מי משלם שכר דירה בזמן פינוי בינוי? מה לבדוק בהסכם לפני החתימה
עודכן: לפני 5 ימים
מי משלם שכר דירה בזמן פינוי בינוי? לפי הדיווח בכלכליסט, בתקופת הבנייה היזם הוא שמממן את שכר הדירה של הדיירים המפונים. אבל הסעיף הכתוב בהסכם הוא שקובע כמה תקבלו, עד מתי ובאיזה ביטחון. את הנוסח המחייב בודקים מול עורך דין.
אם ההסכם קובע רק שהיזם משלם, בלי פירוט, ייתכן שתגלו בדיעבד שהסכום, התקופה או הכיסוי אינם מספיקים. בהמשך תמצאו את הנקודות שכדאי לברר, ובסופן שש שאלות שאפשר להקריא ליזם בפגישה. רקע רחב יותר על ההסכם ועל מה שקורה לדירה לפני ההריסה מופיע במאמרים 'מה בודקים בהסכם פינוי-בינוי' ו'מה קורה לדירה בזמן פינוי בינוי? 3 דברים לסגור לפני הריסה'. כאן נתמקד רק בדיור החלופי.
מי משלם על הדיור החלופי בתקופת הבנייה
בפינוי-בינוי היזם הוא בדרך כלל מי שנושא בעלות הדיור החלופי, אבל הכוונה היא למה שנהוג להסדיר בהסכם ולא למה שנקבע בו בפועל. אמירה כללית שהיזם משלם אינה תחליף לסעיף כתוב.
ההבדלים בין הסכמים מתגלים בפרטים ולא בעיקרון: גובה התשלום, משכו, אופן התשלום ומה קורה כשמשהו משתבש. בפרטים האלה כדאי להשקיע את רוב תשומת הלב.
מה נהוג להסדיר בהסכם: גובה התשלום ותקופתו
גובה התשלום. חשוב שיהיה כתוב איך הוא נקבע ומי קובע אותו: סכום קבוע שנכתב בהסכם, או הערכה של שכירות דירה דומה. אם הוא נקבע לפי דירה דומה, כדאי להגדיר מה נחשב דומה, למשל מבחינת אזור, גודל ומספר חדרים. כדאי גם לשאול אם יש מנגנון עדכון כששכר הדירה בשוק משתנה במהלך השנים.
תקופת התשלום. יש לברר מאיזה מועד נספרת התקופה: יום הפינוי, יום ההריסה או מועד אחר. ויש לברר עד מתי: עד המסירה בפועל של הדירה החדשה או עד מועד שנקבע מראש. ההבדל בין השתיים משמעותי כשהבנייה מתארכת.
שכר דירה מול עלות המגורים בפועל. שכר הדירה החודשי אינו כל ההוצאה. כדאי להכניס לחישוב גם הוצאות נלוות: תשלום מראש לבעל הדירה המושכרת, ערבויות שהמשכיר דורש, והובלה פעמיים, לדירה השכורה ובחזרה. כדאי לשאול מה מכוסה ומה לא.
לצורך המחשה כללית, נניח שדייר חתם על חוזה שכירות לתקופה קבועה, ומסירת הדירה החדשה מתעכבת. אם ההסכם עם היזם אינו מגדיר מה קורה אחרי תום חוזה השכירות, הדייר נשאר לבד מול שוק השכירות.
מה קורה אם הבנייה מתארכת
כאן הסכמים נבדלים זה מזה, ולכן כדאי לשאול ולא להניח. טעות חוזרת של דיירים היא להתמקד בסכום החודשי ופחות בנקודת הסיום ובמה שקורה אחריה. מעבר לשאלה מתי התשלום נגמר, יש שתי בדיקות נוספות:
האם יש תקרת זמן. תקרה שנקבעה מראש עלולה להשאיר אתכם בלי כיסוי אם העיכוב חורג ממנה.
האם הבטוחה מכסה גם את התקופה המוארכת. תשלום שמובטח לתקופה המקורית בלבד פחות שימושי כשהעיכוב מגיע.
כדאי לברר אם הערבות קבועה בהיקפה או משתנה לאורך הפרויקט, ומה קורה לתוקפה אם מועד המסירה נדחה. את התשובה בודקים בנוסח הערבות עצמה ולא בתיאור שלה בהסכם.
איך מובטח התשלום, ומה בודקים אם היזם נתקע
ערבות לדירת התמורה וערבות לשכר הדירה הן שתי שאלות נפרדות. שואלים את היזם אם קיימות שתיהן ומה כל אחת מכסה.
כלכליסט דיווח על תקנות שנועדו להסדיר ערבויות לדיירים מפונים. לפי הדיווח, הערבות אמורה להבטיח גם את דירת התמורה וגם את תשלום דמי השכירות, וגובהה אמור לשקף את שווי דירת התמורה כשהיא גמורה וראויה למגורים ואת עלות שכר הדירה מיום הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה. תחולת התקנות על הסכם מסוים, ובכלל זה הסכם שנחתם לפני כניסתן לתוקף, נבדקת מול עורך דין.
גם גלובס דיווח שדיירים שמוסרים את דירותיהם ליזם נדרשים לקבל בטוחות פיננסיות, שנועדו להבטיח את דירת התמורה או את ערכה הכספי אם הפרויקט ייכשל. את הצורך בבטוחה ואת היקפה כדאי לבדוק מול עורך הדין.
כשבודקים בטוחה, שואלים ארבע שאלות:
מי המוטב: מי זכאי לדרוש את הכסף.
עד מתי הבטוחה בתוקף, ומה קורה לתוקפה אם מועד המסירה נדחה.
באילו תנאים אפשר לממש אותה.
