דייר מתנגד בתמ"א 38 ותפקיד המפקח על רישום מקרקעין
דייר מתנגד בתמ"א 38 ותפקיד המפקח על רישום מקרקעין
דייר מתנגד הוא אחד הגורמים הנפוצים לעיכוב בפרויקטים של חיזוק בניינים. אבל התנגדות היא לא תמיד "סרבנות". לפעמים יש לה סיבה עניינית, ולפעמים היא נובעת משיקולים אחרים. החוק לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה מעביר את ההכרעה במחלוקת כזו למפקח על רישום מקרקעין. המדריך מתאר את המסגרת, נכון למועד כתיבה. אם הבניין שלכם נמצא במתחם פינוי בינוי, הכללים שונים, ויש לבדוק אותם בנפרד.
מתי מגיעים למפקח
כאשר אין הסכמה של כל בעלי הדירות, רוב שעומד בתנאי החוק יכול להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין. המפקח רשאי לאשר את העבודות, אבל רק אחרי שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. בתיקון 2012 נקבע במפורש שבהחלטה על הריסה ובנייה המפקח ישקול, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות ואת ההשלכות של הריסת דירתו של בעל הדירה המתנגד.
מה המפקח בוחן
כדאיות – לפי סיכומי תיקון 2023, המפקח לא יאשר אם העסקה אינה כדאית כלכלית.
דיור חלופי – הוא לא יאשר אם לא מוצע דיור חלופי בתקופת הבנייה.
ערבויות – הוא לא יאשר אם אין ערבויות מתאימות.
נסיבות אישיות – הוא לא יאשר כאשר למתנגד יש נסיבות אישיות מיוחדות, או שהוא מבוגר או בעל מוגבלות.
שמאות – לפי תיקון 2012, כשנדרשת שומה לצורך ההחלטה, המפקח פונה ליו"ר הוועדה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), כדי שימנה שמאי מתוך הרשימה שנקבעה.
נטרול התנגדות שנובעת מבנייה לא חוקית
לפי סיכומי תיקון 2023, המפקח רשאי שלא להביא בחשבון את זכויותיו של בעל דירה מתנגד בחישוב הרוב, אם ההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין, או מפיצול לא חוקי של הדירה. לשם כך נדרשת בקשה, ראיות לבנייה או לשימוש שלא כדין, והוכחה שיותר ממחצית מבעלי הדירות בבניין מסכימים לעבודות. לפי אותם סיכומים, ההוראה הזו הייתה קיימת קודם רק בחוק פינוי ובינוי.
איך נראה ההליך בדרך כלל
הגשת תביעה – בעלי הדירות התומכים, באמצעות עורך דין, מגישים תביעה למפקח על רישום מקרקעין באזור.
תגובת המתנגדים – בעלי הדירות המתנגדים מקבלים הזדמנות להגיש את טענותיהם.
דיון – המפקח שומע את הצדדים, ולעיתים מבקש מסמכים נוספים או שומה.
החלטה – המפקח מאשר את העבודות, מאשר בתנאים או דוחה את התביעה.
משך ההליך משתנה ותלוי בעומס, במורכבות ובשאלה אם הצדדים מגיעים להסכמות בדרך. לכן כדאי להביא בחשבון את ההליך בלוחות הזמנים של הפרויקט, ולא להניח שהוא קצר. על החלטת המפקח ניתן לערער לפי הכללים שבחוק, ויש להיוועץ בעורך דין לגבי המועדים.
הדיון אצל המפקח הוא הליך משפטי לכל דבר, ולכן מומלץ שגם הרוב ו גם המתנגדים יהיו מיוצגים. ייצוג מקצועי עוזר להציג את הטענות בצורה מסודרת, ולעיתים מוביל לפשרה שחוסכת זמן לכל בעלי הדירות בבניין.
מה זה אומר לבעל דירה שמתנגד
מי שמתנגד צריך לנסח את הסיבות באופן ענייני ומתועד: למשל חוות דעת שמאית על התמורה, הערות לגבי הערבויות או בעיה אישית מיוחדת. התנגדות כללית בלי פירוט עלולה שלא לשכנע את המפקח. מנגד, התנגדות עניינית עשויה להוביל לשיפור ההסכם עוד לפני ההכרעה.
מה זה אומר לרוב שרוצה להתקדם
לדעתנו, הדרך היעילה ביותר היא לנסות לפתור את ההתנגדות לפני ההגעה למפקח: לשמוע את החשש, לבדוק אם ניתן לתת מענה בהסכם, ולתעד את ההצעות שניתנו. גם אם יש רוב, הסכם שאינו כולל דיור חלופי וערבויות מתאימות עלול שלא לקבל אישור.
מקורות ובדיקה
המידע מבוסס על נוסח תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשע"ב-2012, כפי שפורסם באתר הכנסת, ועל סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023. אין לראות בעמוד ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
האם דייר אחד יכול לעצור פרויקט תמ"א?
כשיש רוב שעומד בתנאי החוק, ההכרעה עוברת למפקח, ולכן דייר אחד אינו יכול לעצור את הפרויקט לבדו. עם זאת, המפקח בוחן את טענותיו ועשוי שלא לאשר.
האם המתנגד צריך לשלם הוצאות?
זה תלוי בהחלטת המפקח ובנסיבות. אין כלל אחיד, ויש להתייעץ עם עורך דין.
האם אפשר להתנגד רק לחלק מהתוכנית?
אפשר להעלות טענות ספציפיות, למשל לגבי מיקום הדירה החדשה או הערבויות. המפקח בוחן את מכלול הטענות.
יש בבניין שלכם התנגדות ואתם רוצים לבחון את האפשרויות? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com