תמ"א 38 | קובי אלקיים נדלן בע"מ
תמא 38 חיזוק מבנים
תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית המאפשרת חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, לרוב בתמורה לזכויות בנייה נוספות שמאפשרות ליזם לממן את העבודה. במסגרת התכנית ניתן להוסיף ממ״דים, מרפסות ולעיתים קומ ות נוספות, לצד שיפור מערכות הבניין הקיימות. עבור דיירים בבניינים ישנים, מדובר בדרך לשדרג את הנכס ואת רמת הבטיחות שלו בלי לשאת בעלות ישירה בעבודות.
מה זה תמ״א 38 ולמי היא מיועדת
תמ״א 38 חלה על מבנים שנבנו לפני כניסתה של תקינה מחמירה יותר לעמידות ברעידות אדמה, ומטרתה לעודד חיזוק פיזי של המבנה מול תוספת זכויות בנייה ליזם. הבניין הקיים אינו נהרס, אלא מחוזק ומורחב, כך שהדיירים הקיימים ממשיכים לגור באותו מבנה לאורך רוב התהליך, למעט תקופת הביצוע עצמה. העבודות מתמקדות במעטפת הבניין ובמערכות המשותפות, ולרוב אינן דורשות שיפוץ פנימי מקיף של כל דירה, כך שההשפעה על שגרת החיים היומיומית של הדיירים מוגבלת יחסית.
התכנית מתאימה לבתים משותפים ותיקים שבהם מעוניינים הדיירים בשיפור הבטיחות והנוחות - ממ״ד, מעלית, חיפוי חיצוני חדש ושיפור מערכות - מבלי לעבור הליך של הריסה ובנייה מחדש. היא רלוונטית במיוחד כאשר רוב הדיירים בבניין רואים ערך בשדרוג המבנה הקיים ולא רק בקבלת דירה חדשה. התכנית רלוונטית גם לדיירים המודאגים מעמידות המבנה ברעידת אדמה, שכן חיזוק קונסטרוקטיבי הוא חלק מרכזי מהעבודות, לצד שיפור חזותי ותפקודי של הבניין כולו.
איך מתקדם תהליך חיזוק במסגרת תמ״א 38
התהליך נפתח בבחינת התכנות הנדסית ותכנונית של הבניין, ובבדיקת זכויות הבנייה הנוספות שניתן לממש במסגרת התכנית החלה על המתחם. ליזם הנכנס לפרויקט יש עניין בתוספת הזכויות, ובתמורה הוא נושא בעלות העבודות ובתהליך מול הרשויות, כך שהמימון אינו מוטל על הדיירים הקיימים. הבדיקה ההנדסית בוחנת את מצב השלד הקיים, את יכולתו לשאת תוספות בנייה, ואת המגבלות התכנוניות החלות על החלקה שעליה עומד הבניין.
קבלת הסכמת הדיירים היא שלב מרכזי בתהליך, ונדרש רוב מוחלט של בעלי הדירות בבניין - על פי החוק, לרוב סביב שני שלישים מבעלי הדירות - כדי שהפרויקט יוכל להתקדם. לצד ההסכמה, נדרש אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתכנית המוגשת, בהתאם לזכויות ולהיקף העבודות המבוקש. ככל שהסכמת הדיירים רחבה יותר, כך קטן הסיכוי להתנגדויות משפטיות שעלולות לעכב את קבלת ההיתרים או את תחילת העבודות בפועל.
בדיקות וסיכונים שחשוב לבחון מראש
לפני הצטרפות לפרויקט כדאי לבחון את זהות היזם וניסיונו בפרויקטים דומים, את הביטחונות שהוא מעמיד לדיירים, ואת לוח הזמנים המוצע ביחס להיקף העבודות. הסכם חתום עם יזם ללא בדיקה מספקת עלול להוביל לעיכובים או לאי-ודאות לגבי השלמת הפרויקט. מומלץ גם לבדוק אם קיים ליווי בנקאי לפרויקט, שכן מעורבות בנק מלווה מעידה על רמת בדיקה נוספת שנעשתה לגבי היתכנות הפרויקט מבחינה כלכלית.
