מי משלם היטל השבחה בקומבינציה: מה בודקים בהסכם
עודכן: לפני 5 ימים
דמיינו שחתמתם על הסכם קומבינציה, ורק אחר כך מגיעה מהוועדה המקומית דרישה להיטל השבחה. ייתכן שההסכם שותק בנושא, ואז לא ברור אם ההיטל חל עליכם או על היזם. מי משלם היטל השבחה בקומבינציה? אין תשובה אחת, והיא נקבעת בהסכם שלכם. לכן הכי טוב לבדוק את הסעיף לפני החתימה. מי שכבר חתם יכול עדיין לבדוק אותו ולהסדיר פערים בנספח להסכם.
לפי הדיווח בגלובס, בית המשפט העליון, מפי השופטת יעל וילנר, דחה בקשת רשות ערעור של בעלי זכויות בכיכר המדינה בתל אביב, וחיוב היטל השבחה של כ-45 מיליון שקל נותר בתוקף. ההכרעה ממחישה ששינוי בתנאי המימוש עשוי להיחשב השבחה גם בלי תוספת דירות. היא אינה תקדים מחייב, אבל היא סיבה טובה לברר מראש בהסכם מי נושא בהיטל. עמדה מקצועית אחת: לפני שמסתכלים על התמורה, מסתכלים על הגדרת ההיטל בהסכם ועל המועד שבו הוא נוצר.
מה אפשר ללמוד מהכרעה בכיכר המדינה, ומה לא
לפי הדיווח בגלובס, בית המשפט המחוזי אימץ את קביעות ועדת הערר והשמאי המייעץ, והעליון לא מצא מקום להתערב בהן. זו החלטה בבקשת רשות ערעור, ולא תקדים מחייב לפרויקטים אחרים. מה שהיא כן נותנת לכם הוא תזכורת: חיוב כזה יכול להגיע מכיוון שלא תכננתם, ולכן כדאי לדעת מראש על מי הוא מוטל.
מי משלם היטל השבחה בעסקת קומבינציה: בעל הקרקע, היזם או שניהם
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית ולא לרשות המסים, והוא נבדל ממס שבח. לפי כל זכות, בפרויקטי התחדשות עירונית מקובל שהיזם נושא בהיטל. זה נוהג ולא דין, ולכן בודקים ולא מניחים. את הנוסח המחייב מוודאים בחוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית, או מול בעל מקצוע.
הסכמים עשויים לקבוע אחת משלוש חלופות, וזו הטבלה של מה בודקים בכל אחת, בהסכם שלפני חתימה או בהסכם שכבר נחתם:
חלופה אפשרית | מה ההסכם עשוי לקבוע | מה בודקים |
|---|---|---|
על היזם | היזם מתחייב לשאת בהיטל | בטוחות להבטחת התשלום |
על בעל הקרקע | בעל הקרקע נושא בהיטל, במלואו או בחלקו | מועד התשלום ומקור המימון |
חלוקה | הצדדים מתחלקים לפי יחס שנקבע | דרך החישוב אם הסכום משתנה |
שאלה אחת שמבררים מול עורך דין: האם הסכם בין בעל הקרקע ליזם מחייב גם את הוועדה המקומית? לא כדאי להניח שכן, ולכן אין להסתמך על ההסכם מול הרשות. זו שאלה לעורך הדין.
בעסקאות כאלה כדאי לשקול בטוחות להבטחת התשלום. זו עמדה מקצועית שלנו ולא כלל משפטי, ועל סוגי הביטחונות אפשר לקרוא בערבויות לבעל קרקע בעסקת קומבינציה.
מתי החיוב מגיע ומה קורה עם היטל שנוצר אחרי החתימה
לפי כל זכות, ההיטל משולם בדרך כלל במועד המימוש, כמו מכירה או היתר בנייה. המועד המדויק תלוי בנסיבות ובנוסח החוק, ולכן לא מניחים אותו.
חיוב יכול להגיע גם אחרי שבעל הקרקע מכר או קיבל את הדירות. בהסכם בדקו:
האם הסעיף חל גם על היטל שנוצר אחרי החתימה, למשל בעקבות שינוי תכנוני מאוחר, ומי נושא בו אם הקרקע כבר נמכרה או הדירות נמסרו.
באיזה שלב ובאיזה אמצעי משולם ההיטל.
מה קורה אם הצד האחראי לא משלם.
אם ההסכם שלכם שותק בנקודות האלה, כדאי להסדיר אותן לפני החתימה, ואם כבר חתמתם, בנספח להסכם. אפשר לעבור על הסעיפים יחד איתנו בשיחה ראשונית, כחלק מעסקאות קומבינציה, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, ולהמשיך משם לעורך דין ולשמאי.
האם שינוי בתכנון או בשלבי ביצוע נחשב השבחה
לפי הדיווח בגלובס, השבחה עשויה לנבוע גם משינוי בתנאי המימוש, כמו הקדמת השלמת הפרויקט, ולא רק מתוספת זכויות בנייה. את אופן המדידה ואת המצב התכנוני שמולו משווים בודק השמאי, ואת הנוסח המחייב מוודאים מול החוק או מול בעל מקצוע מוסמך.
