תמ"א 38 בטבריה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בטבריה – מדריך לבעלי דירות
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
טבריה נמצאת סמוך לשבר הסורי-אפריקאי, באחד האזורים בארץ שבהם הסיכון לרעידות אדמה גבוה יחסית. בעיר עומדים בניינים רבים שנבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים, רבים מהם על מדרונות, בלי ממ"ד ובלי מעלית. לכן בטבריה חיזוק בניינים הוא לא רק שדרוג אלא עניין של בטיחות. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המוכר לכך, וכיום במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר לבעלי הדירות בטבריה מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה, מה אפשר לקבל ואיך בוחרים יזם.
למה חיזוק חשוב במיוחד בטבריה
עמ ק הירדן והכנרת נמצאים לאורך השבר הסורי-אפריקאי, ולכן טבריה מוגדרת כאזור עם סיכון סיסמי גבוה יחסית. בניינים שנבנו לפני התקנים המחמירים לא תוכננו לעמוד בעומסים של רעידת אדמה חזקה, ובניינים על מדרונות חשופים גם לסיכונים של יציבות הקרקע.
חיזוק או בנייה מחדש מוסיפים לכל דירה גם מרחב מוגן, שחסר ברבים מהבניינים הוותיקים בעיר. המשמעות היא שיפור ממשי בבטיחות של המשפחות שגרות בבניין, ולא רק תוספת של ערך לדירה.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
בתמ"א 38/1 היזם מחזק את השלד של הבניין הקיים, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את החזית והשטחים המשותפים. בתמורה הוא בונה דירות חדשות על הגג או בהרחבה ומוכר אותן. הדיירים ממשיכים לגור בבניין במהלך העבודות.
בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, ובתקופת הבנייה עובר לדיור חלופי על חשבון היזם. בטבריה, שבה בניינים רבים עומדים על מדרון, בנייה מחדש מאפשרת לעיתים לתכנן את הבניין בצורה טובה יותר ביחס לקרקע ולנוף.
המסלולים העירוניים החדשים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת את זכויות הבנייה והתנאים לפי תוכנית או מדיניות משלה. המטרה היא לתכנן את ההתחדשות ברמת השכונה, עם התייחסות לתשתיות, לתנועה ולשטחים הציבוריים.
בטבריה, שבה הכבישים צרים ותלולים באזורים רבים והחניה מוגבלת, לתכנון השכונתי יש משמעות גדולה. לפני שמתחילים לקדם פרויקט כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה המדיניות שחלה על הבניין ואילו מסלולים פתוחים בפניו.
כדאי לזכור שהחלטה של העירייה על מסלול מסוים באזור עשויה להשפיע על כל הבניינים ברחוב. לכן שווה לשתף פעולה עם בניינים סמוכים, לברר יחד מה מתוכנן ולבחון אם תכנון משותף של כמה בניינים יכול לתת תוצאה טובה יותר לכולם.
הבניינים הוותיקים של טבריה
בטבריה עילית ובשכונות שעל המדרונות נבנו בעשורים הראשונים של המדינה שיכונים ובניינים נמוכים רבים. חלקם בנויים על מגרשים גדולים יחסית, וחלקם צמודים זה לזה לאורך רחובות תלולים. בעיר התחתונה יש גם מבנים ישנים מאבן בזלת, שחלקם עשויים להיות כפופים לשימור.
לכל סוג בניין מתאים מסלול אחר. בניין שיכון נמוך על מגרש גדול עשוי להתאים להריסה ובנייה, ובניין בנוי היטב עם שלד סביר עשוי להתאים לחיזוק. בדיקה הנדסית היא הצעד הראשון.
מה בודקים לפני שבוחרים מסלול
הבחירה בין המסלולים תלויה בכמה גורמים:
מצב השלד והקרקע – בדיקה הנדסית של הבניין ושל יציבות המדרון שעליו הוא עו מד.
עתיקות ושימור – האם נדרש תיאום עם רשות העתיקות והאם יש הוראות שימור.
המדיניות העירונית – אילו מסלולים העירייה מקדמת באזור.
כלכליות – האם התוספת האפשרית מספיקה כדי לממן את העבודות.
מה מקבלים הדיירים
בחיזוק הדיירים מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מעלית, חזית ולובי מחודשים ולעיתים מרפסת. בהריסה ובנייה הם מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם תשתיות חדשות. בשני המקרים הבנייה ממומנת מהדירות החדשות שהיזם מוכר.
בט בריה חשוב גם שהשדרוג יכלול בידוד והצללה שמתאימים לקיץ החם של האזור, ופתרונות נגישות למדרון, כמו מעלית שמגיעה מהחניה ועד הדירות.
במסלול חיזוק הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות, ולכן ההסכם צריך לקבוע שעות עבודה, הסדרי בטיחות, שמירה על ניקיון וטיפול בנזקים. מפקח מטעם הדיירים מוודא שהעבודות מתבצעות לפי התוכניות, ושהחיזוק עצמו נעשה כמו שצריך ולא רק השדרוג החיצוני.
בחירת יזם ובטוחות
בעיר עם אתגרים הנדסיים, חשוב לבחור יזם עם ניסיון וגב כלכלי.
גב כלכלי – ליווי של בנק או גוף מממן ויכולת להשלים את הפרויקט גם כשיש עיכובים.
ערבויות – ערבות ביצוע במסלול חיזוק, ערבות חוק מכר ושכר דירה במסלול הריסה ובנייה, לפי הדין וההסכם.
ייצוג לדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, ששכרם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
ניסיון הנדסי – יכולת לבנות על מדרונות ולהתמודד עם דרישות מיוחדות.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בטבריה?
זה תלוי במדיניות העדכנית של העירייה ובמסלולים שפתוחים לבניין. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן יש לבדוק מול הוועדה המקומית.
האם הבניין שלי בסיכון ברעידת אדמה?
בניינים שנבנו לפני התקנים המחמירים חשופים יותר, במיוחד באזור סמוך לשבר הסורי-אפריקאי. רק בדיקה הנדסית יכולה לקבוע את מצב הבניין.
האם הדיירים משלמים על החיזוק?
בפרויקט רגיל היזם מממן את העבודות מהדירות החדשות, ובעלי הדירות לא משלמים על הבנייה. תוספות מעבר למפרט הן עניין נפרד.
מה ההבדל בין בניין על מדרון לבניין במישור?
בבניין על מדרון צריך לבדוק גם את יציבות הקרקע, את קירות התמך ואת הגישה. זה משפיע על העלויות ועל הבחירה בין חיזוק לבנייה מחדש.
כמה זמן לוקח התהליך?
זה תלוי במסלול, בשלב התכנוני ובצורך בתיאום עם רשות העתיקות. חיזוק קצר בדרך כלל יותר מהריסה ובנייה.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. המשרד שלנו בתל אביב, ואנחנו מלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בטבריה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול חיזוק או התחדשות מתאים לבניין שלכם.
מדריכים נוספים בטבריה
מדריכים נוספים שיעניינו אותך
תמ"א 38 בטבריה הזדמנות לבעלי דירות ותיקות
תמ"א 38 בטבריה חיזוק ותוספת בנייה למבנים ותיקים
תמ"א 38 בטבריה מדריך חיזוק ותוספת ערך לבניינים