שוכר בבניין שנכנס לפינוי בינוי או תמ"א 38: מה כדאי לדעת

עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.

ככל שפרויקטים של התחדשות עירונית מתרבים, יותר שוכרים גרים בבניינים שבהם הבעלים כבר חתמו עם יזם, או שעומדים לחתום. גם משכירים שואלים איך לנסח חוזה שכירות כשהם יודעים שבעוד שנה או שנתיים הבניין ייהרס או ישופץ. אין בחוק השכירות פרק מיוחד להתחדשות עירונית, אבל כמה הוראות כלליות שלו רלוונטיות מאוד.

חובת גילוי בחוזה

התוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה מונה פרטים שחוזה שכירות למגורים יכלול. פרט 7 ברשימה הוא פגם או ליקוי שאינו קל ערך הידוע למשכיר, וכן "כל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה".

לדעתנו, עבודות חיזוק ותוספת בנייה בתמ"א 38, או פינוי צפוי בפינוי בינוי, הן דוגמה מובהקת לדבר שעלול לגרום הפרעה של ממש. לכן משכיר שיודע על פרויקט מתוכנן כדאי שיציין אותו בחוזה, עם המידע שידוע לו על לוחות הזמנים. זה הוגן כלפי השוכר, ומפחית את הסיכון לטענות בהמשך.

יציאה מוקדמת לקראת פינוי

אם הבניין צפוי להיהרס במהלך תקופת השכירות, המשכיר צריך דרך לסיים את החוזה מוקדם. לפי סעיף 25יג(א), תניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרה בטלה, אלא אם יש גם לשוכר זכות ביטול כזו. לפי סעיף 25יג(ב), המשכיר צריך להודיע על הביטול לפחות 90 ימים מראש, והשוכר לפחות 60 ימים מראש.

המשמעות המעשית: משכיר שרוצה גמישות צריך לכלול בחוזה זכות ביטול הדדית, ולתכנן את ההודעה לשוכר לפחות 90 ימים לפני מועד הפינוי שנקבע עם היזם. בלי תניה כזו, המשכיר אינו רשאי לסיים חוזה לתקופה קצובה לפני הזמן, אלא בהסכמה.

כשאי אפשר להשתמש בדירה

סעיף 15 לחוק עוסק במצב שבו נמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. במצב כזה, אם השוכר לא ביטל את החוזה, הוא פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שבו נמנע השימוש. הפטור חל רק אם השוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת על הנסיבות בעת כריתת החוזה, ולא יכול היה למנוע אותן. המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר, לבטל את החוזה, אלא אם השוכר הודיע קודם שהוא מוותר על הפטור.

כאן חובת הגילוי מתחברת לתמונה: שוכר שידע מראש על עבודות צפויות עשוי להיתקל בקושי לטעון לפטור.

הפרעה בזמן עבודות תמ"א 38

בתמ"א 38 הדיירים נשארים לרוב בבניין בזמן העבודות. רעש, אבק, פיגומים והפסקות זמניות בשירותים עלולים לפגוע בשימוש. סעיף 7 מחייב את המשכיר לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל, ולפי סעיף 6(ב) אי התאמה יכולה לנבוע גם מסביבת המושכר. השאלה אם הפרעה מעבודות שמבצע יזם מטעם בעלי הדירות מזכה את השוכר בהפחתת שכר דירה או בתרופה אחרת היא שאלה פרשנית, שתלויה בהיקף ההפרעה, במה שנכתב בחוזה ובמה שהשוכר ידע.

שוכר שהבעלים מוכר את הדירה ליזם

במקרים מסוימים, בעל דירה מוכר את זכויותיו במהלך הפרויקט. לפי סעיף 21(ב), מי שרוכש את הזכויות בא במקום המשכיר לעניין החוזה, והשכירות ממשיכה לחול כלפיו. לפי סעיף 25יא, המשכיר צריך להודיע לשוכר בכתב על ההעברה ועל פרטי הרוכש.

המלצות לניסוח החוזה

החלק הזה הוא הערכה מקצועית שלנו ולא הוראת חוק:

• לציין בחוזה את מצב הפרויקט, את השלב התכנוני הידוע ואת לוח הזמנים המשוער, אם יש כזה.

• לכלול זכות ביטול הדדית, עם הודעה מוקדמת שאינה קצרה מהקבוע בחוק.

• לקבוע מראש מה יקרה לשכר הדירה בתקופת עבודות, אם השוכר נשאר בדירה.

• לתאם את מועדי חוזה השכירות עם המועדים שבהסכם עם היזם, כדי שהמשכיר יוכל לעמוד בהתחייבות לפנות את הדירה.

שאלות נפוצות

אני שוכר והבעלים חתמו עם יזם. האם עליי לעזוב מיד?

לא. החוזה שלכם ממשיך לפי תנאיו. סיום מוקדם אפשרי רק לפי תניית ביטול תקפה, בהודעה מוקדמת של 90 ימים לפחות מצד המשכיר, או בהסכמה.

האם מגיע לשוכר פיצוי מהיזם?

ההסכם בפינוי בינוי נחתם בדרך כלל בין היזם לבין בעלי הדירות. זכויות השוכר נקבעות בעיקר בחוזה השכירות שלו מול המשכיר.

האם המשכיר חייב לספר לי על פרויקט מתוכנן?

התוספת השנייה מחייבת לכלול בחוזה דבר ידוע למשכיר שעלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה. לכן, לדעתנו, ראוי לגלות זאת.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

קובי אלקיים נדל"ן מלווה בעלי דירות בפינוי בינוי ובתמ"א 38 מאז 2013. לשאלות על הבניין שלכם ועל ניהול חוזי השכירות לקראת פרויקט, אפשר לפנות בטלפון 053-658-4252.