תמ"א 38 בהוד השרון – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בהוד השרון – מדריך לבעלי דירות
בהוד השרון רוב הבנייה היא צמודת קרקע או חדשה, ולכן מספר הבניינים שמתאימים לתמ"א 38 קטן יחסית. הבניינים האלה, בעיקר במגדיאל, ברמתיים ובאזורים הוותיקים של העיר, נבנו לפני שנכנס לתוקף תקן רעידות האדמה, ורבים מהם חסרים ממ"ד ומעלית. בעלי הדירות בהם יכולים לשקול חיזוק או בנייה מחדש. המדריך מסביר מה אפשרי בהוד השרון אחרי סיום התוכנית הארצית, מה משפיע על הכדאיות ואיך מתנהלים מול יזם.
תמ"א 38 בעיר של בתים פרטיים
בהוד השרון הבניינים המשותפים הוותיקים מפוזרים בין בתים פרטיים ושכונות חדשות. פרויקט בבניין כזה משפיע על הסביבה הקרובה יותר מאשר בעיר צפופה, ולכן השכנים בבתים הסמוכים עשויים להגיש התנגדויות לתוספת קומות. חשוב להביא זאת בחשבון כבר בשלב התכנון.
מאז שהתוכנית הארצית הסתיימה, בקשות חדשות מקודמות בעיקר במסגרת חלופת שקד או תוכניות מקומיות. בעיר שבה מספר הבניינים המתאימים קטן, המדיניות של הוועדה המקומית כלפי כל בניין היא הגורם המכריע. פגישה מקדימה עם מחלקת ההנדסה בעירייה, בליווי אנשי המקצוע של הדיירים, יכולה לחסוך חודשים של עבודה על תוכנית שלא תאושר.
סוגי הבניינים והאזורים
בניינים במגדיאל – מבנים ותיקים סמוך למרכז היישוב, לעיתים על מגרשים רחבים שמאפשרים תוספת.
בניינים ברמתיים ובהדר – בנייה נמוכה שבה התכנון מבקש לשמור על אופי המושבה.
בניינים על עמודים – מבנים שבהם סגירת קומת העמודים מאפשרת דירות נוספות.
בניינים ליד צירי התנועה והרכבת – מיקום שבו הביקוש לדירות חדשות מחזק את הכדאיות.
הכלכלה של פרויקט קטן
בבניין קטן, מספר הדירות שהיזם יכול להוסיף מוגבל, ולכן גם התמורה לדיירים מוגבלת. במסלול החיזוק הדיירים מקבלים ממ"ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ, ובמסלול ההריסה והבנייה מחדש הם מקבלים דירה חדשה ודמי שכירות. בהוד השרון, שבה הביקוש לדירות גבוה, שני המסלולים יכולים להיות כדאיים, אבל רק אם הזכויות מספיקות.
לעיתים כדאי לבחון צירוף של בניין סמוך או של מגרש פרטי שכן, כדי ליצור פרויקט גדול יותר. זו אפשרות שדורשת תיאום ושיתוף פעולה, אבל היא יכולה לשפר מאוד את התמורה.
חשוב גם לזכור שבבניין קטן, הוצאות קבועות כמו תכנון, היתרים, פיקוח וערבויות מתחלקות על פחות דירות. לכן יזם רציני יציג לדיירים תחשיב שקוף, והשמאי מטעמם יבדוק אם ההצעה הוגנת ביחס לשוק בהוד השרון ולגודל הפרויקט. הצעה שנראית נדיבה מדי עלולה להעיד על תחשיב לא ריאלי.
הדרך של בעלי הדירות לפרויקט
בעלי הדירות מתחילים באספה ובבחירת נציגות, ממשיכים בבדיקת המסמכים של הבניין, כמו נסח טאבו, צו בית משותף והיתר מקורי, וממנים עורך דין ומפקח הנדסי מטעמם. אחר כך הם מבקשים הצעות מכמה יזמים ובוחנים אותן בעזרת אנשי המקצוע.
ההסכם צריך לכלול ערבויות לפי חוק המכר, ערבות ביצוע, ערבות שכירות כשנדרש פינוי, ביטוחים, מפרט ולוחות זמנים. לאחר חתימת רוב מיוחס מגישים בקשה להיתר. אם דייר מתנגד באופן בלתי סביר, אפשר לפנות למפקחת על רישום מקרקעין.
הערך שקבוצת קובי אלקיים נדל"ן מביאה בהוד השרון
הקבוצה עוסקת בתמ"א 38, בפינוי בינוי ובעסקאות קומבינציה, ולכן יכולה לבחון גם פתרונות משולבים, כמו צירוף של מגרש פרטי סמוך לפרויקט. במקרים שבהם החיזוק אינו כדאי, היא תאמר זאת בגלוי ותציע לבחון מסלול אחר, במקום להחתים את הדיירים על פרויקט שלא יתקדם. היא מעמידה ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות ומלווה את הדיירים בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בהוד השרון
האם יש בהוד השרון הרבה בניינים שמתאימים?
לא הרבה, כי רוב הבנייה בעיר צמודת קרקע או חדשה. הבניינים המתאימים נמצאים בעיקר באזורים הוותיקים.
השכנים בבתים הפרטיים מתנגדים, מה עושים?
כדאי לשתף אותם מוקדם, להציג את התוכניות ולהתחשב בפרטיות ובאור. התנגדויות נדונות בוועדה המקומית.
האם בניין של שש דירות יכול לעבור פרויקט?
לפעמים, בהתאם לזכויות ולגודל המגרש. בדיקה ראשונית של מפקח ושמאי תראה אם יש כדאיות.
מי משלם על התכנון?
בדרך כלל היזם, לפי ההסכם. הדיירים אינם אמורים לשלם על התכנון או על הבנייה.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן ממשיכה דרך משפחתית שהחלה בשנת 1945 ונמשכת שלושה דורות. הקבוצה, שמשרדה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, פועלת בייזום, בחיזוק מבנים ובבנייה מחדש, בפינוי בינוי ובקומבינציה, ומעמידה לבעלי הדירות ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב