תוכנית מחליפה לתמ"א 38 באילו ערים היא קיימת ואיך היא עובדת
תוכנית מחליפה לתמ"א 38 באילו ערים היא קיימת ואיך היא עובדת
תוכנית מחליפה היא תוכנית עירונית שנכנסת במקום תמ"א 38 בתחום העיר וקובעת איך אפשר לחזק ולחדש בניין בודד. לפי נתוני מינהל התכנון שדווחו ביוני 2026, תוכנית כזו מאושרת ובתוקף בשמונה מרחבי תכנון: רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים. לפי דיווח במעריב מאוגוסט 2024, בתשע רשויות נוספות, בהן חולון, הרצליה ורחובות, אושרה תוכנית מחליפה עוד קודם לכן. המצב משתנה, ולכן בודקים אותו מול הוועדה המקומית. בערים בלי תוכנית בתוקף, המסלול הבנייני העיקרי שנשאר הוא חלופת שקד.
המדריך מסביר למה נוצרו התוכניות, מה מצב הערים לפי הנתונים שפורסמו, ואיך בודקים מה חל על הבניין שלכם.
למה נוצרו תוכניות מחליפות
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה לס יים את תמ"א 38. ערים שרצו להמשיך בהתחדשות ברמת הבניין הבודד נדרשו להגיש תוכנית מחליפה. לפי דיווח במעריב מאוגוסט 2024, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תוכניות כאלה ב-18 ערים, במטרה לאפשר את המשך ההתחדשות "ברמת הבניין היחיד" ולא רק במתחמי פינוי בינוי גדולים.
לפי החלטות המועצה הארצית (מתווה מ-2023 והחלטה מ-6.8.2024), בערים שקידמו תוכנית מחליפה תמ"א 38 המשיכה לחול עד 18.5.2026, או עד אישור התוכנית המחליפה, המוקדם מביניהם. בערים בלי תוכנית כזו תמ"א 38 פקעה ב-29.8.2024, ובשאר הערים לכל המאוחר ב-18.5.2026. כיום פרויקטים חדשים מקודמים בעיקר בשני מסלולים: חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות מחליפות עירוניות.
מצב הערים לפי הנתונים שפורסמו
הנתונים הבאים מבוססים על נתוני מינהל התכנון מיוני 2026, כפי שדווח באתר מרכז הנדל"ן:
תוכנית מאושרת ובתוקף – רמלה, יבנה, רעננה, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע וגבעתיים.
אושרה אך טרם נכנסה לתוקף – נהריה ואשדוד.
בשלבים סטטוטוריים – רמת גן, חיפה וראשון לציון.
בשלב טרום סטטוטורי – בית שמש, אשקלון וטירת כרמל.
לא מקודמת כרגע – קריית ביאליק וירושלים.
לפי הדיווח במעריב מאוגוסט 2024, תשע רשויות אישרו תוכנית מחליפה עוד קודם ולכן לא האריכו את תמ"א 38: חולון, הרצליה, רמת השרון, קריית מוצקין, הוד השרון, יקנע ם עילית, רחובות, קריית גת וקריית אונו. ראו למשל תמ"א 38 בחולון ותמ"א 38 ברחובות.
בתל אביב, לפי הדיווח מ-2026, פועלת תוכנית הרובעים לרובעים 3 ו-4, ובשאר חלקי העיר אין מסלול התחדשות בנייני תקף ברמת התוכנית העירונית. פירוט בתמ"א 38 בתל אביב.
הנתונים משתנים. הם נקודת פתיחה בלבד, ולפני כל החלטה צריך לבדוק את המצב העדכני מול הוועדה המקומית.
מה בודקים בתוכנית המחליפה של העיר
כל עיר כותבת את התוכנית שלה, ולכן התוכן שונה מעיר לעיר. כשמקבלים את הוראות התוכנית, כדאי לבדוק:
תחולה – האם הבניין נמצא בשטח שהתוכנית חלה עליו, ואם יש אזורים שבהם העירייה מעדיפה התחדשות מתחמית.
מסלולים – האם התוכנית מאפשרת חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה מחדש, או את שניהם.
זכויות – כמה שטח אפשר להוסיף, כמה קומות ואילו תנאים חלים על צפיפות הדירות.
תנאים – מיגון, חניה, שטחים ציבוריים, ודרישות עיצוב לחזית.
מועדים – האם יש מועד שאחריו ההוראות משתנות.
תוכנית מחליפה או חלופת שקד
חלופת שקד היא המסלול שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם ביולי 2022. לפיו הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכנית למגרש שיש בו מבנה הטעון חיזוק. החוק קובע תקרות לתוספת השטח: עד 400% משטח הבנייה הקיים בהריסה ובנייה מחדש, עד 200% בחיזוק, ועד 300% כשהזכויות מועברות למגרש אחר. שר הפנים רשאי לשנות את השיעורים בצו.
ההבדל המעשי:
בתוכנית מחליפה – הכללים כתובים מראש לכל ה עיר או לאזורים בה, ולכן קל יותר להעריך כדאיות ולהשוות הצעות של יזמים.
בחלופת שקד – מקדמים תוכנית ייעודית לבניין, ולכן התהליך תלוי יותר בוועדה המקומית ובמדיניות שלה.
לפי דברי ההסבר לתיקון 139, שטחי בנייה שאושרו בתוכניות קודמות, כולל תמ"א 38, נכללים בתקרת ההגדלה גם אם לא מומשו. לכן בבניין שכבר קיבל זכויות בעבר, התוספת בפועל עשויה להיות קטנה מהצפוי. בעיר שיש בה תוכנית מחליפה בתוקף, כדאי גם לשאול את הוועדה המקומית איך היא מתייחסת לתוכנית לפי תיקון 139 באותו מגרש.
לפי דיווח בתקשורת מיוני 2026, עד אז לא הונפק אף היתר בנייה מכוח חלופת שקד. זה לא אומר שהמסלול לא אפשרי, אלא שאין עדיין ניסיון מצטבר.
איך בודקים מה חל על הבניין שלכם
לבקש מהוועדה המקומית מידע תכנוני על המגרש, כולל התוכניות החלות עליו.
לברר אם יש בעיר תוכנית מחליפה בתוקף, ואם הבניין בתחומה.
אם אין תוכנית, לשאול אם הוועדה מקדמת תוכניות לפי תיקון 139 ומה המדיניות שלה.
לבדוק אם בעבר הוגשה בקשה להיתר לפי תמ"א 38, ומה מצבה.
להיעזר בבדיקה של שמאי או אדריכל לפני שחותמים עם יזם.
טעויות נפוצות
להסתמך על רשימת ערים ישנה. מצב התוכניות משתנה, וחלק מהן עוברות שלבים במהלך השנה.
להניח שתוכנית מחליפה נותנת את אותן זכויות כמו תמ"א 38. הזכויות נקבעות בכל עיר מחדש.
להתעלם מאזורים שהעירייה מייעדת להתחדשות מתחמית.
לחתום עם יזם לפני שמבררים איזה מסלול חל על הבניין.
לחשוב שחלופת שקד ותוכנית מחליפה הן אותו דבר.
שאלות נפוצות
האם תוכנית מחליפה קיימת בכל עיר?
לא. לפי הנתונים מיוני 2026, רק בחלק מהערים יש תוכנית בתוקף, ובחלק אחר היא בתכנון או לא מקודמת.
מה עושים בעיר שאין בה תוכנית מחליפה?
בודקים את חלופת שקד, ובמקרים מסוימים התחדשות מתחמית כמו פינוי בינוי. סקירת המסלולים בחיזוק מבנים אחרי תמ"א 38.
האם בקשה לפי תמ"א 38 שהוגשה בעבר עדיין תקפה?
בקשות שהוגשו לפני הפקיעה ממשיכות בדרך כלל להתקדם לפי הכללים שחלו עליהן. על הסדרי המעבר ראו מתי פקעה תמ"א 38.
מי מכין את התוכנית המחליפה?
הרשות המקומית והוועדה המקומית, ובחלק מהערים בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
איך יודעים אם התוכנית כבר בתוקף?
פונים לוועדה המקומית או בודקים במערכות המידע התכנוני של העירייה ושל מינהל התכנון.
האם הטבות המס של תמ"א 38 חלות גם בתוכנית מחליפה?
הטבות המס נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין סביב תמ"א 38. לא מצאנו הבהרה רשמית של רשות המסים על החלתן בתוכניות מחליפות, ולכן בודקים מול יועץ מס לפני חתימה.
מדריכים קשורים
לשאלות על הבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com
מקורות
מרכז הנדל"ן, 10.6.2026: נתוני משרד הפנים על התוכניות המחליפות (מקור משני)
מעריב, 1.8.2024: נפרדים מתמ"א 38 – מה קורה בעיר שלכם (מקור משני)
עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי.