< Back

מכירת דירה לפני תמ"א 38 או התחדשות בניינית

Q: האם אפשר למכור דירה אחרי שנחתם הסכם עם יזם?

כן, בדרך כלל. צריך לבדוק מה ההסכם קובע לגבי העברת זכויות ולוודא שהקונה נכנס להתחייבויות שלכם.

Q: האם הקונה חייב להמשיך בפרויקט?

אם הוא נכנס לנעליכם לפי ההסכם, הוא כפוף להתחייבויות שבו. הפרטים תלויים בנוסח ההסכם.

Q: האם פוטנציאל לתמ"א מעלה את מחיר הדירה?

זה תלוי במידת הוודאות. בקשה שהוגשה בזמן או היתר מעלים את הוודאות יותר מכוונות בלבד.

Q: האם צריך לספר לקונה על הפרויקט?

כדאי למסור לקונה כל מידע מהותי שידוע לכם, כולל הסכם, בקשה להיתר או מחלוקות בין הדיירים, ולנסח זאת בחוזה המכר בעזרת עורך הדין שלכם.

Q: מה ההבדל בין מכירה כאן לבין מכירה בפינוי בינוי?

בפינוי בינוי מדובר במתחם ובדירה חדשה בבניין אחר, וההליכים שונים. ראו מכירת דירה בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי.

Q: מה עושים אם הבניין לא הספיק להגיש בקשה לפי תמ"א 38?

בודקים איזה מסלול חל עליו היום. סקירה במדריך תמ"א 38.

אפשר למכור דירה בבניין שמדברים בו על חיזוק או התחדשות, אבל המחיר והסיכון תלויים בשלב שבו הפרויקט נמצא: האם יש מסלול תכנוני שחל על הבניין, האם נחתם הסכם עם יזם, והאם הוגשה בקשה להיתר. מאז שתמ"א 38 פקעה, אי אפשר להניח ש"הבניין זכאי לתמ"א", ולכן כל טענה על פוטנציאל צריכה להיות מגובה במסמכים.

המדריך עוזר להחליט אם למכור עכשיו או לחכות, ומפרט מה לבדוק ומה להעביר לקונה בכל שלב.

מה השתנה מאז הפקיעה

תמ"א 38 פקעה ב-29.8.2024 בערים שלא קידמו תוכנית מחליפה, ובשאר הערים לכל המאוחר ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים מקודמים היום בעיקר בשני מסלולים: חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות מחליפות עירוניות. לפי נתונים שפורסמו ביוני 2026, תוכנית מחליפה בתוקף קיימת רק בחלק מהערים.

המשמעות למוכר: "פוטנציאל לתמ"א" כבר אינו מונח ברור. בבניין שאין לו בקשה שהוגשה לפני הפקיעה, השאלה היא איזה מסלול חדש חל עליו, אם בכלל. פירוט בתוכנית מחליפה לתמ"א 38 ובמתי פקעה תמ"א 38.

שלב הפרויקט קובע מה אתם מוכרים

אין הסכם ואין בקשה – אתם מוכרים דירה ותיקה. אפשר להזכיר פוטנציאל עתידי רק כהשערה, בלי הבטחות.
יש הסכם עם יזם, אין בקשה להיתר – הקונה ייכנס לזכויות ולחובות שלכם לפי ההסכם. חשוב לבדוק אם ההסכם נכתב לפי תמ"א 38 ומה קורה אם המסלול השתנה.
הוגשה בקשה להיתר בזמן – הוודאות גבוהה יותר. בקשות שהוגשו לפני הפקיעה ממשיכות בדרך כלל לפי הכללים שחלו עליהן.
יש היתר או שהעבודות התחילו – הקונה ירצה לדעת מה לוח הזמנים, מה הבטוחות ומה מצב העבודות בפועל.

מה לבדוק בהסכם עם היזם לפני מכירה

אם נחתם הסכם, קראו אותו עם עורך הדין שלכם לפני שמפרסמים את הדירה:

העברת זכויות – האם נדרשת הודעה ליזם או הסכמה שלו, והאם הקונה צריך לחתום על כתב התחייבות.
הערת אזהרה – האם רשומה בנסח הטאבו הערת אזהרה לטובת היזם.
מה מגיע לדירה – ממ"ד, מרפסת, תוספת שטח, חניה או מעלית, לפי המפרט שבהסכם.
מועדים ויציאה – מה קורה אם הפרויקט לא מתקדם עד מועד מסוים, והאם יש מנגנון לביטול.
מסלול – אם ההסכם מבוסס על תמ"א 38 ולא הוגשה בקשה בזמן, ייתכן שהוא צריך תיקון.

מיסוי: מה חשוב לדעת

הפטורים המיוחדים של תמ"א 38 בחוק מיסוי מקרקעין נוגעים למכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת "שירותי בנייה", כמו חיזוק, הרחבת דירות והתקנת מעלית. מכירת הדירה עצמה לקונה היא עסקה נפרדת, ומיסויה נבחן לפי הכללים הכלליים של החוק ולפי הנסיבות שלכם.

אם כבר נחתם הסכם עם היזם, בדקו שההודעה לרשות המסים על ההתקשרות הוגשה. לפי אתר כל זכות, יש למסור אותה בתוך 30 יום מיום ההתקשרות. כדאי גם לשאול יועץ מס איך תיבחן עסקת היזם אחרי שהבעלות על הדירה עוברת לקונה.

למכור עכשיו או לחכות?

זו שאלה של סיכון מול זמן. המתנה לפרויקט עשויה להעלות את ערך הדירה, אבל היא כרוכה באי ודאות. שאלות שיעזרו להחליט:

כמה זמן אתם יכולים לחכות בלי שהדבר יפגע בתוכניות שלכם.
האם יש לבניין מסלול תכנוני ברור, או רק כוונות.
האם יש רוב של בעלי הדירות שתומך בפרויקט, ובאיזה יזם.
מה יקרה אם הפרויקט יתעכב בכמה שנים.
האם תצטרכו לגור בדירה חלופית בזמן הבנייה, ומי ישלם עליה.

אם מחליטים למכור עכשיו, כדאי לבקש משמאי מקרקעין חוות דעת שמפרידה בין שווי הדירה במצבה היום לבין הפוטנציאל. כך קל יותר לנהל משא ומתן עם קונה שמנסה להוריד את המחיר בגלל אי הוודאות, או עם קונה שמצפה לקבל את הפוטנציאל בלי לשלם עליו. כשיש הסכם עם יזם, השמאי יכול להתחשב גם במה שמגיע לדירה לפי ההסכם ובמצב ההליכים.

אם הדירה מושכרת, חשבו גם על השוכר. ראו שוכר בבניין שנכנס לפינוי בינוי או תמ"א 38.

מה להעביר לקונה

נסח טאבו עדכני וצו בית משותף.
ההסכם עם היזם וכל התוספות שנחתמו לו, אם יש.
מסמכים על מצב הבקשה להיתר או ההיתר, אם יש.
פרוטוקולים של אסיפות בעלי הדירות שעסקו בפרויקט.
מידע תכנוני מהוועדה המקומית על המגרש.

הקונה יבדוק את אותם דברים מהצד שלו. כדי להבין מה הוא יחפש, ראו קניית דירה בבניין המיועד לתמ"א 38.

טעויות נפוצות

לפרסם את הדירה כ"דירה בבניין עם תמ"א" כשאין בקשה שהוגשה בזמן.
למכור בלי לבדוק את סעיף העברת הזכויות בהסכם עם היזם.
לתמחר לפי שווי הדירה אחרי הפרויקט, כשהפרויקט עדיין בשלב מוקדם.
להסתיר מהקונה עיכובים או מחלוקות בין הדיירים.
להניח שהמיסוי במכירה לקונה זהה לפטור שניתן במכירה ליזם.

שאלות נפוצות

האם אפשר למכור דירה אחרי שנחתם הסכם עם יזם?

כן, בדרך כלל. צריך לבדוק מה ההסכם קובע לגבי העברת זכויות ולוודא שהקונה נכנס להתחייבויות שלכם.

האם הקונה חייב להמשיך בפרויקט?