכנסה משכירות דירה בישראל חייבת בדיווח בישראל. החוק מציע כמה מסלולי מיסוי להשכרת דירת מגורים, והבחירה ביניהם תלויה בהיקף ההכנסה ובנסיבות האישיות. תושב חוץ צריך לבדוק גם איך ההכנסה מדווחת במדינת מגוריו ואם ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם בישראל.
בחירת מסלול – השוואה בין המסלולים עם יועץ מס.
ניכוי במקור – בדיקה אם השוכר נדרש לנכות מס.
דיווח במדינת המגורים – תיאום עם יועץ מקומי.
מכירת דירה ומס שבח
במכירת דירה בישראל חל מס שבח על הרווח, בכפוף לפטורים שבחוק. חלק מהפטורים מותנים בתושבות או בכך שהדירה היא דירה יחידה, ויש כללים מיוחדים לתושבי חוץ. המוכר נדרש להגיש הצהרה לרשות המסים, והקונה נדרש לעכב חלק מהתמורה עד להמצאת אישור מסים, לפי הנוהל החל.
חובות דיווח וטעויות נפוצות
הטעויות הנפוצות הן הנחה שדיווח במדינת המגורים מספיק, אי ניהול תיעוד של הוצאות ושיפוצים שיכולים להפחית את המס במכירה, והעברת כספים ללא תיעוד מתאים. כדאי לשמור הסכמי שכירות, קבלות, אישורי העברה ומסמכי רכישה, ולמנות מייצג בישראל שיטפל בדיווחים. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס.
הצהרה במכירה – הגשה לרשות המסים במועד.
תיעוד – שמירת מסמכי רכישה, שיפוץ והוצאות.
מייצג מקומי – רואה חשבון או עורך דין בישראל.
איך קבוצת אלקיים עובדת עם בעלי נכסים מחו״ל
הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית. אנחנו עוסקים בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ועוזרים לבעלי נכסים שמתגוררים בחו״ל לנהל את הצד הנדל״ני ולתאם עם יועצי המס ועורכי הדין הרלוונטיים.
שאלות נפוצות – מיסוי לתושבי חוץ
האם תושב חוץ משלם מס רכישה גבוה יותר?
תושב חוץ עשוי שלא להיות זכאי להקלות מסוימות, ולכן המס עשוי להיות שונה. יש לבדוק את המצב העדכני עם יועץ מס.
האם צריך לדווח בישראל על שכירות אם אני גר בחו״ל?
כן, הכנסה משכירות נכס בישראל חייבת בדיווח בישראל, בנוסף לדיווח שעשוי להידרש במדינת המגורים.
האם יש פטור ממס שבח לתושב חוץ?
חלק מהפטורים מוגבלים לתושבי ישראל או מותנים בתנאים נוספים. יש לבדוק זאת לפני המכירה.
למה קבוצת אלקיים
קבוצת אלקיים נשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות. קובי אלקיים נדל״ן בע״מ, ברחוב ריב״ל 37 בתל אביב, עוסקת בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב