מיסוי לדיירים בתמ"א 38 פטור ממס שבח ומע"מ
מיסוי לדיירים בתמ"א 38 פטור ממס שבח ומע"מ
מבחינת דיני המס, פרויקט חיזוק הוא עסקה במקרקעין: בעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בנייה, והיזם משלם להם בשירותי בנייה כמו חיזוק, הרחבה ומעלית. בלי הסדר מיוחד, עסקה כזו הייתה עלולה לחייב את הדיירים במס שבח ובמע"מ. המחוקק קבע לכך פטורים, בתנאים. המדריך מסביר אותם, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ מס.
הפטור ממס שבח במסלול החיזוק
לפי עלון מקצועי שסיכם את תיקון 68 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2010, מכירת זכות שהתמורה בעדה משקפת זכויות בנייה נוספות לפי תמ"א 38 פטורה ממס שבח עד גובה שווי זכויות הבנייה, בשלושה תנאים מצטברים:
התמורה היא שירותי בנייה – למשל חיזוק מפני רעידות אדמה, הרחבת דירות, התקנת מעלית, שיפוץ חזיתות ועבודות שיפוץ.
הבניין חוזק בפועל – הבניין חוזק מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38.
לא מלאי עסקי – המקרקעין הנמכרים אינם מלאי עסקי בידי המוכר.
לפי אותו עלון, המוכר נדרש להודיע למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום ההסכם, והתיקון חל רטרואקטיבית על מכירות מ-18.5.2005. תמורה שאינה שירותי בנייה לפי תמ"א 38, למשל תשלום במזומן, עשויה להיות מטופלת כמכירה של זכות אחרת.
פטור ממע"מ
לפי אותו עלון, מתן שירותי בנייה של חיזוק בתמורה למכירה הפטורה לפי ההוראות האלה פטור גם ממע"מ. המשמעות לדיירים היא שהשירותים שהם מקבלים לא אמורים לייצר חבות מע"מ, בתנאים שנקבעו.
מסלול ההריסה והבנייה
במסלול ההריסה והבנייה ההסדר שונה. לפי ניתוח מקצועי שפורסם ב-2023, הפטור ממס במסגרת תמ"א 38/2 ניתן לגבי דירת מגורים אחת בלבד, ובאותה תקופה נדונה הצעה להרחיב אותו. בעל יותר מדירה אחת בבניין צריך לבדוק במיוחד איך תמוסה כל דירה.
שכר דירה שהיזם משלם
בשנת 2023 דווח שוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בתל אביב קבעה, בפרויקט חיזוק ועיבוי מסוים, ששכר דירה שהיזם שילם לבעלי דירות שפונו יכול להיחשב חלק משירותי הבנייה הפטורים, בתנאי שהוכח שהפינוי נדרש לצורך החיזוק. הוועדה קבעה את משך הפינוי המוכר לפי נסיבות הפרויקט. זו החלטה בתיק ספציפי, ואין להסיק ממנה תוצאה לפרויקט אחר.
מה קורה אחרי מאי 2026
בשנת 2022 אישרה ועדת הכספים של הכנסת את הארכת הטבות המס בתמ"א 38 עד 18.5.2026, במקביל לתוקף התוכנית. תמ"א 38 פקעה סופית באותו תאריך. מה מצב ההטבות לגבי עסקאות שנחתמו לפני כן, ולגבי פרויקטים בתוכניות המחליפות ובתיקון 139, יש לבדוק מול רשות המסים או יועץ מס. אנו לא קובעים כאן מה הדין לגבי עסקה מסוימת.
למה לא להניח שהפטור אוטומטי
הפטור תלוי בתנאים עובדתיים: מהי התמורה, האם הבניין חוזק בפועל, מתי נחתמה העסקה ומה מצב הדירות האחרות של המוכר. אם אחד התנאים לא מתקיים, למשל כשחלק מהתמורה ניתן בכסף או כשהפרויקט לא הושלם, התוצאה עשויה להיות שונה. לכן לדעתנו כדאי שעורך הדין של הדיירים ויועץ מס יבדקו את ההסכם מראש, ולא רק בשלב הדיווח.
מה לבדוק לפני חתימה
אישור מקדמי – האם כדאי לבקש החלטת מיסוי או חוות דעת של יועץ מס לפני החתימה.
דיווח בזמן – מי מגיש את ההצהרה למיסוי מקרקעין ובאיזה מועד.
מי נושא במס – האם ההסכם קובע שאם יחול מס, היזם יישא בו.
דירה נוספת – מה ההשלכה אם יש לכם דירות נוספות בבניין או מחוצה לו.
תשלום כספי – האם חלק מהתמורה ניתן בכסף ואיך הוא ממוסה.
מקורות ובדיקה
המידע מבוסס על עלון מקצועי משנת 2010 שסיכם את תיקון 68 לחוק מיסוי מקרקעין ואת התיקון לחוק מע"מ, על דיווחים מ-2022 ו-2023 על החלטות ועדת הכספים וועדת ערר, ועל ניתוח מקצועי של חוק ההסדרים. דיני המס מורכבים ומשתנים, ויש לבדוק כל עסקה מול רשות המסים או יועץ מס.
שאלות נפוצות
האם אשלם מס שבח על תמ"א 38?
בתנאים שנקבעו בחוק, מכירת הזכויות פטורה ממס שבח עד שווי זכויות הבנייה. יש לבדוק את התנאים ואת מועד העסקה.
האם היזם משלם את המסים?
זה תלוי בהסכם. מקובל לבדוק שההסכם קובע מי נושא בכל מס אם יחול.
האם הפטור חל גם בתוכנית מחליפה?
יש לבדוק מול רשות המסים. הפטורים נקבעו בחוקי המס ולא בתוכניות.
לפני שחותמים על הסכם, כדאי להבין את השלכות המס. צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com