מכירת נכס בירושה עם כמה יורשים ושותפים במושע
מכירת נכס בירושה עם כמה יורשים ושותפים במושע
עסקאות מורכבות בנדל״ן נוצרות לעתים קרובות סביב ירושה: הורים הותירו דירה, בית או קרקע, והיורשים חלוקים על המכירה, על המחיר או על השאלה מי מקבל מה. במקרים אחרים הזכויות אינן רשומות, יש שותפים במושע שאינם מכירים זה את זה או שיש הליך משפטי פתוח. המדריך מסביר את שלבי ההסדרה, את האפשרויות לפתרון ואת הדרך לבנות עסקה גם כאשר לא כולם מסכימים.
הצעד הראשון: הסדרת הזכויות
לפני שמדברים על מכירה צריך לדעת מי הבעלים. לשם כך נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה, ולאחר מכן רישום הזכויות על שם היורשים בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. נכס שאינו רשום על שם המוריש מחייב קודם הסדרה של שרשרת הזכויות, ולעתים זו העבודה הארוכה ביותר.
צו ירושה או צוואה – מסמך שקובע מי היורשים ומה חלקו של כל אחד.
רישום – העברת הזכויות על שם היורשים.
מסים – בדיקת ההשלכות של העברה ומכירה עם יועץ מס.
שותפות במושע ומה היא אומרת
כשכמה אנשים מחזיקים יחד בנכס בלי חלוקה פיזית, כל אחד מחזיק חלק בכל הנכס. זו בעלות במושע. שום שותף אינו יכול להחליט לבדו על כל הנכס, אבל כל שותף רשאי בדרך כלל למכור את חלקו או לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף.
המצב הזה יוצר לעתים קיפאון: אחד רוצה למכור, אחר רוצה לגור, ושלישי רוצה לחכות לעליית ערך.
אפשרויות לפתרון מחלוקת
יש כמה דרכים לצאת מקיפאון, והן שונות מאוד בעלות ובזמן.
קנייה הדדית – שותף אחד קונה את חלקי האחרים לפי שומה מוסכמת.
מכירה משותפת – כל השותפים מוכרים יחד לצד שלישי.
עסקת קומבינציה – מסירת הקרקע ליזם תמורת דירות שמתחלקות בין השותפים.
גישור – הליך מוסכם שיכול לחסוך זמן וכסף.
פירוק שיתוף – פנייה לבית המשפט, שעשוי להורות על מכירה.
זכויות לא רשומות וסכסוכים פתוחים
לעתים הנכס מבוסס על חוזה ישן שלא נרשם, על בנייה ללא היתר או על הסכם שיתוף לא ברור. במקרים כאלה נדרשת בדיקה משפטית ותכנונית מעמיקה לפני כל עסקה. קונה או יזם שמוכן להיכנס לעסקה כזו יבקש מבנה שמגן עליו, למשל תשלום בשלבים לפי התקדמות ההסדרה ונאמנות אצל עורך דין.
שאלות לשאול לפני שמתקדמים
האם כל היורשים מזוהים וזמינים? האם יש הסכם שיתוף או צוואה שמגבילים מכירה? האם הנכס רשום על שם המוריש? האם יש חובות, משכנתא או עיקולים? האם אחד השותפים מתגורר בנכס? התשובות יקבעו אם נכון למכור, להשביח או להמתין.
איך קבוצת אלקיים עוסקת בעסקאות מורכבות
עסקאות מורכבות הן אחד מתחומי העיסוק שלנו, לצד פיתוח, התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. אנחנו עוזרים ליורשים ולשותפים לבחון אפשרויות, מביאים שותפים או חברות מגבות כשצריך, ומספקים ערבויות ללקוחות כחלק ממבנה העסקה.
שאלות נפוצות – נכס בירושה עם כמה שותפים
האם אפשר למכור נכס בירושה אם אחד היורשים מתנגד?
כל יורש יכול בדרך כלל למכור את חלקו, והשותפים יכולים לבקש פירוק שיתוף בבית המשפט. עדיף לנסות קודם הסדר מוסכם.
מה ההבדל בין צו ירושה לצו קיום צוואה?
צו ירושה ניתן כשאין צוואה והחלוקה נעשית לפי החוק, וצו קיום צוואה מאשר צוואה קיימת. שניהם מאפשר ים לרשום את הזכויות.
האם עסקת קומבינציה מתאימה לנכס של כמה יורשים?
לעתים כן, כי כל יורש יכול לקבל דירה משלו במקום לחלוק בנכס אחד. זה דורש הסכמה ותכנון זהיר.
למה קבוצת אלקיים
קובי אלקיים נדל״ן בע״מ, ברחוב ריב״ל 37 בתל אביב, עוסקת בעסקאות מורכבות, בפיתוח, בהתחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה, עובדת עם חברות מגבות ומספקת ערבויות ללקוחות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב