תמ"א 38 בחולון: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בחולון: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בחולון יש מלאי גדול של בניינים ותיקים, במרכז העיר ובשכונות כמו קריית בן גוריון, אגרובנק ותל גיבורים, שנבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף. חלקם מתאימים לחיזוק ותוספת, וחלקם להריסה ובנייה. בשכונות שבהן מתוכננים מתחמי פינוי בינוי גדולים, כמו ג'סי כהן, המסלול עשוי להיות שונה. המדריך מסביר לבעלי דירות בחולון איך לבדוק מה חל על הבניין, איך להתארגן, מה צריך להיות בהסכם ואיך לבחור יזם.
המסגרת התכנונית בחולון
בחולון, כמו ברוב הערים, התוכנית הארצית מוחלפת בתוכניות עירוניות, והעירייה קובעת אילו אזורים מתאימים לחיזוק, אילו להריסה ובנייה ואילו לפינוי בינוי רחב. לכן כדאי לפתוח כל תהליך בבירור מול הוועדה המקומית.
בחולון, הכלכליות של חיזוק ותוספת משתנה בין השכונות. באזורים מבוקשים במרכז העיר היא טובה יותר, ובשכונות אחרות לעיתים רק הריסה ובנייה עם זכויות מוגדלות הופכת את הפרויקט לכדאי.
חיזוק ותוספת לעומת הריסה ובנייה
בחולון, שבה בעלי דירות רבים מבוגרים, יש משקל גם לנוחות בזמן העבודות. חיזוק ותוספת משאירים את הדיירים בבית, אבל עם רעש ואבק, והריסה ובנייה מחייבות מעבר זמני אבל נותנות דירה חדשה לגמרי.
כדאי גם לבדוק אם יש בבניין דירות שהורחבו בעבר, מחסנים או גגות בשימוש פרטי. פרטים כאלה משפיעים על חלוקת התמורה בין הדיירים, ועדיף להסדיר אותם לפני המשא ומתן.
חיזוק ותוספת – הדיירים נשארים, מקבלים ממ"ד, מעלית ושיפוץ, והיזם בונה קומות נוספות
הריסה ובנייה – בניין חדש, דירה חדשה ודיור חלופי בזמן הבנייה
שילוב במתחם – כשהבניין בתוך מתחם פינוי בינוי מתוכנן, ייתכן שהמסלול הנכון הוא הצטרפות למתחם
עורך הדין והערבויות
עורך הדין שבעלי הדירות בחרו מייצג רק אותם. הוא דורש בחיזוק ותוספת ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים בדירות, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר על הדירה החדשה, ערבות לשכר הדירה, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
ההסכם צריך לכלול גם מפרט, תוכנית של כל דירה, לוח זמנים ומנגנון פיצוי על איחור. מפקח מטעם הדיירים מלווה את העבודות ובודק שהן נעשות לפי המפרט.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שונה בין המסלולים, ואינו מחייב הסכמה של כולם. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין, שבוחנת גם את מצבם של דיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות.
בבחירת יזם בחולון, בדקו ניסיון בעיר, פרויקטים שהשלים, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. בקשו תחשיב שקוף שמסביר למה הפרויקט כלכלי, במיוחד בשכונות שבהן הכלכליות גבולית.
לוחות זמנים והליווי של קובי אלקיים נדל"ן
בחולון, שלב ההיתר תלוי במידה רבה במדיניות של העירייה לגבי השכונה, ובשכונות שבהן מתוכנן פינוי בינוי רחב הוא עשוי להתארך. אחריו מגיע הביצוע, ובחיזוק ותוספת הדיירים ממשיכים לגור בבניין. ההסכם צריך לכלול מועדי יעד לכל שלב ומנגנון יציאה אם הם לא מושגים.
קובי אלקיים נדל"ן מלווה בעלי דירות בחולון בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בחולון, בעלי דירות רבים מבוגרים, ולכן חשוב שההסכם יכלול גם ליווי אישי: הסבר על כל שלב, עזרה במעבר לדיור חלופי אם נדרש ופתרונות מותאמים לבעלי מוגבלות.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בחולון
האם כל בניין ישן בחולון מתאים
לא בהכרח. זה תלוי בתכנון, במצב הבניין ובכלכליות, ובניינים בתוך מתחמי פינוי בינוי עשויים להיות מחוץ למסלול.
האם דיירים מבוגרים מוגנים
כן, החוק מתייחס למצבם, והמפקחת על רישום המקרקעין בוחנת זאת כשיש התנגדויות.
מי בודק שהעבודות נעשות כראוי
מפקח מטעם הדיירים, שהיזם נושא בעלותו לפי ההסכם.
האם בזמן החיזוק אפשר להמשיך לגור בדירה
בדרך כלל כן, אבל יש תקופות של רעש ועבודות בתוך הדירה, למשל בבניית הממ"ד, וההסכם צריך להסדיר אותן.
למה קובי אלקיים נדל"ן
הקבוצה מתמחה ביזמות, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומספקת ללקוחות גב של חברות מגבות, שותפים וערבויות. אפשר לעבוד עם הצוות בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com
עוד מדריכים
מדריכים נוספים שיעניינו אותך
תמ"א 38 בחולון מדריך לבעלי דירות בעיר