תמ"א 38 בחריש – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בחריש – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 נולדה כדי לחזק בניינים ישנים שנבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים לעמידות ברעידות אדמה, ולהוסיף להם מרחב מוגן ומעלית. בחריש, שנבנתה בעיקר לאחרונה, רוב הבניינים כבר נבנו לפי התקנים העדכניים, עם ממ"ד בכל דירה ומעליות. לכן לרוב בעלי הדירות בעיר תמ"א 38 פשוט אינה רלוונטית, ומי שמציע אותה צריך להסביר למה. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שנועדו אף הם לשכונות ותיקות. המדריך מסביר מה זה תמ"א 38, למי היא מתאימה, ומה בעלי דירות בחריש כן צריכים לדעת.
מה זה תמ"א 38 בקצרה
תמ"א 38/1 היא חיזוק של בניין קיים: היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את הבניין, ובתמורה בונה דירות חדשות ומוכר אותן. תמ"א 38/2 היא הריסה של הבניין הישן ובנייה של בניין חדש במקומו, שבו כל בעל דירה מקבל דירה חדשה.
בשני המקרים המטרה היא לטפל בבניין שאינו עומד בדרישות של היום. כשהבניין כבר חדש ובנוי לפי התקנים, אין מה לחזק ואין הצדקה כלכלית להרוס ולבנות.
למה זה כמעט לא רלוונטי בחריש
לכן אם פונה אליכם גורם עם הצעה לתמ"א 38 או להתחדשות עירונית בבניין חדש בחריש, כדאי לבקש הסבר מפורט ולבדוק אותו עם עורך דין מטעמכם. זה לא אומר שהצעה כזו תמיד לא נכונה, אבל היא דורשת הצדקה ברורה.
חשוב גם לדעת שבניין חדש לא נשאר חדש לנצח. בעוד שנים רבות, כשהבניינים בחריש יתיישנו, ייתכן שיהיו רלוונטיים עבורם מסלולי התחדשות שנקבעו אז. עד אז, תחזוקה טובה היא הדרך הטובה ביותר לשמור על הערך.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת תוכניות ומדיניות להתחדשות של שכונות ותיקות. בערים הוותיקות זה שינוי משמעותי, שמשפיע על בעלי דירות רבים.
לבעלי דירות בחריש השינוי הזה רלוונטי בעיקר אם הם מחזיקים בדירה נוספת בעיר ותיקה. במקרה כזה כדאי לבדוק מה המדיניות העדכנית באותה עיר ולאילו מסלולים הבניין יכול להתאים.
מה כן חשוב לבעלי דירות בחריש
בעיר חדשה, הדאגה המרכזית היא שמירה על הבניין ועל ערך הדירה לאורך זמן.
נציגות בית פעילה היא הכלי החשוב ביותר בבניין חדש. היא מרכזת את הטיפול בליקויים ברכוש המשותף, מנהלת את התקציב ואת קרן התיקונים, ומייצגת את הדיי רים מול החברה הבונה, חברת הניהול והעירייה. בניין שמנוהל היטב שומר על ערכו לאורך שנים.
ליקויי בנייה – חוק המכר קובע תקופת בדק ואחריות לדירה חדשה. תעדו ליקויים ופנו בכתב לחברה הבונה בזמן.
רישום הבית המשותף – ודאו שהבית המשותף נרשם ושהדירה רשומה על שמכם.
ניהול ותחזוקה – נציגות בית פעילה, תחזוקה של מעליות, גגות ומערכות, וקרן לתיקונים עתידיים.
מעורבות בשכונה – השלמת התשתיות, מוסדות החינוך והתחבורה משפיעה על ערך כל הדירות בעיר.
דירה ישנה בעיר אחרת
רבים מתושבי ערים חדשות מחזיקים בדירה נוספת, למשל דירה שירשו או דירה שבה גרו לפני המעבר. אם הדירה נמצאת בבניין ותיק, תמ"א 38 או מסלול עירוני של התחדשות עשויים להיות רלוונטיים עבורה מאוד.
במקרה כזה חשוב להיות מעורבים גם מרחוק: להשתתף בנציגות או לקבל עדכונים, לוודא שיש עורך דין מטעם הדיירים ולא לחתום על שום מסמך בלי ייעוץ. בעל דירה שלא גר בבניין צריך לשים לב במיוחד לעניין השוכרים ולמועדי הפינוי.
אם הדירה מושכרת, כדאי לעדכן את השוכרים כבר בשלב מוקדם, ולוודא שחוזה השכירות מאפשר לסיים אותו במועד שיידרש. כך נמנעים ממצב שבו הפרויקט מתעכב בגלל דירה אחת.
איך בוחרים יזם לפרויקט התחדשות
העקרונות האלה נכונים לכל פרויקט התחדשות, בחריש או בכל מקום אחר.
גב כלכלי – יזם עם ליווי של בנק או גוף מממן ויכולת להשלים את הפרויקט.
ערבויות – ערבות ביצוע במסלול חיזוק, ערבות חוק מכר ושכר דירה במסלול הריסה ובנייה, לפי הדין וההסכם.
ייצוג נפרד לדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים.
כנות – יזם שאומר מראש אם הבניין מתאים או לא, ולא מוכר חלומות.
לסיכום
לרוב בעלי הדירות בחריש, תמ"א 38 אינה נושא לשנים הקרובות. מה ש כן חשוב הוא לשמור על הבניין, לטפל בליקויים, לרשום את הזכויות ולהיות מעורבים בעיר. ואם יש לכם דירה בבניין ותיק בעיר אחרת, זה הזמן לבדוק אילו אפשרויות התחדשות פתוחות בפניה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לעשות תמ"א 38 בבניין שלי בחריש?
ברוב המקרים לא, כי הבניינים בעיר חדשים ונבנו לפי התקנים העדכניים, עם ממ"ד ומעליות. תמ"א 38 נועדה לבניינים ישנים.
פנו אליי עם הצעה להתחדשות עירונית בחריש. זה אמין?
בקשו הסבר מפורט ובדקו אותו עם עורך דין מטעמכם לפני כל חתימה. בבניין חדש קשה לראות הצדקה כלכלית להתחדשות.
מה ההבדל בין תמ"א 38 למסלולים העירוניים?
תמ"א 38 הייתה מסלול ארצי לבניין בודד. במקומה עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שמתוכננים ברמת השכונה.
יש לי דירה בבניין ישן בעיר אחרת. אתם יכולים לבדוק אותה?
כן. אפשר לבדוק את מצב הבניין, את המדיניות העירונית ואת המסלולים האפשריים, גם אם אתם לא גרים בו.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ואומרים ביושר מתי פרויקט מתאים ומתי לא. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
גרים בחריש ויש לכם דירה ב בניין ותיק במקום אחר? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד מה אפשרי.