בעלי הזכויות בכיכר המדינה טענו שביטול המנהרה לא השביח את הקרקע, ושטחי השירות עמדו להם גם לפי המצב התכנוני הקודם. הטענות לא התקבלו, והעליון לא מצא מקום להתערב בקביעות.
כדאי לבדוק אם הסעיף בהסכם מתייחס רק ל'תוספת זכויות'. ייתכן שייווצר פער אם החיוב נובע משינוי אחר, ולכן כדאי לשקול עם עורך הדין ניסוח שמגדיר את ההיטל בלי להגביל אותו לסוג אחד של שינוי. זו עמדה מקצועית ולא הכרעה משפטית.
שומה וערר: איזה מנגנון כדאי לשקול בהסכם
ערר עשוי לשנות את החיוב, ולכן כדאי להסדיר את המנגנון מראש. בהסכם כדאי לשקול להסדיר שלושה דברים:
מי רשאי לערער על השומה, ומי מממן ומנהל את הערר.
מה קורה לחלוקת האחריות אם הסכום משתנה במהלך ההליך.
האם כל צד מחויב להעביר לצד השני כל דרישה שמגיעה מהוועדה ולהתייעץ איתו לפני שמגיבים.
כדאי לשקול גם להגדיר בהסכם איך נקבעת השומה ומי מכריע אם יש מחלוקת עליה, כדי להקטין את הסיכוי שמחלוקת על הערך תהפוך למחלוקת בין הצדדים באמצע הפרויקט.
שאלות לעורך הדין ולשמאי לפני שחותמים
אלה השאלות שכדאי להביא לשיחה עם עורך הדין והשמאי, ואפשר להעתיק אותן כמו שהן. גם מי שכבר חתם יכול להשתמש בהן כדי לבדוק את ההסכם הקיים.
שאלות לעורך הדין
מה כתוב בהסכם על מי נושא בהיטל מול היזם, ומי נושא בו מול הוועדה?
האם הסדר חוזי בין הצדדים מחייב גם את הוועדה המקומית?
אילו בטוחות מבטיחות את התשלום?
מה קורה בהיטל שנוצר אחרי החתימה?
שאלות לשמאי
אילו שינויים תכנוניים נכללים בשומה?
מהו המצב התכנוני הקודם שמולו נמדדת ההשבחה?
האם שינוי בשלבי ביצוע עשוי להיכלל בשומה?
הצעד הבא: לבדוק את סעיפי ההיטל בהסכם שלכם
לפני שחותמים, או אם כבר חתמתם, קחו את ההסכם וסמנו שלושה דברים: מי נושא בהיטל, מתי הוא משולם, ומה קורה אם הסכום משתנה או נוצר היטל חדש אחרי החתימה. העבירו את הסעיפים לעורך דין ולשמאי יחד עם השאלות שלמעלה. ההכרעה בכיכר המדינה היא תזכורת לבדוק את ההסכם לפני שהחיוב מגיע.
שאלות ותשובות
האם היזם או בעל הקרקע משלם היטל השבחה בהסכם קומבינציה?
אין תשובה אחת, וזה נקבע בהסכם. לפי כל זכות, בהתחדשות עירונית מקובל שהיזם נושא בהיטל, אבל זה נוהג ולא דין. ההסכם יכול להטיל אותו על היזם, על בעל הקרקע או לחלק ביניהם.
מה קורה אם דרישת היטל השבחה מתגלה באמצע הפרויקט?
הכול תלוי במה שכתוב בהסכם. בודקים אם הסעיף חל על היטל שנוצר אחרי החתימה, מי נושא בו, ומה הבטוחות להבטחת התשלום. כדאי להעביר את הסעיפים לעורך דין עוד לפני שהדרישה מגיעה.
האם שינוי בתכנון נחשב השבחה גם בלי תוספת דירות?
ייתכן. ההכרעה בעניין כיכר המדינה ממחישה ששינוי בתנאי המימוש, כמו הקדמת השלמת הפרויקט, עשוי להיחשב השבחה. היא אינה תקדים מחייב, ולכן בודקים את ההסכם שלכם.
איך מערערים על שומת היטל השבחה, ומי מנהל את הערר?
כדאי שההסכם יקבע מי רשאי לערער, מי מממן ומנהל את הערר ומה קורה לחלוקת האחריות אם הסכום משתנה. ערר עשוי לשנות את החיוב, ולכן חשוב שהמנגנון יהיה ברור מראש.
קחו את ההסכם שלכם, סמנו את סעיפי ההיטל והעבירו אותם לעורך דין ולשמאי עם השאלות שבמאמר. אם תרצו שיחה מקצועית ראשונית כדי להבין אילו שאלות להעלות, אפשר לתאם פגישה, להתקשר או לכתוב בוואטסאפ ל-053-658-4252, או לפנות ל-support@kobielkayamrealestateltd.com. כדאי להגיע עם ההסכם או עם הסעיפים שסימנתם. השיחה אינה ייעוץ משפטי, וההחלטות נשארות אצלכם ואצל עורך הדין שלכם.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות