עסקת קומבינציה בחריש – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה בחריש – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
חריש נבנתה כעיר חדשה ומתוכננת, ורוב הקרקע בה שווקה לבנייה בידי המדינה. לכן, בשונה מערים ותיקות, בחריש אין הרבה בתים ישנים על מגרשים גדולים שממתינים להתחדשות. ובכל זאת, יש מצבים שבהם עסקת קומבינציה יכולה להתאים: בעלי זכויות במגרש שאין להם אמצעים או ניסיון לבנות עליו, בעלי מגרשים לשימושים מעורבים, או בעלי קרקע באזור שעוברת תהליך תכנוני. המדריך מסביר מה זו עסקת קומבינציה, מתי היא רלוונטית בחריש ובסביבתה, מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים ואילו בטוחות חייבים לדרוש מהיזם.
מה זו עסקת קומבינציה
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מעביר ליזם את הזכות לבנות על הקרקע, והיזם מממן ובונה. בתמורה בעל הקרקע מקבל חלק מהבנוי, בדרך כלל דירות או שטחים מסחריים, ולעיתים גם תמורה כספית. כך בעל הקרקע נהנה מערך הבנייה בלי לממן אותה ובלי לנהל את הפרויקט.
זה פתרון מתאים במיוחד למי שיש לו קרקע עם זכויות בנייה אבל אין לו הון, זמן או ניסיון להקים עליה בניין. היזם לוקח את הסיכון הביצועי, והבעלים מקבלים תמורה שמגובה בבטוחות.
הקרקע בחריש: מה חשוב לדעת
רוב הקרקע בחריש היא קרקע מדינה, שמשווקת ליזמים ולקבוצות רכישה דרך רשות מקרקעי ישראל, והזכויות בה הן בדרך כלל זכויות חכירה. מי שמחזיק בזכויות במגרש צריך לבדוק את תנאי החכירה, את ההתחייבויות שלקח על עצמו מול הרשות, כמו מועדים לבנייה, ואת האפשרות להעביר או לשתף את הזכויות.
בדיקה כזו חשובה לפני כל שיחה עם יזם. לעיתים יש מגבלות על העברת זכויות לפני שהבנייה הושלמה, ולעיתים נדרש אישור של הרשות. עורך דין שמכיר את התחום יבדוק את כל אלה מראש.
גם מי שזכה במגרש במסגרת מכרז או הגרלה לבנייה עצמית צריך לבדוק היטב את התנאים. לעיתים נקבעו מועדים להשלמת הבנייה, ואי עמידה בהם עלולה לג רור השלכות. עסקה עם יזם יכולה לעזור לעמוד במועדים, אבל רק אם היא תואמת את התנאים של הרשות.
מתי קומבינציה יכולה להתאים בחריש
המצבים שבהם כדאי לבחון עסקת קומבינציה בחריש ובסביבתה הם בדרך כלל:
מגרש שאין לבעליו יכולת לבנות – בעלי זכויות במגרש שמעדיפים לקבל דירות מוגמרות במקום לנהל בנייה בעצמם.
מגרש לשימוש מעורב – מגרשים שבהם אפשר לשלב מגורים, מסחר או תעסוקה, ושדורשים ניסיון תכנוני.
שותפים שאינם מסכימים על דרך הפעולה – כשכמה בעלים מחזיקים יחד במגרש, עסקה עם יזם יכולה לתת פתר ון שמתאים לכולם.
קרקע בסביבת העיר – קרקע שעוברת תהליך תכנוני, שבה חשוב לבדוק היטב מה מאושר ומה עדיין לא.
בדיקת זכויות לפני משא ומתן
בדיקת זכויות כוללת את התוכנית החלה על המגרש, את זכויות הבנייה ואת השימושים המותרים, את תנאי החכירה ואת מצב הרישום. חשוב במיוחד להבחין בין זכויות מאושרות לבין תכנון עתידי, כי רק זכויות מאושרות אפשר למכור או להכניס לעסקה.
שמאי מקרקעין מטעם הבעלים יעריך את שווי הקרקע ואת התמורה הסבירה, ועורך דין יבדוק את המגבלות המשפטיות. רק אחרי שתי הבדיקות האלה כדאי לפנות ליזמים ולבקש הצעות.
בחריש, כמו בכל עיר חדשה, חשוב לבדוק גם את מצב התשתיות סביב המגרש: כבישים, חיבורי מים וביוב, מוסדות ציבור ומסחר. מגרש בשכונה שהתשתיות בה כבר הושלמו שווה יותר, ופרויקט עליו יתקדם מהר יותר.
בטוחות וחוק המכר
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע נותן את הנכס שלו לפני שהבניין קיים, ולכן הבטוחות הן לב העסקה.
ערבות חוק מכר – ערבות בנקאית לכל דירה שהבעלים אמורים לקבל.
ליווי בנקאי – פרויקט עם חשבון ליווי ופיקוח של גוף מממן על הכספים ועל ההתקדמות.
הערת אזהרה – רישום הערה לטובת הבעלים על הדירות או השטחים שיקבלו.
מנגנון ביטול – זכות לבטל ולקבל את הזכויות בחזרה אם היזם לא עומד במועדים.
סעיפים חשובים בהסכם
ההסכם צריך להגדיר את התמורה בדיוק: מספר הדירות או השטחים, מיקום, מפרט טכני וחניות. הוא צריך לקבוע לוחות זמנים לכל שלב, פיצוי על איחורים, חלוקת מסים והיטלים, טיפול בהתחייבויות מול רשות מקרקעי ישראל ומה קורה אם התוכנית משתנה או שהיתר הבנייה מתעכב.
כדאי גם לקבוע מנגנון לפתרון מחלוקות ומי מפקח על הבנייה מטעם הבעלים. מפקח מטעם הבעלים מוודא שהבנייה מתבצעת לפי המפרט שהובטח.
קומבינציה או מכירה
מכירת הזכויות במגרש נותנת כסף עכשיו ומעבירה את הסיכון לקונה, אבל לעיתים מוגבלת בתנאי החכירה. קומבינציה נותנת בדרך כלל ערך גבוה יותר, כי הבעלים מקבלים דירות חדשות, אבל דורשת זמן ובטוחות טובות. בעיר צעירה שעדיין מתפתחת, כדאי לבחון את שתי האפשרויות בעזרת שמאי, ולקחת בחשבון גם את קצב השלמת התשתיות בשכונה.
בנוסף, כדאי לבדוק את הביקוש בשכונה שבה נמצא המגרש, את סוג הדירות שמבוקשות בה ואת התחרות מול פרויקטים אחרים בעיר. בעיר שבה נבנות דירות רבות בו זמנית, תכנון נכון של הדירות הוא מה שקובע אם הפרויקט יצליח.
שאלות נפוצות
האם אפשר לעשות עסקת קומבינציה על מגרש בחכירה?
לעיתים כן, אבל צריך לבדוק את תנאי החכירה ואת ההתחייבויות מול רשות מקרקעי ישראל. יש מקרים שבהם נדרש אישור של הרשות להעברת זכויות.
האם יש בחריש בתים ישנים שמתאימים לקומבינציה?
העיר חדשה ולכן מדובר במקרים מעטים. קומבינציה בחריש רלוונטית בעיקר לבעלי זכויות במגרשים שלא נבנו או למגרשים עם שימוש מעורב.
מה ההבדל בין זכויות מאושרות לתכנון עתידי?
זכויות מאושרות הן מה שמותר לבנות היום לפי תוכנית בתוקף. תכנון עתידי עדיין לא אושר ועלול להשתנות, ולכן אין לבנות עליו עסקה בלי הגנות מתאימות.
מי משלם את המסים?
חלוקת המסים וההיטלים נקבעת בהסכם. כדאי לקבל ייעוץ מס לפני החתימה, כי למבנה העסקה יש השפעה על המס.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בעסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, יזמות, פינוי בינוי ותמ"א 38. הקבוצה נשענת על שלושה דורות של ניסיון, עובדת עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידה ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. אנחנו מלווים את הבעלים באופן אישי עד מסירת המפתח.
יש לכם זכויות במגרש בחריש או בסביבה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד אם עסקת קומבינציה מתאימה לכם.