דיירים מבוגרים בתמ"א 38 אילו הגנות קיימות בחוק
דיירים מבוגרים בתמ"א 38 אילו הגנות קיימות בחוק
לבעל דירה בן 80 שגר באותה דירה עשרות שנים, פרויקט חיזוק או הריסה ובנייה הוא לא רק עסקה. הוא שינוי בשגרה, לפעמים מעבר זמני, ולעיתים חשש אמיתי מאי ודאות. המחוקק הכיר בכך וקבע כמה הגנות מיוחדות. העמוד מסכם אותן, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
דיור מחוץ לבניין בזמן עבודות החיזוק
בפרויקטים של חיזוק, שבהם הדיירים נשארים בדרך כלל בבית בזמן העבודות, נקבעה חובה של היזם להציע לבעלי דירות מבוגרים אפשרות לדיור מחוץ לבניין. לפי סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023, גיל הסף לחובה הזו הופחת מ-80 ל-75. בפועל, המשמעות היא שבעל דירה בן 75 ומעלה יכול לבקש שלא לגור באתר בנייה פעיל בזמן העבודות. את פרטי ההסדר, כמו משך התקופה ומי משלם, יש לסכם בהסכם.
הגנה בהליך מול המפקח
כשרוב בעלי הדירות מבקש מהמפקח על רישום מקרקעין לאשר עבודות למרות התנגדות, המפקח בוחן גם את נסיבותיו האישיות של המתנגד. לפי סיכומי תיקון 2023, המפקח לא יאשר את העבודות כאשר המתנגד מבוגר או בעל מוגבלות, או כשיש לו נסיבות אישיות מיוחדות. כבר בתיקון 2012 נקבע שבהחלטה על הריסה ובנייה המפקח ישקול את ההשלכות של הריסת דירתו של המתנגד.
הטבות מס לבעלי דירות מבוגרים
לפי סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023, הורחבו הטבות מס מסוימות לבעלי דירות מבוגרים ולבעלי דירות סיעודיים גם לפרויקטים של חיזוק, ולא רק לפינוי בינוי. מדובר בהסדרים מורכבים, עם תנאים לגבי סוג התמורה ומועדי מכירה. אנו ממליצים לבדוק את הזכאות מול רשות המסים או מול יועץ מס לפני חתימה, ולא להסתמך על הנחות כלליות.
הצעות חקיקה נוספות
בינואר 2023 הוגשה בכנסת הצעת חוק פרטית שמטרתה להחיל על דיירים מבוגרים בפרויקטים של חיזוק את החלופות שקיימות בחוק פינוי ובינוי, כמו מעבר לדיור מוגן או קבלת סכום כספי. מדובר בהצעה, ואין בכך כדי לקבוע שהיא התקבלה. כדאי לבדוק את מצב החקיקה העדכני.
מה כדאי לסכם בהסכם
דיור בזמן העבודות – האם מוצע דיור מחוץ לבניין, לאיזו תקופה ובאיזה סטנדרט.
נגישות – האם הדירה החדשה או המורחבת מותאמת לצרכים, למשל מעלית ומקלחת נגישה.
ליווי – מי מלווה את בעל הדירה המבוגר בתהליך, כולל מעבר דירה זמני.
ייצוג – האם עורך הדין של הדיירים מסביר את ההסכם גם לבני המשפחה, בהסכמת בעל הדירה.
לוחות זמנים – מה קורה אם העבודות מתארכות מעבר למתוכנן.
שאלות שבני המשפחה יכולים לעזור לשאול
בעלי דירות מבוגרים לא תמיד ירצו או יוכלו לנהל לבד משא ומתן מול יזם. בני משפחה יכולים לעזור, בהסכמת בעל הדירה, בשאלות האלה:
מה בדיוק משתנה בדירה – מה מוסיפים, מה נהרס ומה נשאר.
כמה זמן יימשכו העבודות – ומה קורה בתקופה הזו מבחינת רעש, גישה ובטיחות.
מי האחראי באתר – למי פונים כשיש בעיה, ובאיזה זמן היזם מתחייב לענות.
מה קורה במקרה של עיכוב – האם יש פיצוי, ומה הערבויות.
מי מייצג – האם עורך הדין של הדיירים זמין להסבר אישי לבעל הדירה.
תשובות כתובות לשאלות האלה מצמצמות אי ודאות, ומאפשרות לבעל הדירה להחליט מתוך הבנה ולא מתוך לחץ.
כדאי גם לבדוק מראש אם בעל הדירה המבוגר מעדיף להישאר בבניין בזמן העבודות או לעבור זמנית, ולתעד את העדפתו. כך ההסכם יכול להתאים לצרכים בפועל, והיזם יכול לתכנן את העבודות בהתאם.
המלצה מעשית
לדעתנו, נציגות שמכבדת את בעלי הדירות המבוגרים בבניין משיגה בדרך כלל תהליך חלק יותר. פגישה אישית, הסבר בשפה פשוטה ומענה כתוב לחששות חוסכים לעיתים קרובות התנגדות מיותרת.
שאלות נפוצות
מאיזה גיל יש זכות לדיור מחוץ לבניין בזמן החיזוק?
לפי סיכומי חוק ההסדרים 2023, גיל הסף הופחת ל-75. יש לבדוק את התנאים בנוסח החוק.
האם בעל דירה מבוגר יכול לסרב לפרויקט?
הוא יכול להתנגד, והמפקח מתחשב בנסיבותיו. לפי סיכומי תיקון 2023, ה מפקח לא יאשר עבודות כשהמתנגד מבוגר או בעל מוגבלות.
האם הטבות המס לקשישים חלות אוטומטית?
לא. ההטבות כפופות לתנאים, ויש לבדוק זכאות מול רשות המסים או יועץ מס.
רוצים לוודא שבעלי הדירות המבוגרים בבניין מוגנים כראוי? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com