תמא 38 תל אביב
תמ"א 38 בתל אביב — ההזדמנות הגדולה ביותר בנדל"ן ב-2026
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בניינים ישנים בתל אביב מתחדשים. דיירים מקבלים דירה חדשה, ממ"ד, מעלית וחניה — ללא עלות.
נתוני שוק רשמיים — תל אביב (הלמ"ס, 2026)
מחיר ממוצע לדירה בתל אביב: 4,450,000 ₪ (שינוי לעומת מחצית ראשונה 2025: +6.6%)
ממוצע ארצי: 2,392,000 ₪ במחצית הראשונה של 2026 (+3.9% לעומת המחצית הראשונה של 2025); מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפברואר–מרץ 2026 ירד 1.2% בשנה
שכר דירה ממוצע בתל אביב: 7,351 ₪ לחודש (הלמ"ס, רבעון 1 2026)
מס רכישה לתושב חוץ או למשקיע: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל; מימון בנקאי לתושב חוץ עד 50% משווי הנכס (לתושב ישראל בדירה יחידה עד 75%)
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — ממוצעי מחירי דירות במחצית הראשונה של 2026 (פורסם 15.9.2026), מדד מחירי הדירות (פורסם 15.5.2026) וסקר שכר דירה לרבעון הראשון של 2026. אלה ממוצעים עירוניים; המחיר בפועל משתנה לפי שכונה, גודל, קומה ומצב הנכס. לפני כל החלטה אנחנו מציגים לכם עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים באזור המבוקש.
מה זה תמ"א 38 ולמה זה רלוונטי בתל אביב?
תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) מאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות — בדרך כלל תוספת קומות או בנייה מחדש (תמ"א 38/2 = פינוי-בינוי).
תל אביב היא הזירה הראשית לתמ"א 38 בישראל: אלפי בניינים ישנים, ביקוש אדיר לדירות חדשות, ומחירי קרקע שהופכים כל פרויקט לכדאי כלכלית. הפוטנציאל לדיירים: דירה חדשה עם תוספת של 12-25 מ"ר (ממ"ד), מעלית, חניה, ולפעמים גם מרפסת — הכל ללא תשלום.
המפתח: לדעת לזהות את הבניינים הנכונים ואת היזמים האמינים.
מה הדיירים מקבלים בפרויקט תמ"א 38?
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): הבניין הקיים נשאר, מחוזק, ומקבל קומות נוספות. הדיירים מקבלים: ממ"ד (12-14 מ"ר), שיפוץ חזות, מעלית, חניה, לובי חדש, ולעתים גם מרפסת. הם נשארים בדירה לאורך רוב התהליך.
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): הבניין נהרס לחלוטין ונבנה מחדש. הדיירים מתפנים לדירה חלופית (השכרה על חשבון היזם), ומקבלים דירה חדשה לגמרי — בדרך כלל גדולה יותר ובסטנדרט גבוה יותר. זמן ביצוע: 3-5 שנים.
חשוב: בשנת 2026, תמ"א 38 ממשיכה לפעול בתל אביב במלוא העוצמה, אם כי הרגולציה הידוקה — חשוב לעבוד עם יזמים מוכחים.
איך קובי אלקיים נדל"ן מלווה דיירים ומשקיעים בתמ"א 38
הליווי שלנו כולל: איתור בניינים פוטנציאליים לתמ"א 38, בדיקת התב"ע והסטטוס התכנוני, הערכת שווי לפני ואחרי פרויקט, חיבור ליזמים אמינים ומוכחים, וליווי משפטי מלא עד לקבלת הדירה החדשה.
למשקיעים: אנחנו מזהים דירות בבניינים שנמצאים בשלבים מוקדמים של תמ"א 38, עם פוטנציאל עליית ערך משמעותית. זה דורש ידע מקומי, קשרים, ויכולת ניתוח — ואנחנו מביאים את כל השלושה.
יתרונות
עליית ערך משמעותית
דירה חדשה ללא עלות לדיירים
שדרוג איכות מגורים
ממ"ד ומעלית
נקודות לתשומת לב
תהליך ארוך (3-5 שנים)
אי-ודאות תכנונית
רעש ואי-נוחות בזמן בנייה
תלות ביזם
גרים בבניין ישן? משקיעים בתמ"א 38?קבלו הערכת פוטנציאל חינם לבניין שלכם — השאירו פרטים ונבדוק עבורכםלייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם