תמא 38 תל אביב
תמ"א 38 בתל אביב — ההזדמנות הגדולה ביותר בנדל"ן ב-2026
בניינים ישנים בתל אביב מתחדשים. דיירים מקבלים דירה חדשה, ממ"ד, מעלית וחניה — ללא עלות. משקיעים רוכשים דירות ישנות בבניינים לפני חיזוק ומרוויחים 30-50% עליית ערך.
נתוני שוק רשמיים — תל אביב (הלמ"ס, 2026)
מחיר ממוצע לדירה בתל אביב: 4,450,000 ₪ (שינוי לעומת מחצית ראשונה 2025: +6.6%)
ממוצע ארצי: 2,392,000 ₪ במחצית הראשונה של 2026 (+3.9% לעומת המחצית הראשונה של 2025); מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפברואר–מרץ 2026 ירד 1.2% בשנה
שכר דירה ממוצע בתל אביב: 7,351 ₪ לחודש (הלמ"ס, רבעון 1 2026)
מס רכישה לתושב חוץ או למשקיע: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל; מימון בנקאי לתושב חוץ עד 50% משווי הנכס (לתושב ישראל בדירה יחידה עד 75%)
מקור: הלשכה המרכזית לסטט יסטיקה — ממוצעי מחירי דירות במחצית הראשונה של 2026 (פורסם 15.9.2026), מדד מחירי הדירות (פורסם 15.5.2026) וסקר שכר דירה לרבעון הראשון של 2026. אלה ממוצעים עירוניים; המחיר בפועל משתנה לפי שכונה, גודל, קומה ומצב הנכס. לפני כל החלטה אנחנו מציגים לכם עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים באזור המבוקש.
נתוני שוק (הערכה)
מחיר ממוצע למ"ר:35,000 - 60,000
תשואת שכירות:2.5-3.5%
מה זה תמ"א 38 ולמה זה רלוונטי בתל אביב?
תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) מאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות — ב דרך כלל תוספת קומות או בנייה מחדש (תמ"א 38/2 = פינוי-בינוי).
תל אביב היא הזירה הראשית לתמ"א 38 בישראל: אלפי בניינים ישנים, ביקוש אדיר לדירות חדשות, ומחירי קרקע שהופכים כל פרויקט לכדאי כלכלית. הפוטנציאל לדיירים: דירה חדשה עם תוספת של 12-25 מ"ר (ממ"ד), מעלית, חניה, ולפעמים גם מרפסת — הכל ללא תשלום.
המפתח: לדעת לזהות את הבניינים הנכונים ואת היזמים האמינים.
מה הדיירים מקבלים בפרויקט תמ"א 38?
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): הבניין הקיים נשאר, מחוזק, ומקבל קומות נוספות. הדיירים מקבלים: ממ"ד (12-14 מ"ר), שיפוץ חזות, מעלית, חניה, לובי חדש, ולעתים גם מרפסת. הם נשארים בדירה לאורך רוב התהליך.
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): הבניין נהרס לחלוטין ונבנה מחדש. הדיירים מתפנים לדירה חלופית (השכרה על חשבון היזם), ומקבלים דירה חדשה לגמרי — בדרך כלל גדולה יותר ובסטנדרט גבו ה יותר. זמן ביצוע: 3-5 שנים.
חשוב: בשנת 2026, תמ"א 38 ממשיכה לפעול בתל אביב במלוא העוצמה, אם כי הרגולציה הידוקה — חשוב לעבוד עם יזמים מוכחים.
איך קובי אלקיים נדל"ן מלווה דיירים ומשקיעים בתמ"א 38
הליווי שלנו כולל: איתור בניינים פוטנציאליים לתמ"א 38, בדיקת התב"ע והסטטוס התכנוני, הערכת שווי לפני ואחרי פרויקט, חיבור ליזמים אמינים ומוכחים, וליווי משפטי מלא עד לקבלת הדירה החדשה.
למשקיעים: אנחנו מזהים דירות בבניינים שנמצאים בשלבים מוקדמים של תמ"א 38, עם פוטנציאל עליית ערך משמעותית. זה דורש ידע מקומי, קשרים, ויכולת ניתוח — ואנחנו מביאים את כל השלושה.
יתרונות
עליית ערך משמעותית
דירה חדשה ללא עלות לדיירים
שדרוג איכות מגורים
ממ"ד ומעלית
נקודות לתשומת לב
תהליך ארוך (3-5 שנים)
אי-ודאות תכנונית
רעש ואי-נוחות בזמן בנייה
תלות ביזם
גרים בבניין ישן? משקיעים בתמ"א 38?קבלו הערכת פוטנציאל חינם לבניין שלכם — השאירו פרטים ונבדוק עבורכםלייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם