תמ"א 38 בגני תקווה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בגני תקווה – מדריך לבעלי דירות
בגני תקווה יש לא מעט בניינים נמוכים שנבנו בשנים הראשונות של היישוב, חלקם בלי מעלית ובלי מרחב מוגן. בעלי הדירות בבניינים האלה רואים סביבם בנייה חדשה ברמה גבוהה, ושואלים איך גם הם יכולים לשדרג. תמ"א 38 הייתה במשך שנים התשובה המקובלת: חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה מחדש. אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם התכנון נעשה ברמת השכונה. ביישוב קטן ושקט כמו גני תקווה, המעבר הזה משמעותי. המדריך מסביר את המסלולים, מה מקבלים ואיך בוחרים יזם.
שני המסלולים: חיזוק או בנייה מחדש
תמ"א 38 הציעה שני מסלולים עיקריים, וכל אחד מהם מתאים לבניין אחר:
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – חיזוק השלד, ממ"ד ומרפסת לכל דירה, מעלית ושיפוץ, כשהיזם בונה דירות חדשות על הגג או בצמוד. הדיירים נשארים בבית.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש על אותו מגרש. הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה.
הבניינים הוותיקים של גני תקווה
הבנייה הרוויה הוותיקה ביישוב כוללת בעיקר בניינים נמוכים, של שתיים עד ארבע קומות, עם דירות קטנות יחסית. חלקם עומדים בודדים על מגרש, וחלקם בקבוצות קטנות. בגלל שהיישוב קטן, כל פרויקט כזה בולט בסביבה, ולכן התכנון צריך להתאים לרחוב ולבתים הסמוכים.
היתרון של הבניינים האלה הוא המיקום. דירה חדשה בגני תקווה מבוקשת מאוד, וזה מה שמאפשר ליזם לממן את השדרוג של הדירות הקיימות מתוך הדירות הנוספות שהוא מוכר.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בגישה הזו הרשות קובעת מדיניות לשכונות שלמות: היכן מתאים חיזוק, היכן עדיפה הריסה ובנייה ואיך משלבים תשתיות, חניה ושטחים ציבוריים. ביישוב שבו התשתיות מוגבלות והתושבים רגישים לצפיפות, תכנון כולל כזה עוזר לשמור על איכות החיים.
לבעלי הדירות זה אומר שהבדיקה הראשונה היא מול המדיניות העדכנית של הוועדה המקומית. יזם רציני יעשה את הבדיקה הזו ויציג לכם מה ריאלי.
מה מקבלים בעלי הדירות
התמורה תלויה במסלול ובזכויות שיאושרו:
בחיזוק ותוספת – ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפוץ חזיתות וחדר מדרגות, ולעתים חניה, בלי לעזוב את הבית.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לתקופת הבנייה.
בשני המסלולים – עורך דין לדיירים, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, כשהעלות מוסדרת בהסכם.
עליית ערך – דירה בבניין מחוזק או חדש שווה יותר ובטוחה יותר.
שאלות שכדאי לברר לפני שמתחילים
לפני הפגישה הראשונה עם יזם, כדאי שבעלי הדירות יאספו מידע בסיסי. זה יחסוך זמן ויאפשר להשוות בין הצעות בצורה עניינית:
מצב הבניין – סדקים, רטיבות, בעיות שלד ומצב הצנרת והחשמל.
המגרש – גודל המגרש, מספר הדירות והאם יש בניינים סמוכים שאפשר לשלב.
המדיניות – מה הרשות המקומית קבעה לשכונה ואילו מסלולים מתאימים לה.
עמדת השכנים – מי תומך, מי מהסס ומה החששות העיקריים.
בחירת יזם
בחירת היזם קובעת את גורל הפרויקט. בדקו את האיתנות הפיננסית שלו ואת הגב שעומד מאחוריו, בקשו לדעת איזה בנק ילווה את הפרויקט, ושאלו איך ינוהלו העבודות, במיוחד בחיזוק כשהדיירים נשארים בבית. בקשו כמה הצעות, השוו ביניהן בעזרת עורך הדין והשמאי שלכם, ובדקו אם התכנון מתאים לאופי השקט של היישוב.
הבטוחות שחייבות להיות בהסכם
בהריסה ובנייה, כל בעל דירה צריך לקבל ערבות חוק מכר לפני שהבניין נהרס, וערבות לתשלום שכר הדירה. בחיזוק ותוספת מקובל לדרוש ערבות ביצוע ומנגנון שמבטיח את השלמת העבודות. בשני המסלולים מקובל לרשום הערות אזהרה, לדרוש ביטוחים ולקבוע לוחות זמנים עם פיצוי על עיכובים. עורך הדין מטעם הדיירים בודק שהכל מתאים לדין ולהסכם.
איך מתחילים
מתחילים בכינוס של בעלי הדירות, בחירת נציגות ומינוי עורך דין שמייצג רק את הדיירים. אחר כך מזמינים בדיקה הנדסית ותכנונית, משווים בין הצעות ובוחרים יזם. החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט, ולכן כדאי להשקיע בשיח פתוח עם כל השכנים מההתחלה.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לעשות תמ"א 38 בגני תקווה?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המסלול שחל על הבניין שלכם נבדק מול הוועדה המקומית.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
הריסה ובנייה נותנת בדרך כלל דירה חדשה וגדולה יותר, אבל מחייבת מעבר זמני. חיזוק פשוט יותר אבל התוצאה מוגבלת. הבחירה תלויה בבניין ובמגרש.
האם נצטרך לעזוב את הבית?
בחיזוק ותוספת הדיירים נשארים. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם.
מי משלם על הממ"ד והמעלית?
בעסקה רגילה היזם מממן את העבודות מהדירות החדשות שהוא מוכר, ובעלי הדירות לא משלמים על כך.
כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות?
חיזוק ותוספת קצר יותר, והריסה ובנייה ארוכה יותר בגלל התכנון, ההיתר והבנייה. לוחות הזמנים צריכים להופיע בהסכם עם פיצוי על עיכובים.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. מאחורינו שלושה דורות. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בגני תקווה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.