לבדוק ניסיון קודם של היזם בפרויקטי תמ״א 38
לוודא אילו בטוחות וערבויות מוצעות לדיירים
לבחון את היקף התוספות המתוכננ ות לכל דירה
לברר מי אחראי על מגורים חלופיים בתקופת הביצוע
לבדוק את מסלול האישורים מול הוועדה המקומית
שלבי הפרויקט מהחתימה ועד לסיום העבודות
לאחר גיבוש הסכמת הדיירים והחתימה על הסכם עם היזם, מוגשת התכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובמקביל מתבצע תכנון מפורט של העבודות הנדרשות. שלב זה כולל תיאום מול בעלי מקצוע - מהנדס, אדריכל ולעיתים יועץ קרקע - להבטחת עמידה בדרישות התקן. משך שלב האישורים משתנה בין רשות לרשות, ותלוי גם בהיקף ההתנגדויות שמוגשות לתכנית ובעומס העבודה השוטף בוועדה המקומית הרלוונטית.
עם קבלת ההיתרים מתחילות עבודות החיזוק בפועל, הכוללות לרוב עבודות מבניות, תוספות בנייה ושדרוג מערכות. בסיום הביצוע מתב צעת מסירה של הדירות המשודרגות לדיירים, לרבות אישורים פורמליים הנדרשים לרישום התוספות בטאבו. לרוב מתבצעות העבודות תוך שהדיירים ממשיכים לגור בבניין, אך בתקופות מסוימות - כמו יציקת יסודות לתוספת - עשוי להידרש פינוי חלקי וזמני של חלק מהדירות. מומלץ לקבל מהיזם לוח זמנים מפורט לכל שלב בעבודות, כדי לעקוב אחר ההתקדמות בפועל מול התכנון המקורי.
היבטי מימון בפרויקט תמ״א 38
מימון עבודות החיזוק מוטל בדרך כלל על היזם, שמכסה את העלות מתוך מכירת הזכויות הנוספות שהתקבלו במסגרת התכנית. עבור הדיירים הקיימים המשמעות היא שדרוג הנכס ללא הוצאה ישירה על עבודות הבנייה עצמן, אך מומלץ לבדוק בהסכם מי נושא בעלויות נלוות כמו אגרות והיטלים. היקף הזכויות שניתן למכור נגזר מהתכנית התקפה על המתחם, ולכן פרויקטים במיקומים מבוקשים נוטים למשוך יזמים בקלות רבה יותר מפרויקטים באזורים פחות מבוקשים.
כאשר קיימת בעלות מפוצלת או מספר גדול של בעלי דירות, נדרשת לעיתים היערכות פיננסית נוספת לצד ליווי משפטי, כדי להבטיח שהסכמי המימון וההתחייבויות בין הצדדים ברורים לכל אורך התהליך. מומלץ לבדוק כל היבט מימוני מול עורך דין ויועץ מס לפני חתימה. ליווי משפטי ופיננסי משותף לכלל בעלי הדירות מסייע ליצור מסמך אחיד שמגדיר את זכויות וחובות הצדדים, במקום הסכמים נפרדים שעלולים לסתור זה את זה.
איך קבוצת אלקיים מלווה פרויקטי תמ״א 38
קבוצת אלקיים פועלת בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי, ומביאה ניסיון מעסקאות מורכבות הכוללות ריבוי בעלים ומגבלות תכנון ומימון. הליווי כולל בחינת ההתכנות של הפרויקט, גיבוש מתווה מול הדיירים, והבאת שותפים וחברות גיבוי כשנדרש להשלמת המהלך. הליווי מתחיל כבר בשלב הבדיקה הראשונית של הבניין וההתכנות שלו, עוד לפני שנבחר יזם, כך שהדיירים מקבלים תמונה ריאלית לפני קבלת החלטה מחייבת. הליווי מתאים הן לבניין בודד קטן והן למבנים גדולים יותר הכוללים מספר רב של דירות ובעלים.
הקבוצה מעמידה ביטחונות ובטוחות לבעלי דירות במסגרת הפרויקט, ומלווה את הדיירים גם בהיבטים המשפטיים והתכנוניים מול הרשויות. במקרה הצורך מכניסה הקבוצה שותפים וחברות גיבוי, כדי להבטיח שהפרויקט יוכל להתקדם גם אם מתעוררים קשיים בלתי צפויים בדרך. ניסיון זה, שנצבר משנת 1945 ולאורך שלושה דורות בעסק המשפחתי, מאפשר גישה יציבה ומחושבת לפרויקטים ארוכי טווח מסוג זה, ולא רק היכרות תיאורטית עם התחום. גישה זו מבוססת על שילוב בין ידע תכנוני, ליווי משפטי והיכרות מעמיקה עם צורכי הדיירים.
טיפים וטעויות נפוצות לדיירים בתהליך
טעות נפוצה היא חתימה על הסכם מבלי לבדוק את הביטחונות המוצעים או את ניסיון היזם בפרויקטים קודמים. טעות נוספת היא חוסר תיאום בין הדיירים לגבי ציפיות מהתוספות, מה שעלול לעכב את גיבוש הרוב הנדרש להתקדמות הפרויקט. מומלץ גם לבדוק אם היזם המוצע פועל בליווי בנקאי מסודר, ולא להסתפק בהבטחות בעל פה ללא עיגון בהסכם כתוב וברור. מומלץ גם לקבוע מראש מנגנון ברור לפתרון מחלוקות בין הדיירים, כדי לא לעכב את התקדמות הפרויקט.
לבדוק את ההסכם מול עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית
לוודא ביטחונות מספקים לאורך כל שלבי הביצוע
לתאם ציפיות בין כלל הדיירים בשלב מוקדם
לברר סידורי מגורים חלופיים לפני תחילת העבודות
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תמ״א 38 לבין פינוי בינוי?
תמ״א 38 מתמקדת בחיזוק המבנה הקיים ובתוספת בנייה מוגבלת, כאשר הדיירים ממשיכים לגור באותו בניין. פינוי בינוי כולל הריסה של מבנים קיימים ובנייה מחדש של מתחם שלם, ולכן מדובר בתהליך רחב יותר מבחינת היקף השינוי והזמן הנדרש להשלמתו.
האם כל הדיירים חייבים להסכים לפרויקט תמ״א 38?
לא נדרשת הסכמה של כלל הדיירים, אלא רוב מוחלט על פי הקבוע בחוק. עם זאת, מומלץ לשאוף להסכמה רחבה ככל האפשר, כדי למנוע התנגדויות שעלולות לעכב את קבלת ההיתרים או את התקדמות העבודות בפועל. חשוב לתעד כל הסכמה בכתב, כדי שלא יהיה ספק לגבי מספר הדיירים שאכן הסכימו לתכנית המוצעת.
מי משלם עבור עבודות החיזוק במסגרת התכנית?
העלות מכוסה בדרך כלל על ידי היזם, המממן את העבודות מתוך מכירת זכויות הבנייה הנוספות שהתקבלו. הדיירים הקיימים אינם נושאים בעלות הבנייה עצמה, אך מומלץ לבדוק בהסכם החתום מי אחראי על עלויות נלוות כמו אגרות ותשלומים לרשויות.
כמה זמן אורך תהליך תמ״א 38 בדרך כלל?
משך התהליך משתנה בהתאם למורכבות הבניין, למהירות קבלת ההיתרים מהרשויות ולהיקף העבודות המתוכננות. מדובר בתהליך רב-שלבי שכולל תכנון, אישורים וביצוע בפועל, ולכן מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי לגבי לוח הזמנים הצפוי בפרויקט הספציפי. מומלץ גם לברר מראש מול היזם הערכת זמנים ריאלית, ולא להסתמך רק על הערכות כלליות.
מה קורה לדיירים בזמן ביצוע עבודות החיזוק?
בהתאם להיקף העבודות, ייתכן צורך בפינוי זמני של הדיירים לתקופת הביצוע, ולעיתים ניתן להישאר במקום כאשר מדובר בעבודות חיצוניות בלבד. פרטי הסידור נקבעים בהסכם מול היזם, ומומלץ לוודא מראש מי אחראי על עלויות מגורים חלופיים אם נדרשים.
פרויקט תמ״א 38 משלב שיקולים הנדסיים, משפטיים ופיננסיים שדורשים בדיקה מדוקדקת לפני חתימה. קבוצת אלקיים מלווה דיירים ויזמים בפרויקטי חיזוק והתחדשות עירונית. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם