תמ"א 38 בגבעתיים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בגבעתיים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בגבעתיים, עיר קטנה וצפופה, תמ"א 38 הייתה אחד הכלים העיקריים להתחדשות. בשכונות כמו בורוכוב, שינקין, גבעת רמב"ם וגבעת קוזלובסקי, בניינים ותיקים רבים קיבלו ממ"ד, מעלית וקומות נוספות, ובחלקם נבנו בניינים חדשים במקום הישנים. בעלי דירות שמתחילים היום תהליך כזה צריכים להבין מה חל על הבניין, איזה מסלול מתאים לו, איך בוחרים עורך דין ויזם, ואילו ערבויות לדרוש. נוסיף גם טיפים להתארגנות.
המסגרת התכנונית בגבעתיים
בגבעתיים, התוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במדיניות עירונית להתחדשות, ולכן בניינים דומים ברחובות סמוכים עשויים לקבל זכויות שונות. בדיקה מוקדמת במחלקת ההנדסה של העירייה חוסכת אכזבות בהמשך.
בגבעתיים הרחובות צרים והמגרשים קטנים, ולכן לתכנון החניה, למרחקים מהש כנים ולגובה הבניין יש משקל גדול. העירייה עשויה להעדיף במקומות מסוימים הריסה ובנייה על פני חיזוק, או להפך, בהתאם לאופי הרחוב.
איזה מסלול מתאים לבניין שלכם
בגבעתיים, בגלל הצפיפות, עבודות חיזוק בבניין מאוכלס דורשות תכנון קפדני של גישה, בטיחות ושעות עבודה, כדי לצמצם את הפגיעה בדיירים ובשכנים.
לפני שמתחילים, כדאי שכל בעלי הדירות יבינו מה הם רוצים לקבל: ממ"ד ומעלית בלבד, הרחבה, מרפסת או דירה חדשה. הסכמה על היעדים מקלה על בחירת המסלול ועל המשא ומתן עם היזמים.
חיזוק ותוספת – מתאים לבניין עם שלד סביר, שבו הדיירים מעדיפים להישאר בדירות בזמן העבודות
הריסה ובנייה – מתאים לבניין ישן מאוד או כשהמגרש מאפשר תכנון טוב יותר, עם דיור חלופי בזמן הבנייה
בדיקה מוקדמת – מהנדס ושמאי מטעם הדיירים מעריכים את מצב הבניין ואת הכלכליות
עורך הדין של הדיירים והערבויות
עורך הדין שהדיירים בוחרים בונה הסכם שמגדיר מה כל דירה מקבלת: ממ"ד, מרפסת, חניה, הגדלת שטח או דירה חדשה. הוא דורש בחיזוק ותוספת ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
בנוסף, עורך הדין מוודא שההסכם כולל מפרט מפורט, לוח זמנים ומנגנון פיצוי על איחור, ושהיזם אינו יכול להעביר את הפרויקט לאחר בלי הסכמת הדיירים.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, ולא הסכמה של כולם, והרוב שונה בין חיזוק לבין הריסה ובנייה. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין. בבניין קטן, כל דייר משמעותי, ולכן שקיפות ושיח פתוח חשובים במיוחד.
בבחירת יזם בגבעתיים, בדקו ניסיון בבניינים דומים בעיר, יכולת לעבוד ברחובות צרים, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. בקשו לראות בניינים שסיים ולשוחח עם דיירים שעברו איתו את התהליך.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
בגבעתיים, קבלת ההיתר היא לרוב השלב הארוך ביותר, בעיקר בגלל הצורך לתאם חניה, מרחקים ותנועה ברחובות צרים. אחריו מגיע הביצוע, שבו הדיירים חיים לצד אתר בנייה או גרים בדיור חלופי. ההסכם צריך לקבוע מועד יעד להגשת הבקשה ולקבלת ההיתר, ומנגנון שמאפשר לדיירים לצאת ממנו אם היזם אינו עומד בהם.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות בגבעתיים ובגוש דן בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בזמן העבודות, נציגות הבניין מקבלת עדכונים קבועים מהמפקח ומהיזם, ומעבירה אותם לכל הדיירים. בבניין קטן, קשר ישיר בין השכנים ליזם עוזר לפתור בעיות מהר.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בגבעתיים
האם בניין קטן יכול להיכנס לתהליך
כן, אם התכנון והכלכליות מאפשרים. בגבעתיים יש בניינים קטנים רבים שעברו חיזוק או בנייה מחדש.
מה קורה עם החניה
בגבעתיים החניה היא אתגר תכנוני, והפתרון נקבע בתוכניות ובהסכם, לעיתים עם חניון תת-קרקעי בהריסה ובנייה.
האם כדאי לחכות לתוכנית העירונית
כדאי לבדוק מה העירייה מקדמת לגבי האזור, כי זה משפיע על הזכויות ועל המסלול.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת אלקיים היא קבוצה משפחתית עם שורשים מאז 1945 ושלושה דורות של פעילות, שמשרדיה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב. תחומי העיסוק שלה הם יזמות, פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, והיא מגבה את לקוחותיה בחברות מגבות, בשותפים ובערבויות. השירות ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב