מי משלם היטל השבחה בהתחדשות עירונית ובעסקת קומבינציה
מי משלם היטל השבחה בהתחדשות עירונית ובעסקת קומבינציה
היטל השבחה הוא תשלום שבעל מקרקעין משלם לוועדה המקומית כאשר ערך המקרקעין עולה בעקבות החלטה תכנונית. בעסקאות רגילות השאלה פשוטה יחסית, אבל בהתחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה יש כמה צדדים, כמה מועדים וכמה החלטות תכנוניות, ולכן חלוקת ההיטל צריכה להיקבע בחוזה. המדריך מסביר באופן כללי מה יוצר את החבות, מתי היא משולמת ואיך מתמודדים איתה בעסקאות מורכבות.
מה יוצר חבות בהיטל השבחה
לפי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה חל כאשר שווי המקרקעין עולה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. השמאי מטעם הוועדה בוחן את השווי לפני ההחלטה ואחריה, וההיטל נגזר מהפער.
אין צורך שבעל הנכס יבקש את השינוי. די בכך שהנכס הושבח בעקבות החלטה תכנונית, גם אם היא יזומה על ידי העירייה.
מתי משלמים בפועל
החבות נוצרת עם ההחלטה התכנונית, אבל התשלום נדרש בדרך כלל במועד מימוש. במועד זה הוועדה מוציאה שומה, ולבעל הנכס יש זכויות השגה וערר אם הוא חולק עליה.
מכירה – מוכר נכס מושבח נדרש בדרך כלל להסדיר את ההיטל לפני העברת הזכויות.
היתר – בקשה להיתר שמנצל זכויות חדשות מחייבת הסדרת היטל.
שימוש – התחלת שימוש חורג שאושר עשויה ליצור חיוב.
היטל השבחה בהתחדשות עירונית
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימות הוראות מיוחדות בחוק ובתקנות, ולעתים גם החלטות של רשויות מקומיות לגבי הפחתה או פטור במסלולים מסוימים. ההוראות משתנות מעת לעת ותלויות בסוג המסלול ובמיקום, ולכן אין להניח פטור מראש.
בדרך כלל ההסכם עם היזם קובע שהיזם נושא בהיטל החל על הזכויות החדשות, אבל כדאי לוודא שזה כתוב במפורש.
היטל השבחה בעסקת קומבינציה
בקומבינציה בעל הקרקע מעביר חלק מהזכויות ליזם, והשאלה מי נושא בהיטל על הזכויות שנוצרו היא שאלה מסחרית. יש הסכמים שבהם היזם נושא בכל ההיטל, ויש כאלה שבהם הוא מתחלק. חשוב להגדיר גם מה קורה אם השומה גבוהה מהצפוי ומי מנהל את ההשגה.
הגדרה ברורה – מי משלם, על אילו זכויות ובאיזה מועד.
בטוחה – ערבות לתשלום ההיטל כשהוא מוטל על היזם.
ניהול שומה – מי ממנה שמאי ומי מחליט על השגה.
שאלות לשאול לפני חתימה
האם כבר הוצאה שומה על הנכס? אילו תכניות אושרו מאז שנרכש? האם יש הסדר מיוחד בעיר לגבי התחדשות עירונית? מי ישא בהיטל אם העסקה תתבטל באמצע? שמאי מקרקעין ועורך דין הם הכתובת לתשובות, והשאלות צריכות לקבל מענה לפני החתימה ולא אחריה.
איך קבוצת אלקיים עוזרת
אנחנו פועלים בעסקאות קומבינציה, בהתחדשות עירונית ובעסקאות מורכבות. אנחנו עוזרים לבעלי נכסים להבין היכן ההיטל נכנס לתמונה, מתאמים עם השמאי ועם עורך הדין ומוודאים שההסכם מגדיר את החלוקה ואת הבטוחות בצורה ברורה.
שאלות נפוצות – היטל השבחה בעסקאות מורכבות
האם בעל דירה בפינוי בינוי משלם היטל השבחה?
ברוב ההסכמים היזם נושא בהיטל על הזכויות החדשות, ויש גם הוראות מיוחדות בחוק. יש לבדוק את ההסכם ואת ההוראות החלות עם עורך דין.
האם אפשר לערער על שומת היטל השבחה?
כן. החוק מאפשר השגה, פנייה לשמאי מכריע וערר. המועדים קצובים, ולכן חשוב לפנות לשמאי מיד עם קבלת השומה.
האם היטל השבחה הוא מס שבח?
לא. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווי מתכנון, ומס שבח משולם לרשות המסים בגין רווח ממכירה. אלה חיובים נפרדים.
למה קבוצת אלקיים
קבוצת אלקיים וקובי אלקיים נדל״ן בע״מ ממשיכות רקע משפחתי מאז 1945 ושלושה דורות. אנחנו עוסקים בפיתוח, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, עובדים עם חברות מגבות ומספקים ערבויות ללקוחות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב