< Back

מתי פקעה תמ"א 38 ומה קורה לבניינים שלא הספיקו

Q: האם אפשר עדיין להגיש בקשה לפי תמ"א 38?

לא. לפי הדיווחים, מאז 18.5.2026 אי אפשר להגיש לפיה בקשות חדשות בשום מקום בארץ.

Q: מה קורה לבקשה שהוגשה לפני הפקיעה?

בקשות שהוגשו כדין ממשיכות בדרך כלל לפי הכללים שחלו עליהן. ודאו את מצב הבקשה מול הוועדה המקומית.

Q: מה ההבדל בין 29.8.2024 ל-18.5.2026?

במועד הראשון התוכנית פקעה בערים שלא קידמו תוכנית מחליפה. המועד השני הוא הפקיעה הסופית בשאר הערים.

Q: האם הסכם עם יזם שנחתם לפי תמ"א 38 עדיין מחייב?

זה תלוי בנוסח ההסכם ובמצב הפרויקט. צריך לבדוק עם עורך דין שמייצג את הדיירים.

Q: האם כדאי למכור דירה בבניין שלא הספיק?

זו החלטה אישית שתלויה בשלב הפרויקט. ראו מכירת דירה לפני תמ"א 38 או התחדשות בניינית.

תמ"א 38 פקעה ב-29.8.2024 בערים שלא קידמו תוכנית מחליפה, ובשאר הערים לכל המאוחר ב-18.5.2026. מאז אי אפשר להגיש לפיה בקשות חדשות להיתר. בניין שלא הספיק להגיש בקשה בזמן יכול לבחון היום את חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), תוכנית עירונית מחליפה אם יש כזו בעיר, ובמקרים מסוימים התחדשות מתחמית.

המדריך מסדר את התאריכים, מסביר מה קרה לבקשות שכבר היו בתהליך, ומפרט מה עושים בכל אחד מהמצבים שבהם בניין יכול להימצא היום.

ציר הזמנים

מאי 2005 – הממשלה אישרה את תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
סוף 2019 – לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה לסיים את התוכנית.
יולי 2022 – פורסם תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שיצר מסלול חלופי בסמכות הוועדות המקומיות (חלופת שקד).
2023 – המועצה הארצית אישרה מתווה: בערים שמקדמות תוכנית מחליפה תמ"א 38 תוארך עד מאי 2026, או עד שהתוכנית המחליפה תיכנס לתוקף.
1.8.2024 – המועד האחרון שנקבע לחלק מהערים, ובהן תל אביב, בת ים ובני ברק, להגיש תוכנית מחליפה.
6.8.2024 – המועצה הארצית החליטה שבערים בלי תוכנית מחליפה התוכנית תפקע כמתוכנן, וקבעה הסדרי מעבר לתל אביב, בני ברק ובת ים.
29.8.2024 – תמ"א 38 פקעה בערים שלא קידמו תוכנית מחליפה.
31.12.2024 – המועד האחרון להגשת בקשה להיתר במסגרת הסדרי המעבר.
18.5.2026 – לפי דיווחים המבוססים על מינהל התכנון, התוכנית פקעה סופית בכל הארץ.

למה החליטו לסיים את תמ"א 38

לפי מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ-2022, עד 2020 הונפקו לפי התוכנית כ-3,926 היתרים, וחוזקו בפועל כ-1,337 בניינים, כ-1.7% מהבניינים שנדרש לחזק. רוב הדירות החדשות נבנו באזורי ביקוש במרכז הארץ. לפי אותו מסמך, הפער בין מטרת החיזוק לבין המקומות שבהם הפרויקטים נבנו בפועל היה אחד הנימוקים להחלטה.

מה קרה לבקשות שכבר היו בתהליך

לפי הדיווחים מאוגוסט 2024, פרויקטים שכבר היו בתוך הליכי האישור ממשיכים כמתוכנן. בבת ים ובבני ברק דווח על עשרות בקשות שהוגשו לפני המועד וממשיכות להתקדם לפי תמ"א 38.

בהחלטה מ-6.8.2024 נקבעו לתל אביב, לבני ברק ולבת ים הסדרי מעבר לפרויקטים שנמצאים בשלב הוצאת ההיתר בלבד. לפי הדיווח, התנאים כללו:

תיק מידע להיתר שהוצא עד 1.8.2024 והיה בתוקף ביום הגשת הבקשה.
בקשה להיתר שהוגשה עד 31.12.2024.
מועד ההגשה נקבע לפי יום ההגשה גם אם הבקשה טרם נקלטה. אם הבקשה נדחתה והוגשה מחדש, קובע מועד ההגשה החוזרת.

ההבחנה החשובה היא בין בקשה שהוגשה כדין לפני המועד לבין פרויקט שהיה רק בשלב משא ומתן עם יזם. במקרה השני, הפרויקט לא יכול להמשיך לפי תמ"א 38.

הבניין שלכם לא הספיק: מה עושים עכשיו

יש היתר או בקשה שהוגשה בזמן

בקשו מהיזם או מעורך הדין של הדיירים אישור בכתב על מצב הבקשה ועל המועד שבו הוגשה. בדקו מול הוועדה המקומית שהבקשה פעילה ולא נדחתה.

נחתם הסכם, אבל לא הוגשה בקשה

ההסכם נכתב לרוב על בסיס תמ"א 38, ולכן ייתכן שהוא לא מתאים למסלול חדש. צריך לבדוק עם עורך הדין אם יש בהסכם מנגנון למקרה כזה, ואם היזם מציע להעביר את הפרויקט לחלופת שקד או לתוכנית עירונית. מעבר מסלול משנה בדרך כלל את הזכויות ואת התמורות, ולכן הוא דורש בדיקה מחדש.

היו רק שיחות עם יזם

זו נקודת התחלה נקייה. התחילו בבדיקה של המסלולים שחלים על המגרש היום. ראו בדיקת היתכנות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.

העיר אישרה תוכנית מחליפה

בדקו מה התוכנית מאפשרת בבניין שלכם ובאיזה אזור הוא נמצא. רשימת הערים לפי הנתונים שפורסמו נמצאת בתוכנית מחליפה לתמ"א 38.

המסלולים שנשארו

חלופת שקד (תיקון 139) – הוועדה המקומית מאשרת תוכנית לבניין הטעון חיזוק. החוק קובע תקרות של עד 400% משטח הבנייה הקיים בהריסה ובנייה מחדש ועד 200% בחיזוק.
תוכנית עירונית מחליפה – בערים שאישרו אותה, הכללים קבועים מראש בתוכנית.
התחדשות מתחמית – למשל פינוי בינוי, כשהבניין נמצא במתחם שמתאים לכך.

פירוט המסלולים נמצא במדריך תמ"א 38 ובחיזוק מבנים אחרי תמ"א 38.

מה עם הטבות המס

הטבות המס לדיירים נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין סביב "תוכנית החיזוק", כלומר תמ"א 38. בפרויקט שמתקדם לפי בקשה שהוגשה בזמן, כדאי לוודא את התחולה מול יועץ מס. בפרויקט חדש במסלול אחר, לא מצאנו הבהרה רשמית של רשות המסים, ולכן זו שאלה לבדיקה לפני חתימה. ראו גם מיסוי דיירים בתמ"א 38 הריסה ובנייה.

צ'קליסט לבניין שלא הספיק

לברר אם הוגשה בקשה להיתר, מתי ומה מצבה.
לבדוק אם הוצא תיק מידע ומה תוקפו.
לקרוא את ההסכם עם היזם, אם נחתם, ולחפש סעיף למקרה שבו המסלול משתנה.
לברר מול הוועדה המקומית איזה מסלול חל על המגרש היום.
לבקש מהיזם הצעה מעודכנת שמבוססת על המסלול החדש.
לבדוק את השלכות המס של המסלול החדש.

טעויות נפוצות

להניח שהסכם שנחתם לפני הפקיעה "שומר" את הזכויות לפי תמ"א 38.
לסמוך על מועדים ששמעתם בוועד הבית בלי לבדוק את ההחלטה הרשמית.
להמשיך לפי הסכם ישן כשהזכויות והתמורות במסלול החדש שונות.
לחשוב שבכל עיר יש תוכנית מחליפה.
לוותר על בדיקה מחדש רק כי "כבר עברנו את כל התהליך".

שאלות נפוצות

האם אפשר עדיין להגיש בקשה לפי תמ"א 38?