האם היקפה קבוע או משתנה לאורך הפרויקט.
ומה קורה אם היזם נתקע או מפסיק לשלם? בשלב הזה חשוב לדעת מי מחזיק בבטוחה ומי רשאי להפעיל אותה. במצב כזה כדאי לפנות לעורך הדין שמלווה אתכם, שיבדוק את תנאי הבטוחה ואת ההסכם. בטוחה היא כלי הגנה ואינה מבטלת סיכון, ולכן הנוסח שלה חשוב כמו עצם קיומה.
שאלות לשאול את היזם לפני החתימה
כדאי לשמור את הרשימה ולהביא אותה לפגישה. היא מתאימה גם לפגישה משותפת של נציגות הדיירים עם היזם. מתחת לכל שאלה מופיע הנימוק, ואפשר לרשום לצידה את התשובה שקיבלתם.
איך נקבע גובה שכר הדירה, ומי קובע אותו? תשובה עמומה משאירה פתח למחלוקת על מה נחשב דירה דומה.
מאיזה מועד עד איזה מועד משלמים, ועד המסירה בפועל או עד מועד קבוע? כך מתברר מה קורה כשהמועד המתוכנן חולף.
מה קורה אם הבנייה מתארכת, והאם יש תקרת זמן? תקרה שלא נבדקה עלולה להפסיק את התשלום בדיוק כשהוא נחוץ.
איך משלמים: הפקדה מראש או תשלום חודשי, ולמי? לכל אחת מהדרכים חשיפה שונה אם היזם מתקשה.
האם יש ערבות לשכר הדירה, מה היא מכסה, והאם היקפה משתנה עם ההתקדמות? ערבות לדירת התמורה אינה בהכרח ערבות לשכר הדירה.
מה קורה אם היזם נתקע או מפסיק לשלם, ומי מפעיל את הבטוחה? תשובה ברורה מראש מקלה על הבירור אם מתעורר קושי בהמשך.
אפשר להוסיף שאלה שביעית: אילו הוצאות נלוות, כמו הובלה, מכוסות, ומה קורה אם צריך לעבור דירה פעם נוספת בתקופה.
אם תרצו לעבור על הרשימה מול ההסכם שבידיכם לפני הפגישה עם היזם, אפשר לפנות אלינו בוואטסאפ או בטלפון 053-658-4252.
למה כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה
עורך דין המתמחה בפינוי-בינוי בוחן את הנוסח המחייב, בודק אם ועד כמה התקנות חלות על ההסכם הספציפי, ומנסח את הסעיפים כך שיענו על השאלות שלמעלה. אפשר לפעול גם דרך נציגות הדיירים ועורך דין מייצג משותף. החלטות הדיירים בפרויקט משפיעות על כולם, ולכן כדאי להכיר גם את הנושא של דייר סרבן בפינוי-בינוי ומה המשמעות שלו לבעלי הדירות.
אנחנו בקובי אלקיים נדל"ן לא נותנים ייעוץ משפטי. אנחנו לא תחליף לעורך דין, אבל אפשר להגיע אליו מוכנים יותר אחרי שיחת הבהרה איתנו. מתוך הפעילות שלנו ביזמות, פינוי-בינוי וקומבינציה אנחנו מכירים את הסעיפים שבהם נוצרים רוב הפערים.
לסיכום
עלות הדיור החלופי בזמן הבנייה נקבעת בהסכם, ולכן הזמן להבהיר אותה הוא לפני החתימה. כדאי לברר חמישה נושאים: הגובה, התקופה, מה קורה אם הבנייה מתארכת, אופן התשלום והבטוחה שמבטיחה אותו. ששת השאלות שלמעלה מכסות את כולם, והשאלה השביעית מוסיפה את ההוצאות הנלוות. עוד עמדה אחת: אל תסתפקו בהצהרה שהיזם משלם, וקבלו כל פרט בכתב. את הנוסח המחייב בודקים מול עורך דין.
שאלות ותשובות
האם היזם משלם שכר דירה בפינוי בינוי?
לפי הדיווח בכלכליסט, בתקופת הבנייה היזם הוא שמממן את שכר הדירה של הדיירים המפונים. הגובה, התקופה והערבות נקבעים בהסכם, ואת הנוסח המחייב כדאי לבדוק מול עורך דין.
איך מובטח התשלום של שכר הדירה בזמן הבנייה?
באמצעות בטוחות, כמו ערבות. לפי הדיווח בכלכליסט, הערבות אמורה להבטיח גם את דירת התמורה וגם את תשלום דמי השכירות. תחולת התקנות על הסכם מסוים נבדקת מול עורך דין, ובודקים מה קובע ההסכם ומה היקף הערבות.
מה קורה אם היזם מאחר במסירת הדירה?
זה תלוי בסעיפים בהסכם. שואלים אם התשלום נמשך עד המסירה בפועל, אם יש תקרת זמן, והאם הערבות מכסה גם את התקופה המוארכת.
האם צריך עורך דין לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי?
כן, מומלץ. עורך דין המתמחה בתחום בוחן את הנוסח המחייב ומתאים את הסעיפים להסכם הספציפי. אפשר לפעול גם דרך נציגות הדיירים.
אם יש בידיכם הסכם שאתם שוקלים לחתום עליו, אפשר לפנות אלינו בוואטסאפ או בטלפון 053-658-4252, או לתאם פגישה באתר kobielkayamrealestateltd.com. נעבור יחד על סוגיית הדיור החלופי ונחדד אילו שאלות כדאי להעלות מול היזם. הפנייה אינה מחייבת ואינה תחליף לעורך דין, ולפני חתימה מומלץ להתייעץ גם עם עורך דין המתמחה בתחום.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות