זכויות בנייה בחלופת שקד ואיך מחושבת התוספת לבניין
זכויות בנייה בחלופת שקד ואיך מחושבת התוספת לבניין
השאלה הראשונה שכל בעל דירה שואל כשמדברים על חלופת שקד היא "כמה אפשר לבנות". התשובה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה לא נקבעת במספר קומות, אלא כאחוז מהשטח הקיים בבניין. העמוד מסביר את שיטת החישוב לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון, נכון למועד כתיבה.
נקודת המוצא: השטח הקיים כדין
כל החישובים יוצאים מהשטח הבנוי מעל הקרקע שנבנה כדין, כלומר לפי היתר. שטחים שנבנו בלי היתר אינם אמורים להיכלל בבסיס. בנוסף, לפי דברי ההסבר, תוספות שנבנו לפי היתרים שניתנו אחרי 18.5.2005 אינן נספרות בבסיס השטח לצורך החישוב במסלולי ההריסה. המשמעות המעשית: לפני שמעריכים פוטנציאל, צריך למדוד את השטח הקיים מתוך ההיתרים ולא מתוך מה שבנוי בפועל.
מסלו ל הריסה ובנייה על אותו מגרש
תקרה כללית – סך הזכויות מעל הקרקע יכול להגיע עד מהשטח הקיים כדין מעל הקרקע.
מתחת לקרקע – שטחי שירות תת-קרקעיים עד פי שלושה משטח המגרש.
שטחי ציבור – שטח לשימושים ציבוריים מוגבל ל- מסך הזכויות מעל הקרקע.
דברי ההסבר מביאים דוגמה: בניין ששטחו הקיים 300 מ"ר יכול להגיע עד 1,200 מ"ר מעל הקרקע.
מסלול הריסה עם זכויות במגרש אחר
כאשר חלק מהזכויות מועבר למגרש אחר באזור, הזכויות הנוספות במגרש האחר מוגבלות ל-300% משטח המבנה הקיים, וסך הזכויות במגרש המקורי נשאר בתוך תקרת 400%.
מסלול חיזוק
במסלול החיזוק סך הזכויות מעל הקרקע יכול להגיע עד מהשטח הקיים. שטח ציבורי נוסף, למעונות יום בלבד, מוגבל ל- מהשטח שנוסף. לפי דברי ההסבר, התוכנית מחייבת גם סקר קונסטרוקטיבי ומרחב מוגן לכל דירה.
למה התקרה אינה התחייבות
חשוב להבין שמדובר בתקרות. הוועדה המקומית אינה חייבת לאשר את המקסימום, והיקף הזכויות בפועל ייקבע בתוכנית לפי שיקולים תכנוניים כמו צפיפות, תשתיות, חניה וגובה. לכן מספר כמו "פי ארבע" הוא גבול עליון ולא הבטחה. לדעתנו, הצעה של יזם שמבוססת על התקרה המלאה בלי בדיקה מקדימה מול הוועדה ראויה לבחינה זהירה.
מה כדא י לבדוק לפני שמחשבים
היתרי הבנייה – לאסוף את כל ההיתרים כדי לחשב את השטח הקיים כדין.
תוספות מאוחרות – לזהות תוספות שנבנו לפי היתרים אחרי 18.5.2005.
צו השר – לבדוק אם נקבע לעיר שיעור זכויות שונה.
מדיניות הוועדה – לברר אם לוועדה המקומית יש מדיניות או הנחיות לגבי תוכניות מסוג זה.
המחשה מספרית לבניין היפותטי
נ ניח בניין היפותטי ששטחו הבנוי כדין מעל הקרקע הוא 600 מ"ר, בלי תוספות מאוחרות. לפי התקרות שבדברי ההסבר, במסלול הריסה ובנייה על אותו מגרש סך הזכויות מעל הקרקע יכול להגיע עד 2,400 מ"ר (400%). במסלול החיזוק סך הזכויות יכול להגיע עד 1,200 מ"ר, כלומר תוספת של עד 600 מ"ר על השטח הקיים. ההמחשה נועדה להבין את שיטת החישוב בלבד. היא אינה הערכה לבניין אמיתי, ואינה מביאה בחשבון שיקולים תכנוניים, שטחי ציבור ומגבלות של הוועדה.
מהשטח הכולל צריך לגזור גם את התמורה לדיירים: הרחבת הדירות הקיימות או דירות חדשות, ממ"ד לכל דירה, חניה ושטחים משותפים. מה שנשאר ליזם למכירה הוא שקובע את הכדאיות הכלכלית, ולכן תקרה גבוהה אינה מבטיחה פרויקט כדאי.
מקורות ובדיקה
המספרים בעמוד לקוחים מדברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, התשפ"ב-2022. נכון למועד כתיבה. מומלץ לאמת מול נוסח החוק המחייב ומול שמאי או אדריכל.
שאלות נפוצות
האם 400% פירושו שהבניין יהיה גבוה פי ארבעה?
לא בהכרח. מדובר בשטח בנוי ולא בגובה, והתוכנית בפועל קובעת את מספר הקומות ואת הזכויות בתוך התקרה.
האם מרפסות שנבנו בלי היתר נספרות בבסיס?
החישוב יוצא מהשטח שנבנה כדין, ולכן בנייה בלי היתר לא אמורה להיכלל בבסיס.
מי קובע את שיעור הזכויות בעיר מסוימת?
התקרה נקבעה בחוק, שר הפנים רשאי לשנות אותה בצו למרחב תכנון, והוועדה המקומית מאשרת את התוכנית בפועל.
רוצים הערכה ראשונית של פוטנציאל הזכויות בבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב