תמ"א 38 ברמת גן: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 ברמת גן: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
ברמת גן, תמ"א 38 הייתה במשך שנים אחד הכלים המרכזיים לחידוש בניינים ותיקים, בשכונות כמו רמת חן, תל בנימין ומרכז העיר. בניינים רבים על עמודים קיבלו ממ"דים, מעליות וקומות נוספות. היום, כשהתוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה בתוכניות עירוניות, בעלי דירות צריכים להבין מה המסגרת שחלה עליהם, איזה מסלול מתאים לבניין, מה צריך להיות בהסכם ואיך בוחרים יזם אמין. נסביר גם איך מתארגנים.
המסגרת התכנונית ברמת גן
ברמת גן, כמו בערים רבות, תמ"א 38 כתוכנית ארצית מפנה את מקומה לתוכניות עירוניות להתחדשות. לפני כל פנייה ליזם, כדאי לברר במחלקת ההנדסה של העירייה איזו תוכנית חלה היום על הבניין ואילו זכויות היא מאפשרת.
ברמת גן, בניינים שנמצאים בתוך מתחמי פינוי בינוי מתוכננים לעיתים לא יאושרו לחיזוק נפרד, כדי לא לפגוע בתוכנית הרחבה. בבניינים לאורך צירים מרכזיים, כמו ז'בוטינסקי, המדיניות עשויה לעודד הריסה ובנייה עם זכויות גדולות יותר.
שני המסלולים
בבניינים ישנים מאוד, עם שלד חלש או מערכות מתיישנות, הריסה ובנייה היא לעיתים הפתרון הטוב יותר גם לדיירים וגם ליזם. בבניינים במצב סביר, חיזוק ותוספת יכולים להיות מהירים יותר ופחות משבשים.
חיזוק ותוספת – חיזוק הבניין, תוספת ממ"ד, מעלית, מרפסות וקומות, ושיפוץ חזית ולובי
הריסה ובנייה – בניין חדש במקום הישן, דירה חדשה לכל בעל דירה ודיור חלופי בזמן הבנייה
בחירה נכונה – תלויה במצב הבניין, בגודל המגרש, בזכויות ובכלכליות
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות מנהל את המשא ומתן ובונה הסכם מפורט: התמורה לכל דירה, המפרט, לוח הזמנים והבטוחות. בחיזוק ותוספת נדרשות ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים. בהריסה ובנייה נדרשות ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
כדאי שההסכם יכלול גם מפקח מטעם הדיירים, שבודק את העבודות לאורך הדרך, ומנגנון לפתרון מחלוקות בלי לעצור את הפרויקט.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שונה בין המסלולים, ולא דורש הסכמה של כולם. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין, שבוחנת גם את מצבם של בעלי דירות מבוגרים או בעלי מוגבלות.
בבחירת היזם ברמת גן, בדקו פרויקטים שהשלים בעיר, את הבנק המלווה, את האיתנות הפיננסית ואת הניסיון בעבודה בבניין מאוכלס. השוו כמה הצעות על בסיס מסמך דרישות אחיד.
משך התהליך והליווי של קבוצת אלקיים
התהליך כולל התארגנות, בחירת יזם, חתימות, היתר, ביצוע ומסירה, ושלב ההיתר הוא לרוב הארוך ביותר. ההסכם צריך לכלול מועדי יעד ומנגנון יציאה.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות ברמת גן בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בזמן העבודות, כדאי שנציגות הבניין תקבל עדכונים קבועים מהיזם ומהמפקח, ושתהיה כתובת ברורה לתלונות על רעש, ניקיון או נזקים. בבניין מאוכלס, תקשורת טובה היא חלק מההצלחה.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 ברמת גן
האם הבניין שלי יכול להיכנס לתמ"א 38 אם הוא בתוך מתחם פינוי בינוי
לעיתים העירייה לא תאשר חיזוק נפרד בתוך מתחם מתוכנן, ולכן צריך לבדוק את המדיניות לגבי הבניין.
מה עדיף, חיזוק או הריסה
זה תלוי במצב הבניין, בזכויות ובכלכליות. בדיקה הנדסית ושמאית מוקדמת עוזרת להחליט.
האם אפשר לקבל מרפסת בחיזוק ותוספת
לעיתים כן, כחלק מתוספת הבנייה, וזה צריך להופיע בהסכם ובתוכניות.
מי מייצג את הדיירים מול היזם
נציגות שנבחרה על ידי בעלי הדירות, יחד עם עורך הדין של הדיירים, שמנהלים את המשא ומתן ומעדכנים את כולם.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, מקבוצת אלקיים, פועלת מתל אביב, מרחוב ריב"ל 37, ונשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות של עשייה. הקבוצה עוסקת ביזמות, בהתחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 – בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומעמידה ללקוחותיה חברות מגבות, שותפים וערבויות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב