תמ"א 38 בדימונה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בדימונה – מדריך לבעלי דירות
רוב הבניינים הוותיקים בדימונה נבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. דימונה אינה רחוקה מהשבר הסורי-אפריקאי, ולכן לחיזוק בניינים יש משמעות אמיתית של בטיחות ולא רק של שדרוג. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המוכר לחיזוק בניינים כאלה, אבל בערים בפריפריה היא התקשתה לצאת לפועל, כי הדירות שנוספו לא תמיד הספיקו כדי לממן את העבודות. כיום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר לבעלי הדירות בדימונה מה המסלולים, מה אפשר לקבל ואיך מתקדמים בצורה זהירה.
חיזוק או הריסה ובנייה
תמ"א 38/1 היא חיזוק של הבניין הקיים: היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את החזית והלובי. בתמורה הוא בונה דירות חדשות על הגג או בהרחבת הבניין ומוכר אותן. הדיירים נשארים בדירות בזמן העבודות.
תמ"א 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש: הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, ובתקופת הבנייה עובר לדיור חלופי על חשבון היזם. מסלול זה מתאים יותר לבניינים ששלדם חלש או שהתכנון שלהם לא מאפשר תוספת יעילה.
למה התחדשות בפריפריה שונה
בכל מסלול התחדשות, העבודות ממומנות מהדירות החדשות שהיזם מוכר. בדימונה מחירי הדירות נמוכים מאשר במרכז הארץ, ולכן כדי לממן את אותן עבודות צריך יותר דירות חדשות או תמריצים נוספים. זו הסיבה שבערים רבות בפריפריה מעט פרויקטים של חיזוק יצאו לפועל.
המשמעות לבעלי הדירות היא שצריך לבחון את האפשרויות בצורה מציאותית: לבדוק אם מתחם גדול יותר, שמשלב כמה בניינים, יכול להיות כלכלי, ולבדוק אילו תמריצים עירוניים או ממשלתיים קיימים. הצעה שנשמעת טוב מדי עלולה שלא לצאת לפועל.
המסלולים העירוניים החדשים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת את זכויות הבנייה והתנאים לפי תוכנית או מדיניות משלה. היתרון הוא תכנון רחב שמתייחס לשכונה כולה, לתשתיות ולשטחים הציבוריים.
לפני שמתחילים, כדאי לבדוק מול העירייה מה המדיניות שחלה על הבניין שלכם, האם יש תוכנית להתחדשות באזור, והאם בעיר פועלת מנהלת התחדשות עירונית שיכולה ללוות את הדיירים ולתת מידע.
מה בודקים בבניין
כדי לדעת איזה מסלול מתאים לבניין, צריך לבדוק כמה דברים מרכזיים.
מצב השלד – בדיקה הנדסית שתקבע אם הבניין ניתן לחיזוק או שעדיף להרוס ולבנות.
גודל המגרש – כמה אפשר להוסיף על המגרש הקיים, והאם איחוד עם בניין סמוך משפר את התמונה.
מצב הרישום – האם כל הדירות רשומות כמו שצריך, והאם יש בבניין דירות של חברה משכנת.
רצון הדיירים – מי מעדיף להישאר בבית בזמן העבודות ומי מעדיף דירה חדשה לגמרי.
מה מקבלים הדיירים
בחיזוק הדיירים מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מעלית, שיפוץ חזית ושטחים משותפים, ולעיתים מרפסת. בהריסה ובנייה הם מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, בבניין עם תשתיות חדשות.
בדימונה חשוב במיוחד שהשדרוג יכלול בידוד והתאמה לאקלים המדברי. בניין מחוזק או חדש עם בידוד טוב חוסך בהוצאות מיזוג ומשפר מאוד את הנוחות בקיץ. כדאי לוודא שהנושא הזה מופיע במפרט הטכני שמצורף להסכם.
גם נגישות היא חלק חשוב מהשדרוג. בבניינים שבהם גרים דיירים מבוגרים, מעלית, כניסה בלי מדרגות ולובי מואר משנים את החיים באופן מיידי. כדאי שהדיירים יגדירו את הצרכים האלה כבר בשלב המשא ומתן, כדי שיקבלו מקום מרכזי בתכנון.
השיכונים הוותיקים של דימונה
דימונה נבנתה בשנותיה הראשונות כעיר קליטה, והשיכונים שנבנו בה אז הם עדיין חלק מרכזי מהדיור בעיר. רבים מהם בניינים נמוכים וארוכים, עם חדרי מדרגות משותפים, בלי מעלית ובלי מרחב מוגן. חלק מהדירות היו בעבר דיור ציבורי ונרכשו על ידי הדיירים, וחלק עדיין שייכות לחברה משכנת.
בבניינים כאלה ההתחדשות מורכבת יותר: צריך לתאם בין בעלים פרטיים לבין החברה המשכנת, לבדוק את הרישום של כל דירה ולהבין מה הצרכים של דיירים שגרים בבניין שנים ארוכות. מצד שני, לבניינים האלה יש לרוב מגרשים גדולים יחסית ושטחים פתוחים סביבם, מה שעשוי לפתוח אפשרויות תכנון במסגרת מתחם רחב.
בחירת יזם ובטוחות
בעיר שבה הכלכליות רגישה, חשוב במיוחד לבחור יזם עם גב כלכלי שיכול להשלים את הפרויקט גם אם יש עיכובים.
איתנות – יזם עם ליווי של בנק או גוף מממן ויכולת מימון מוכחת.
ערבויות – ערבות ביצוע במסלול חיזוק, ערבות חוק מכר ושכר דירה במסלול הריסה ובנייה, לפי הדין וההסכם.
ייצוג לדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, ששכרם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
כנות – יזם שאומר מראש מה אפשרי ומה לא, ולא מבטיח מעבר למה שהבניין יכול לשאת.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקדם תמ"א 38 בדימונה היום?
זה תלוי במדיניות העירונית ובמסלולים הפתוחים לבניין. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן יש לבדוק מול העירייה מה חל על הבניין.
למה פרויקטים כאלה מתקדמים לאט בפריפריה?
כי העבודות ממומנות מהדירות החדשות, ובערים שבהן מחירי הדירות נמוכים יותר קשה יותר לממן אותן. מתחמים גדולים ותמריצים יכולים לשפר את הכלכליות.
האם חיזוק באמת חשוב בדרום?
כן. הבניינים הוותיקים נבנו לפני התקנים המחמירים, והאזור אינו רחוק מהשבר הסורי-אפריקאי. חיזוק או בנייה מחדש משפרים את הבטיחות ומוסיפים מרחב מוגן לכל דירה.
האם בעלי הדירות צריכים לשלם?
בפרויקט רגיל היזם מממן את העבודות מהדירות החדשות. בעלי הדירות לא משלמים על הבנייה, למעט תוספות שהם מבקשים מעבר למפרט.
מה קורה אם בבניין יש דירות של חברה משכנת?
החברה המשכנת היא בעלת דירה לכל דבר, וצריך לשתף אותה בתהליך מההתחלה. עורך הדין של הדיירים יבדוק את עמדתה ואת ההשלכות על הרוב הנדרש.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. המשרד שלנו ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, ואנחנו מלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בדימונה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות אפשרי בבניין שלכם.