תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי מה כולל המסלול ולמי הוא מתאים
תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי מה כולל המסלול ולמי הוא מתאים
כשמדברים על תמ"א 38 נוהגים להבחין בין שני מסלולים: 38/1, חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים, ו-38/2, הריסה ובנייה מחדש. העמוד הזה מתמקד במסלול הראשון: מה הוא כולל, באילו בניינים הוא מתאים, ומה מצבו אחרי פקיעת תמ"א 38. המידע נכון למועד כתיבה.
מה המסלול כולל
במסלול החיזוק הבניין הקיים נשאר על כנו. היזם מחזק את השלד ומקבל זכויות לבנות תוספת, בדרך כלל קומות נוספות על הגג ולעיתים סגירת קומת עמודים. בתמורה הדיירים מקבלים חבילת שירותי בנייה. בהוראות המס שנחקקו לתמ"א 38 בשנת 2010, "שירותי בנייה" הוגדרו ככוללים בין היתר:
חיזוק המבנה – עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
הרחבת דירות – תוספת שטח לדירות הקיימות.
מעלית – התקנת מעלית בבניין.
חזיתות ושיפוץ – שיפוץ חזיתות ועבודות שיפוץ נוספות.
ההיקף בפועל נקבע בהסכם עם היזם ובהיתר, ולא כל פרויקט כולל את כל הרכיבים.
למי המסלול מתאים
מבחינה הנדסית, חיזוק מתאים בעיקר לבניין שהשלד שלו מאפשר חיזוק ותוספת במסגרת עלות סבירה. מבחינה כלכלית, הכדאיות תלויה בהיקף הזכויות שאפשר לבנות, בביקוש לדירות באזור ובעלות החיזוק. בניינים קטנים או בניינים במצב הנדסי קשה עשויים להתאים יותר להריסה ובנייה, או לא להתאים לאף אחד מהמסלולים. רק סקר הנדסי ובדיקה כלכלית נותנים תשובה לבניין מסוים.
איזה רוב נדרש
לפי סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023, במסלול החיזוק והעיבוי נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות כדי לפנות למפקח על רישום מקרקעין כשאין הסכמה של כולם. המפקח בוחן את הבקשה ואת טענות המתנגדים.
החיים בזמן העבודות
במסלול החיזוק הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בדירות בזמן העבודות, וזה הבדל מהותי לעומת הריסה ובנייה. לכן חשוב לסכם בהסכם שעות עבודה, אמצעי בטיחות, ניקיון, גישה לדירות ופיצוי על אי נוחות. לבעלי דירות מבוגרים נקבעה בחוק חובה להציע דיור מחוץ לבניין. לפי סיכומי חוק ההסדרים 2023, גיל הסף הוא 75.
מיסוי בקצרה
לפי הוראות המס מ-2010, מכירת זכויות הבנייה ליזם בתמורה לשירותי בנייה בתמ"א 38 פטורה ממס שבח עד גובה שווי זכויות הבנייה, בתנאים, ושירותי החיזוק פטורים ממע"מ. ההטבות הוארכו בעבר עד 18.5.2026. יש לבדוק את מצבן העדכני מול רשות המסים.
המקבילה אחרי סיום תמ"א 38
תמ"א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026. מסלול החיזוק ממשיך להתקיים בתוכניות מחליפות עירוניות ובתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופת שקד). לפי דברי ההסבר לתיקון, במסלול החיזוק סך הזכויות יכול להגיע עד 200% מהשטח הקיים כדין, ונדרשים סקר קונסטרוקטיבי ומרחב מוגן לכל דירה.
חיזוק מול הריסה ובנייה – שיקולים מרכזיים
הבחירה בין המסלולים נעשית לפי נתוני הבניין, ולא לפי העדפה כללית. השיקולים הבאים מבוססים על הניסיון המקובל בענף, והם בגדר הערכה ולא כלל:
זמן ומגורים – בחיזוק הדיירים נשארים בדרך כלל בבית. בהריסה ובנייה הם עוברים לדיור חלופי לתקופה ארוכה יותר.
התוצאה הסופית – בחיזוק נשאר השלד הישן עם שדרוגים. בהריסה ובנייה מתקבל בניין חדש עם תשתיות חדשות.
היקף הזכויות – לפי דברי ההסבר לתיקון 139, תקרת הזכויות בהריסה ובנייה גבוהה יותר (עד 400%) מאשר בחיזוק (עד 200%).
רוב נדרש – מאז 2023, לפי הסיכומים המקצועיים, הרוב הנדרש בשני המסלולים הוא שני שלישים, בתנאים.
לכן כדאי לבקש מהיזם להציג את השיקולים שהובילו להצעת מסלול מסוים, ולבחון אותם עם המהנדס והשמאי של הדיירים.
בנוסף, כדאי לבדוק אם התוכנית החלה על המגרש בכלל מאפשרת את שני המסלולים. בחלק מהתוכניות המחליפות נקבע לכל אזור מסלול מועדף, ולכן לעיתים ההחלטה בין חיזוק להריסה כבר נקבעה ברמה העירונית ואינה פתוחה לבחירה של הדיירים.
שאלות נפוצות
האם בחיזוק ועיבוי צריך לעזוב את הדירה?
בדרך כלל לא, אבל בחלק מהעבודות ייתכן צורך בפינוי קצר. בעלי דירות מבוגרים זכאים לבקש דיור מחוץ לבניין לפי התנאים שבחוק.
האם הדירה שלי תגדל?
הרחבת דירות היא אחד הרכיבים האפשריים. ההיקף תלוי בתוכנית ובהסכם.
האם אפשר עדיין לקבל היתר לפי תמ"א 38/1?
בקשות חדשות לפי תמ"א 38 אינן אפשריות מאז 18 במאי 2026. כיום בודקים את המסלולים המקבילים בתוכנית המחליפה או בתיקון 139.
שוקלים פרויקט חיזוק ועיבוי בבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com