תמ"א 38 בחדרה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בחדרה – מדריך לבעלי דירות
בשכונות הוותיקות של חדרה עומדים בניינים רבים שנבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. רבים מהם בלי ממ"ד ובלי מעלית, והדיירים מרגישים את זה בכל פעם שצריך לרדת למקלט או לסחוב קניות במדרגות. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המוכר לחיזוק ולשדרוג בניינים כאלה, וכיום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר לבעלי הדירות בחדרה מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה, מה אפשר לקבל בכל מסלול ואיך בוחרים יזם שיוביל את הבניין בבטחה.
שני המסלולים: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
בתמ"א 38/1 היזם מחזק את הבניין הקיים, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את החזית והשטחים המשותפים. בתמורה הוא בונה דירות חדשות על הגג או בהרחבה ומוכר אותן. הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות.
בתמ"א 38/2 הבניין הישן נהרס ונבנה במקומו בניין חדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מעלית וחניה, ובתקופת הבנייה עובר לדיור חלופי על חשבון היזם.
המסלולים העירוניים שמחליפים את תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. במסלולים האלה העירייה קובעת את זכויות הבנייה והתנאים לפי תוכנית או מדיניות משלה, ומתכננת את ההתחדשות ברמת הרחוב והשכונה ולא רק ברמת הבניין הבודד.
בעיר שגדלה מהר כמו חדרה, יש לכך חשיבות רבה: תוספת דירות מחייבת גם בתי ספר, גנים, כבישים וחניה. לפני שמתחילים לקדם פרויקט כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה המדיניות העדכנית שחלה על הבניין שלכם ואילו מסלולים פתוחים בפניו.
בחדרה נבנות במקביל שכונות חדשות גדולות, והעירייה מאזנת בין פיתוח חדש לבין התחדשות של השכונות הוותיקות. המשמעות לבעלי הדירות היא שחשוב לד עת אם הרחוב שלהם נמצא באזור שבו העירייה מעודדת התחדשות, ואם כן, באיזה מסלול ובאילו תנאים. מידע כזה אפשר לקבל מהוועדה המקומית או מיועץ שמכיר את התכנון בעיר.
הבניינים הוותיקים של חדרה
חדרה גדלה בגלים, ובכל גל נבנו בה שכונות חדשות. בשכונות מהגלים המוקדמים, כמו חלקים מגבעת אולגה, בית אליעזר ונווה חיים, יש שיכונים ובניינים נמוכים שנבנו בסטנדרט של אז. חלקם בנויים על מגרשים גדולים יחסית עם שטחים פתוחים, מה שמאפשר לעיתים תכנון מחדש ברמת מתחם.
בבניינים הקרובים לים יש גם שיקולים של שחיקה ולחות, שמשפיעים על מצב השלד ועל הבחירה בין חיזוק לבין הריסה ובנייה. בדיקה הנדסית מקצועית היא הצעד הראשון לפני שמחליטים על מסלול.
איך בוחרים בין חיזוק להריסה ובנייה
הבחירה תלויה בכמה גורמים, וחלקם אינם בשליטת הדי ירים.
מצב השלד – בניין עם שלד חלש או שחוק מתאים יותר להריסה ובנייה.
המדיניות העירונית – באזורים מסוימים העירייה מעדיפה התחדשות מתחמית על פני חיזוק של בניין בודד.
גודל המגרש – מגרש גדול מאפשר תוספת משמעותית, ומגרש קטן מגביל את האפשרויות.
צורכי הדיירים – דיירים מבוגרים מעדיפים לפעמים להישאר בבית, ומשפחות צעירות מעדיפות דירה חדשה וגדולה.
מה מקבלים בעלי הדירות
בחיזוק בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל ממ"ד שמגדיל את הדירה, מעלית, חזית מחודשת, לובי ולעיתים מרפסת. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי, בבניין עם תשתיות חדשות, חניה ומפרט מודרני.
בשני המסלולים הבנייה ממומנת מהדירות החדשות שהיזם מוכר, ובעלי הדירות לא משלמים עליה. חשוב לבקש מפרט טכני מפורט ולוודא שהוא מצורף להסכם, כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך.
כדאי לשים לב גם לשטחים המשותפים. בבניינים הוותיקים של חדרה יש לעיתים חצרות וגינות גדולות, והתכנון החדש צריך להחליט מה יישאר ירוק, איפה תהיה החניה ואיך תיראה הכניסה לבניין. הדיירים יכולים וצריכים להשפיע על ההחלטות האלה כבר בשלב התכנון.
בחירת יזם ובטוחות
בחירת היזם היא ההחלטה החשובה ביותר. יזם טוב מביא גב כלכלי, ניסיון ושקיפות.
גב כלכלי – ליווי של בנק או גוף מממן ויכולת להשלים את הפרויקט גם כשיש עיכובים.
ערבויות – ערבות ביצוע במסלול חיזוק, ערבות חוק מכר וערבות לשכר הדירה במסלול הריסה ובנייה, לפי הדין וההסכם.
ייצוג לדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, ששכרם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
התנהלות מול הדיירים – זמינות, עדכונים שוטפים והסדרים ברורים לתקופת העבודות.
החיים בבניין בזמן חיזוק
במסלול חיזוק הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות, ולכן ההסכם צריך להגדיר שעות עבודה, הסדרי בטיחות, שמירה על ניקיון ופתרונות למקרה של נזק. מפקח מטעם הדיירים עוקב אחרי הביצוע ומוודא שהעבודות מתבצעות לפי התוכניות ולפי מה שהובטח.
גם אחרי סיום העבודות חשוב לוודא שהיזם מסר את כל מה שהתחייב, שהתקבלו האישורים הנדרשים ושהדירות החדשות נרשמו כמו שצריך. מסירה מסודרת עם פרוטוקול וליווי של המפקח חוסכת מחלוקות בהמשך.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בחדרה?
זה תלוי במדיניות העדכנית של העירייה ובמסלולים שפתוחים לבניין. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן צריך לבדוק מול הוועדה המקומית.
האם הדיירים משלמים על העבודות?
בפרויקט רגיל היזם מממן את העבודות ממכירת הדירות החדשות, ובעלי הדירות לא משלמים על הבנייה. תוספות מעבר למפרט הן עניין נפרד.
כמה זמן נמשכות העבודות?
זה תלוי במסלול ובגודל הפרויקט. חיזוק קצר בדרך כלל יותר מהריסה ובנייה, אבל שניהם דורשים תכנון והיתרים לפני תחילת העבודה.
מה קורה אם יש דייר שלא מסכים?
החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים כאלה ומנגנונים לטיפול בסירוב בלתי סביר. כדאי קודם להבין את החששות ולתת להם מענה.
בניין ליד הים שונה מבניין אחר?
בבניינים סמוכים לים יש לעיתים שחיקה מוגברת של הבטון והברזל, מה שמשפיע על מצב השלד. בדיקה הנדסית תקבע אם חיזוק אפשרי או שעדיף לבנות מחדש.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. הקבוצה נשענת על שלושה דורות של עשייה, עובדת עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידה ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. אנחנו מלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח, מהמשרד שלנו ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב.
גרים בבניין ותיק בחדרה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.