חיזוק מבנים אחרי תמא 38 והמסלולים העירוניים החדשים
חיזוק מבנים אחרי תמא 38 והמסלולים העירוניים החדשים
תמ״א 38 הייתה במשך שנים המסלול המוכר לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה נוספות ליזם. עם הזמן החלו המדינה והרשויות המקומיות להחליף אותה בתכניות עירוניות ובמסלולים אחרים, והכללים אינם זהים בכל עיר. המדריך מסביר באופן כללי את שני המסלולים המוכרים, חיזוק ותוספת והריסה ובנייה, מה בעלי הדירות מקבלים, ולמה חשוב לבדוק את המצב העדכני מול אנשי מקצוע.
מה היה הרעיון של תמא 38
בניינים שנבנו לפני שנכנסו לתוקף תקני בנייה לעמידות ברעידות אדמה זקוקים לחיזוק, והמדינה אינה מממנת אותו ישירות. לכן ניתנו זכויות בנייה נוספות, כמו קומות או יחידות דיור, ויזם שמקבל אותן מממן את החיזוק ומוסיף לדיירים שיפורים.
חיזוק ותוספת – הבניין נשאר, מחוזק ומקבל קומות ודירות חדשות.
הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש עם יותר דירות, מסלול המכונה לעתים תמ״א 38/2.
למה המסגרת משתנה
לאורך השנים עלו ביקורות: עומס על תשתיות, פער בין הכדאיות באזורי ביקוש לבין הפריפריה, ותכנון נקודתי של בניין בודד במקום שכונה. לכן רשויות מקומיות רבות עוברות לתכניות מתאר או לתכניות התחדשות עירוניות שקובעות כללים משלהן, והמחוקק עוסק גם הוא במסלולים חלופיים. המשמעות לבעלי דירות היא שהכלל שהיה נכון לשכן לפני כמה שנים עשוי לא לחול היום.
משום כך כל מסקנה במדריך הזה היא כללית, ויש לבדוק בוועדה המקומית ומול עורך דין מה חל על הבניין שלכם בפועל.
מה בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל
במסלול החיזוק הדיירים מקבלים בדרך כלל חיזוק מבני, ממ״ד או חדר נוסף, מרפסת, מעלית ושיפוץ חזית ולובי. במסלול הריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה ולעתים גדולה יותר, חניה ושכר דירה בתקופת הבנייה.
התמורה תלויה בזכויות שהתכנית מעניקה, בגודל המגרש, בכלכליות הפרויקט ובמשא ומתן, ולכן אין תמורה סטנדרטית שאפשר להבטיח מראש.
איך בודקים את המסלול הרלוונטי לבניין
לפני שמשוחחים עם יזמים כדאי לדעת מה אפשרי על המגרש.
הוועדה המקומית – בירור אילו תכניות התחדשות חלות על הרחוב והמגרש.
מדיניות עירונית – חלק מהערים פרסמו מסמכי מדיניות להתחדשות.
שמאי – בדיקה של הזכויות הצפויות ושל הכדאיות.
עורך דין מטעם הדיירים – ליווי ההתקשרות עם היזם.
סיכונים ושאלות לשאול יזם
הסיכונים המוכרים הם פרויקטים שנתקעים באמצע, מטרדי בנייה כשגרים בבניין, ויזמים שמתחייבים לתמורה שאינם יכולים לממן. שאלו: האם יש ליווי בנקאי? אילו ערבויות יינתנו לדיירים? מה לוח הזמנים ומה הפיצוי על איחור? מה קורה אם המסלול התכנוני משתנה באמצע? מה מעמד הפרויקט אם תכנית עירונית חדשה מחליפה את הקודמת?
איך קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות
אנחנו פועלים בהתחדשות עירונית בפינוי בינוי ובתמ״א 38, עובדים עם חברות מגבות ומספקים ערבויות ללקוחות. אנחנו עוזרים לבעלי דירות להבין איזה מסלול מתאים לבניין שלהם ולבחון הצעות של יזמים לפי ביטחונות ויכולת ביצוע.
שאלות נפוצות – חיזוק מבנים והתחדשות
האם עדיין אפשר לעשות תמא 38?
זה תלוי בעיר, בתכניות שחלות על המגרש ובשינויים בחקיקה. יש לבדוק מול הוועדה המקומית ועורך דין מה המצב העדכני.
מה ההבדל בין חיזוק ותוספת לבין הריסה ובנייה?
בחיזוק הבניין הקיים נשאר ומורחב, ובהריסה ובנייה נבנה בניין חדש לגמרי. המסלול השני מורכב יותר אך מניב לרוב תמורה גדולה יותר.
האם חייבים הסכמה של כל הדיירים?
לא בהכרח. החוק קובע רוב נדרש ומנגנונים למקרי התנגדות, והפרטים משתנים. יש לבדוק זאת עם עורך דין.
למה קבוצת אלקיים
קובי אלקיים נדל״ן בע״מ, חלק מקבוצת אלקיים, נשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות. אנחנו עוסקים בהתחדשות עירונית בפינוי בינוי ובתמ״א 38, בפיתוח ובעסקאות מורכבות, עובדים עם חברות מגבות ומספקים ערבויות ללקוחות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב