מה בודקים לפני קניית דירה, ובאיזה סדר?

נסח עדכני הוא נקודת המוצא לכל בדיקה · אילוסטרציה

"שילמתי מקדמה, ורק אחר כך גיליתי שעל הדירה רשום שעבוד, ושהחניה לא רשומה כחלק מהדירה." זה חשש שרוכשים רבים מכירים, ולכן כדאי לענות עליו לפני התשלום ולא אחריו. את הבדיקות לפני קניית דירה, גם ביד שנייה, עושים בחמישה צעדים בסדר קבוע: נסח טאבו ובעלים, שעבודים והערות אזהרה, הצמדות, תכנון והיתרים, ולבסוף ארנונה ואישורים נוספים.

המדריך מיועד לרוכש שכבר נפגש עם המוכר ועומד להעביר מקדמה או לחתום, והוא אינו מחליף עורך דין מקרקעין. אם אחד מאלה לא ברור, עוצרים לפני התשלום: נסח עדכני, שם הבעלים, שעבודים והערות, הצמדות והיתר.

למה בודקים לפני המקדמה ולא אחריה

לפני המקדמה יש לכם הכי הרבה גמישות לעצור, לתקן או לנהל משא ומתן. אחריה, מה שחתמתם עליו עשוי לחייב אתכם, ולכן את תנאי החוזה והמקדמה כדאי להראות לעורך דין לפני התשלום.

לכן הסדר חשוב: מתחילים בשאלה מי הבעלים, ומסיימים בשאלה מה קורה בשטח ובעירייה. את נסח הטאבו אפשר להוציא לבד. את הנסח והחוזה בודק עורך דין מקרקעין, והיתרים וארנונה מבררים מול הרשות המקומית.

צעד 1: מה בודקים בנסח טאבו ומי הבעלים של הדירה

מה זה נסח טאבו ואיך מוציאים אותו

נסח טאבו הוא מסמך רשמי של לשכת רישום המקרקעין, ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים. הוא מציג את הבעלים הרשומים, סוג הזכות (בעלות או חכירה), משכנתאות, עיקולים, שעבודים והערות אזהרה, וגם הצמדות ופרטי רישום בבית משותף. נהלים ואגרות בודקים באתר רשם המקרקעין, כי הם משתנים.

מה בודקים: ששם המוכר זהה לבעלים הרשום (מול תעודת הזהות שלו), שהזכות היא בעלות או חכירה כפי שהוצג לכם, ואיך הדירה רשומה בנסח, למשל כיחידה בבית משותף. אם הדירה רשומה בדרך אחרת, למשל כחלקה נפרדת ולא כיחידה בבית משותף, מעבירים את הנסח לעורך הדין לפני שממשיכים.

סימן אזהרה ופעולה

סימן אזהרה: המוכר אינו הבעלים הרשום, או שיש כמה בעלים ולא כולם חתומים, כמו בירושה או במושע. אם השם בנסח שונה מהשם שהמוכר מציג, מבקשים ממנו את המסמכים שמסבירים את הפער, למשל מסמכי ירושה, ומעבירים אותם לעורך הדין. עד שכל בעלי הזכות מעורבים, לא מעבירים כסף.

אם המוכר אינו הבעלים היחיד, זו עסקה מורכבת יותר. אנחנו מלווים עסקאות נדל״ן מורכבות כאלה, ועורך הדין שלכם יכוון אתכם לגבי המסמכים הנדרשים.

ייתכן שבנכס שהזכויות בו רשומות מול רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, הנסח לא יציג את התמונה המלאה. במקרה כזה שואלים את עורך הדין אם צריך לברר גם מול הגורם הרלוונטי.

נסח טאבו נקי עדיין לא מספיק כדי לשלם. הנסח משקף רישום ולא את המצב בשטח. בבדיקה לפני עסקה משווים בין הנסח, תשריט הבית המשותף והמצב בפועל, ומוציאים נסח עדכני שוב סמוך לחתימה.

צעד 2: שעבודים והערות אזהרה

מה זה שעבוד ומה זו הערת אזהרה

שעבוד או משכנתה רשומים הם זכות של גוף אחר, בדרך כלל בנק, על הדירה כבטוחה לחוב. עיקול הוא צעד של נושה נגד הבעלים. הערת אזהרה היא רישום שמודיע לציבור על התחייבות של הבעלים לעשות עסקה בדירה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. את הנוסח המחייב של הסעיף מוודאים מול החוק או מול עורך דין מקרקעין.

את כל אלה רואים בחלק של משכנתאות, עיקולים והערות בנסח.

יש הבדל בין סימן שאפשר לטפל בו לסימן שמצדיק עצירה. משכנתה רשומה של המוכר אינה בהכרח סיבה לוותר על העסקה, ולעיתים ניתן להסדיר אותה במסגרת העסקה, בכפוף לבדיקת עורך הדין. שאלה שחוזרת אצל רוכשים היא מי סוגר את המשכנתה ומתי. את התשובה מקבעים בחוזה לפני התשלום. עיקול או הערת אזהרה לטובת אדם אחר הם סימן שמצדיק עצירה ובירור עם עורך דין לפני כל תשלום.

סימן אזהרה: הערת אזהרה לטובת צד שלישי, עיקול, או משכנתה בלי הסדר ברור למחיקה.

מה מקובל לעשות כשמוצאים

• לבקש הסדרה לפני חתימה.

• לבקש לקבוע בחוזה שמחיקת הרישום היא תנאי לתשלום.

• אם אין הסדר ברור, לשקול לוותר על העסקה.

אחרי החתימה רושמים הערת אזהרה לטובתכם, בדרך כלל באמצעות עורך הדין, שגם יסביר את היקף ההגנה שלה.

חניה ומחסן צריכים להיות רשומים כהצמדה, לא רק בשימוש בפועל · אילוסטרציה

צעד 3: הצמדות (חניה, מחסן, גג) והתאמתן למצב בשטח

דוגמה להמחשה: המוכר מציג את החניה שמתחת לבניין כחלק מהדירה, אבל בנסח אין הצמדה לחניה. הפער הזה בין מה שמוצג למה שרשום הוא סימן האזהרה.

הצמדה רשומה קושרת לדירה חניה, מחסן או גג, והיא מופיעה בנסח ובתשריט הבית המשותף. הסדר שימוש בעל פה, או נוהג בבניין, אינו רישום. מי שמשתמש בחניה שנים אינו בהכרח בעליה.

שיטת הבדיקה: משווים בין שלושה דברים, הנסח, תשריט הבית המשותף והמצב בשטח. בביקור בדירה בודקים איזו חניה ואיזה מחסן משמשים אותה בפועל ומי מחזיק בהם, ואם הם זהים לרשום.

מה מקובל לעשות:

• לבקש רישום או הסדרה לפני חתימה.

• להתנות את התשלום בהסדרה, ולבחון התאמת מחיר אם אין ברירה.

• אם אי אפשר להסדיר, לשקול לוותר.

צעד 4: תכנון עירוני, היתרים וחריגות בנייה

בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או מחלקת ההנדסה ברשות המקומית. אל תניחו שחריגות בנייה מופיעות בנסח הטאבו; הן נבדקות מול הוועדה.

מה בודקים: קיום היתר בנייה וטופס 4, והתאמה בין המצב בשטח לבין ההיתר. דוגמאות אפשריות הן סגירת מרפסת או תוספת בנייה. את הדרישות לגבי היתר וטופס 4 בנכס הספציפי מוודאים מול הוועדה המקומית ועורך הדין.

סימן אזהרה: תוספת בנייה שאין לה היתר. מקובל לבקש מהמוכר להסדיר או להתנות את התשלום בהסדרה.

צעד 5: חובות ארנונה ואישורים נוספים

חובות ארנונה מבררים מול מחלקת הגבייה ברשות, ומבקשים מהמוכר אישור על היעדר חובות. סימן אזהרה: חוב פתוח. מקובל להתנות את סגירתו במועד המסירה או לבחון קיזוזו בהסכם.

מס רכישה נבדק בנפרד מול רשות המסים, כי הכללים והסכומים מתעדכנים.

מה שנראה בשטח נבדק מול ההיתר בוועדה המקומית · אילוסטרציה

מה עושים כשמוצאים בעיה: לעצור, לבקש הסדרה או להתנות תשלום

מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי. הטבלה מסכמת פעולות מקובלות לכל ממצא, ובכל מקרה מוסרים את הממצאים לעורך דין מקרקעין, שיקבע את הדרך לפי נסיבות העסקה.

ממצא	האם אפשר לתקן לפני חתימה	פעולה מקובלת	מי מעורב בדרך כלל
המוכר אינו הבעלים הרשום	רק אם כל בעלי הזכות מצטרפים	לעצור עד שכולם מעורבים	עורך הדין, ובמידת הצורך המוכר ובעלי הזכות
משכנתה רשומה של המוכר	לעיתים ניתן להסדיר, בכפוף לעורך הדין	לבקש מחיקה כתנאי לתשלום	עורך הדין
עיקול או הערת אזהרה לטובת אחר	תלוי בצד השלישי	לעצור ולברר עם עורך דין	עורך הדין
הצמדה לא רשומה	לעיתים	לבקש רישום, להתנות תשלום או לשקול לוותר	עורך הדין
חריגת בנייה ללא היתר	לעיתים	לבקש הסדרה, להתנות תשלום או לשקול לוותר	הוועדה המקומית ועורך הדין
חוב ארנונה	בדרך כלל	להתנות סגירה במועד המסירה או לבחון קיזוז בהסכם	הרשות המקומית ועורך הדין

מתי מעבירים לעורך דין מקרקעין ומה מוסרים לו

עורך דין מקרקעין נכנס לתמונה לפני תשלום או חתימה. לא משלמים מקדמה לפני שהנסח והחוזה נבדקו. מוסרים לו:

• נסח טאבו עדכני.

• טיוטת החוזה.

• מסמכי הבית המשותף.

• ממצאי העירייה על היתרים וחריגות.

• אישור על היעדר חובות ארנונה.

בקשו מעורך הדין לוודא שהנסח עודכן שוב סמוך לחתימה, כי הרישום יכול להשתנות בין הבדיקה הראשונה לחתימה.

לסיכום

חמישה צעדים בסדר קבוע: נסח ובעלים, שעבודים והערות אזהרה, הצמדות, תכנון והיתרים, וארנונה. מה שנמצא לפני המקדמה עדיין אפשר לתקן או לנהל עליו משא ומתן.

להרחבה על התהליך כולו: מדריך קניית דירה.

הצעד הקטן לשבוע הקרוב: להוציא נסח טאבו ולהעביר אותו עם החוזה לעורך דין מקרקעין, לפני שמעבירים כסף.

שאלות ותשובות

האם אפשר לשלם מקדמה לפני בדיקת עורך דין?

אפשר, אבל לא כדאי. אחרי המקדמה מה שחתמתם עליו עשוי לחייב אתכם, ובעיה שתתגלה אז קשה יותר לתקן או לנהל עליה משא ומתן. מעבירים את הנסח והחוזה לעורך דין מקרקעין לפני התשלום.

איך יודעים אם יש שעבוד או הערת אזהרה על הדירה?

מוציאים נסח טאבו ומעיינים בחלק של משכנתאות, עיקולים והערות. שם מופיעים שעבודים, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. את משמעות כל רישום מבהיר עורך דין.

איך בודקים שהחניה והמחסן רשומים בטאבו?

משווים בין הנסח, תשריט הבית המשותף והמצב בשטח. הצמדה רשומה מופיעה בנסח ובתשריט. הסדר שימוש בעל פה אינו רישום, גם אם משתמשים בחניה שנים.

מה עושים אם נמצא שעבוד על הדירה לפני החתימה?

קודם מבחינים בין משכנתה רשומה של המוכר, שלעיתים ניתן להסדיר אותה במסגרת העסקה בכפוף לעורך הדין, לבין עיקול או הערת אזהרה לטובת אחר. במשכנתה מקובל לבקש מחיקה כתנאי לתשלום. אם אין הסדר ברור, שוקלים לעצור או לוותר, והדרך נקבעת עם עורך הדין.

---

יש לכם עסקה ספציפית או שאלה לפני מקדמה? אפשר לכתוב לנו בוואטסאפ או להתקשר: 053-658-4252, או לקבוע תיאום פגישה באתר kobielkayamrealestateltd.com. מספיק לצרף את הנסח ופרטים קצרים על העסקה, ואין בכך התחייבות.

התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.