תמ"א 38 בזכרון יעקב – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בזכרון יעקב – מדריך לבעלי דירות
זכרון יעקב נמצאת על הכרמל, ובחלק מבנייני המגורים הוותיקים שלה אין ממ"ד, אין מעלית והשלד נבנה לפני שנקבעו התקנים המחמירים של היום לעמידות ברעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לתת מענה לבניינים כאלה, באמצעות חיזוק ותוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש, בתמורה לזכויות בנייה ליזם. אבל בזכרון יעקב, עם מגבלות הגובה, אזורי השימור והדגש על אופי המושבה, לא כל תוספת אפשרית. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר את האפשרויות ומה חשוב לבדוק.
חיזוק ותוספת – תמ"א 38/1
במסלול הזה הבניין נשאר. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית כשאפשר ומשפץ את השטחים המשותפים, ובתמורה מוסיף דירות על הגג או בהרחבה של הבניין. הדיירים נשארים לגור בבית בזמן העבודות.
בזכרון יעקב, שבה מגבלות הגובה מחמירות יחסית, מספר הקומות שאפשר להוסיף מוגבל. לכן צריך לבדוק היטב אם המסלול הזה כלכלי, או שעדיף לחשוב על פתרון אחר, למשל הרחבות לדירות הקיימות או איחוד עם בניין סמוך.
הריסה ובנייה – תמ"א 38/2
במסלול הזה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, מתוכנן מחדש, עם ממ"ד, מעלית, חניה ומפרט עדכני. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם ומקבלים בסוף דירה חדשה, בדרך כלל עם תוספת שטח. בזכרון יעקב המסלול הזה מאפשר לתכנן בניין שמשתלב טוב יותר בסביבה, עם גגות, חומרים ועיצוב שמתאימים לאופי המושבה.
המסלולים העירוניים שבאים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הזכויות נקבעות לפי מדיניות מקומית ולא לפי נוסחה ארצית אחידה. ברשות כמו זכרון יעקב, שמקפידה על אופי המקום, המשמעות היא שהזכויות והגובה ייקבעו לפי מה שמתאים לכל שכונה.
לכן לפני שמשווים הצעות, כדאי לברר בוועדה המקומית מה המדיניות שחלה על הבניין, אם יש מגבלות שימור או נוף ומה היקף התוספת שאפשר לקבל. יזם רציני יציג את הבדיקה הזאת בשקיפות.
כדאי גם לבדוק אם הבניין נמצא ליד אזור שימור או במקום שבו יש חשיבות למבטים לים ולכרמל, כי אלה יכולים להשפיע על הגובה, על החזיתות ועל החומרים שיאושרו.
הבניינים הוותיקים של זכרון יעקב
רוב הבניינים שמתאימים לבדיקה נמצאים בשכונות המגורים מחוץ לגרעין ההיסטורי. אלה בדרך כלל בניינים קטנים, עם מספר מצומצם של דירות, ולעתים עם גינה משותפת ונוף פתוח.
בניין קטן בלי ממ"ד – מתאים לבדיקה של תוספת ממ"דים וחיזוק, אם יש מספיק זכויות.
בניין על מדרון – דורש בדיקה הנדסית מיוחדת, אבל לעתים מאפשר תוספת בקומות תחתונות.
בניין ליד אזור שימור – צריך לבדוק מראש מגבלות עיצוב וגובה.
כמה בניינים סמוכים – איחוד עשוי להפוך פרויקט לא כלכלי לפרויקט אפשרי.
מה בעלי הדירות מקבלים
בחיזוק מקבלים בדרך כלל ממ"ד, חיזוק השלד, מעלית כשאפשר ושיפוץ חזיתות ושטחים משותפים, ולעתים הרחבה של הדירה. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל התקופה. בשני המסלולים הבעלים לא משלמים על העבודות, והיזם נושא בדרך כלל בעלויות עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים.
חיים בבניין בזמן העבודות
במסלול החיזוק הדיירים נשארים בבית, ולכן חשוב שההסכם יקבע שעות עבודה, דרכי גישה בטוחות, שמירה על ניקיון, פתרון לחניה ואחריות על נזקים. בבניינים קטנים בזכרון יעקב, שבהם הגינה המשותפת היא חלק מהחיים, כדאי גם לקבוע איך ישמרו על העצים ואיך תשוקם הגינה בסוף העבודות.
דיירים מבוגרים יכולים לבקש התאמות, למשל עבודה בשלבים או פתרון זמני בתקופות הרועשות. יזם שמנהל את העבודות בשקיפות ומעדכן את הדיירים באופן קבוע חוסך הרבה חיכוכים.
בטוחות ובחירת יזם
ערבות ביצוע או ערבות חוק מכר – לפי המסלול, כדי להבטיח את השלמת העבודות ואת התמורה.
ערבות לשכר דירה – בהריסה ובנייה, לכל תקופת הבנייה.
ביטוחים – לעבודות, לדירות ולצד שלישי.
תכנון רגיש – יזם ואדריכל שמבינים את מגבלות השימור והנוף במושבה.
לוח זמנים מחייב – מועדים ברורים ופיצוי מוסכם על איחור.
איך מתחילים
בוחרים נציגות, ממנים עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות ומבקשים בדיקת היתכנות שכוללת גם את מגבלות התכנון המקומיות. אחרי שיודעים מה אפשרי, מזמינים כמה הצעות ומשווים ביניהן. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות לאישור עסקה כזאת, ולכן כדאי לשתף את כל הדיירים מההתחלה, ובמיוחד את הדיירים המבוגרים, שעבורם מעלית וממ"ד הם שיפור משמעותי באיכות החיים.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 רלוונטית בזכרון יעקב?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים במקום תמ"א 38. בזכרון יעקב ההחלטה תלויה גם במגבלות הגובה והשימור, ולכן צריך בדיקה פרטנית בוועדה המקומית.
הבניין שלנו קטן. האם יזם יתעניין?
לפעמים כן, בעיקר כשיש מגרש גדול, אפשרות לאחד עם בניין סמוך או ערך גבוה לדירות החדשות. בדיקת היתכנות תראה אם הפרויקט כלכלי.
אפשר להוסיף רק ממ"דים ומעלית?
לפעמים אפשר לתכנן פרויקט מצומצם של ממ"דים ומעלית עם תוספת קטנה של דירות. הכדאיות תלויה בזכויות ובמבנה הבניין.
מה קורה אם הפרויקט מתעכב?
ההסכם צריך לכלול לוחות זמנים, פיצוי מוסכם על איחורים ובטוחות שמגינות על הבעלים גם במצב שבו היזם לא עומד בהתחייבויות.
מי מפקח על איכות העבודה?
מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות, שנבחר על ידם ומשולם בדרך כלל על ידי היזם, בודק את העבודות בכל שלב.
האם אפשר להרחיב את הדירות הקיימות?
לעתים כן, כחלק מהפרויקט ובכפוף לזכויות ולתכנון. הרחבה כזאת יכולה להיות חלק מהתמורה לבעלי הדירות.
מי משלם את עורך הדין והשמאי של הדיירים?
בדרך כלל היזם, לפי מה שנקבע בהסכם. הם נבחרים על ידי הדיירים ומחויבים רק להם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, בפינוי בינוי, ביזמות ובעסקאות קומבינציה. יש לנו שלושה דורות של ניסיון, ואנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים. אנחנו מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים כל בעל דירה באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין שלכם בזכרון יעקב? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.