ערבויות בפרויקט חיזוק אילו בטוחות לדרוש מהיזם
ערבויות בפרויקט חיזוק אילו בטוחות לדרוש מהיזם
הסכם עם יזם הוא התחייבות לעתיד. הדירות שלכם נמסרות לעבודות היום, והתמורה מתקבלת בעוד חודשים או שנים. ערבויות ובטוחות נועדו לתת לכם הגנה אם משהו משתבש: היזם נקלע לקשיים, העבודות נעצרות או שהבנייה אינה לפי ההסכם. המדריך מתאר את הבטוחות המקובלות בענף ואת הנקודות לבדיקה, נכון למועד כתיבה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי.
למה ערבויות הן גם עניין משפטי ולא רק מסחרי
לפי סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023, כשרוב בעלי הדירות מבקש מהמפקח על רישום מקרקעין לאשר עבודות למרות התנגדות, המפקח לא יאשר אם אין ערבויות מתאימות. כלומר, ערבויות אינן רק "תוספת נחמדה" שמשיגים במשא ומתן. הן חלק ממה שנבחן כשמחליטים אם ההסכם הוגן מספיק כדי לחייב גם את המתנגדים.
הבטוחות המקובלות
הרשימה הבאה מבוססת על הנוהג המקובל בענף. היא אינה רשימה סגורה, ולא כל בטוחה מתאימה לכל פרויקט.
ערבות ביצוע – ערבות בנקאית או ביטוחית שנועדה להבטיח שהיזם יבצע את העבודות לפי ההסכם.
ערבות לשכר דירה – בהריסה ובנייה, ערבות שמבטיחה את תשלום שכר הדירה לתקופת הבנייה.
ערבות לדירה החדשה – בהריסה ובנייה, בטוחה שנועדה להגן על הזכות לקבל את הדירה החדשה, למשל ערבות בנוסח חוק המכר או מנגנון מקביל.
ערבות בדק – ערבות לתקופה שאחרי המסירה, להבטחת תיקון ליקויים.
ביטוחים – ביטוח עבודות קבלניות וביטוח צד שלישי, שבהם הדיירים או הבית המשותף מוגדרים כמוטבים.
ליווי בנקאי – כשהפרויקט מלווה בנק, הליווי מספק פיקוח נוסף על התקדמות הפרויקט ועל הכספים.
מה לבדוק בנוסח הערבות
מי הנהנה – האם הערבות לטובת הדיירים או נציג מטעמם, ולא לטובת גורם אחר.
סכום – האם הסכום מתאים לשווי הסיכון שהיא אמ ורה לכסות.
הצמדה – האם הסכום צמוד למדד, כדי שלא יישחק לאורך זמן.
תוקף – האם התוקף מכסה את כל תקופת הפרויקט, כולל עיכובים.
תנאי מימוש – האם אפשר לממש את הערבות בדרישה פשוטה, או שנדרשים תנאים מסובכים.
מועד מסירה – מתי בדיוק הערבות נמסרת לדיירים. ערבות שנמסרת רק אחרי שהתחילו העבודות מגינה פחות.
מתי כל ערבות נכנסת לתמונה
ערבויות שונות מגינות בשלבים שונים של הפרויקט, ולכן חשוב לבנות להן לוח זמנים. ערבות שנמסרת מאוחר מדי, או שפוקעת מוקדם מדי, משאירה את הדיירים חשופים בדיוק בשלב שבו הסיכון גבוה.
לפני תחילת העבודות – בדרך כלל זה השלב שבו הדיירים מבקשים לקבל את ערבות הביצוע ואת הביטוחים, לפני שהבניין הופך לאתר בנייה.
לפני פינוי הדירות – בהריסה ובנייה, זה השלב שבו חשובה הבטוחה לשכר הדירה ולדירה החדשה, לפני שהדיירים עוזבים.
במסירה – ערבות הביצוע מוחלפת לעיתים בערבות בדק, שמלווה את תקופת האחריות.
כדאי שההסכם יקבע במפורש שהיזם אינו רשאי להתחיל בשלב הבא לפני שמסר את הבטוחה המתאימה לו.
ערבות לעומת בטוחות אחרות
לצד ערבויות, הסכמים כוללים לעיתים מנגנונים נוספים, כמו רישום הערות אזהרה, פיצוי מוסכם על איחורים, ומנגנון החלפת יזם אם הפרויקט נתקע. לפי סיכומי חוק ההסדרים 2023, הממונה על תלונות הציבור ברשות להתחדשות עירונית קיבל סמכות להורות על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת יזם שלא קידם את הפרויקט בזמן, או שהושגה בכפייה. מכאן שגם לדיירים יש כלים, אבל עדיף לבנות הגנות מראש בהסכם.
עמדתנו
לדעתנו, אין ערבות אחת שמתאימה לכל פרויקט. בפרויקט חיזוק שבו הדיירים נשארים בבית, ערבות הביצוע וערבות הבדק הן לרוב המרכזיות. בהריסה ובנייה, שבה הדיירים נשארים בלי דירה לתקופה ארוכה, הבטוחות לשכר הדירה ולדירה החדשה חשובות במיוחד. מה שחשוב בכל מקרה הוא שעורך דין מטעם הדיירים יבדוק את נוסח הערבויות, ולא רק את קיומן.
שאלות נפוצות
האם היזם חייב לתת ערבויות?
זה נקבע בהסכם. עם זאת, לפי סיכומי חוק ההסדרים 2023, המפקח לא יאשר עבודות בלי ערבויות מתאימות כשהעניין מגיע אליו.
מי משלם על הערבויות?
לרוב העלות נכללת בתחשיב של היזם. כדאי לוודא בהסכם שהדיירים אינם נושאים בה.
מה קורה אם היזם נכנס לקשיים?
זה בדיוק המצב שבו ערבויות, ביטוחים ומנגנון החלפת יזם נבחנים. ככל שההגנות בהסכם ברורות יותר, כך המצב פשוט יותר.
רוצים לבדוק אם הערבויות בהצעה שקיבלתם מספקות? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב