תמ"א 38 ברעננה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 ברעננה – מדריך לבעלי דירות
בעלי דירות בבניינים הישנים של רעננה, בעיקר במרכז העיר ובסמוך לרחוב אחוזה, שואלים לעיתים קרובות אם הבניין שלהם יכול לעבור תמ"א 38. התשובה תלויה בגיל הבניין, במצבו, בגודל המגרש ובמדיניות העירונית, שמבקשת לשמור על אופי העיר הירוקה. בשנים האחרונות המסלול עצמו השתנה, והתוכנית הארצית פינתה את מקומה לחלופות מקומיות. המדריך מסביר מה אפשרי היום ברעננה ואיך בונים פרויקט שמגן על כל דייר.
מה השתנה ומה נשאר בתמ"א 38
במשך שנים אפשרה תמ"א 38 ליזמים לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק בניינים ישנים. התוכנית הארצית הסתיימה, ובקשות חדשות מקודמות היום בעיקר במסגרת חלופת שקד, שמעבירה לוועדה המקומית את הסמכות לתת זכויות כאלה, או במסגרת תוכניות עירוניות להתחדשות. עבור בעלי הדירות המשמעות היא שהמדיניות של העירייה חשובה מתמיד.
ברעננה המדיניות העירונית שמה דגש על שמירת קנה המידה, על שטחים ירוקים ועל תשתיות. לכן תוספת קומות גדולה אינה מובטחת, ויש לבדוק מראש כמה זכויות אפשר לקבל בפועל לפני שמתחילים משא ומתן עם יזם.
הבניינים ברעננה שנכנסים לתמונה
בניינים ישנים במרכז העיר – מבנים נמוכים שנבנו לפני תקן רעידות האדמה, לעיתים עם חזית מסחרית.
בניינים על קומת עמודים – מבנים שבהם סגירת העמודים מאפשרת תוספת דירות בלי להגביה את הבניין הרבה.
בניינים על מגרשים רחבים – מבנים שבהם הריסה ובנייה מחדש מאפשרות לתכנן חניון ומרחבים ירוקים.
בניינים סמוכים זה לזה – לעיתים כדאי לבחון פרויקט משותף במקום שני פרויקטים נפרדים.
תמורה ושיקולים לבעלי הדירות
בפרויקט חיזוק הדיירים מקבלים ממ"ד, מרפסת, מעלית, חיזוק מבני ושיפוץ חזיתות ולובי, בלי לעזוב את הבית. בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש הם מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, ודמי שכירות לתקופת הבנייה. ברעננה, מאחר שהזכויות מוגבלות, ההבדל בין שני המסלולים מבחינת כדאיות ליזם עשוי להיות משמעותי.
כדאי לבחון גם את ההשפעה על הרחוב: שמירה על עצים, על חצר הבניין ועל פרטיות השכנים. פרויקט שמתחשב בכל אלה יזכה לרוב ליחס טוב יותר בוועדה ולפחות התנגדויות.
ברעננה גם החניה היא שיקול מרכזי. תוספת דירות מחייבת פתרון חניה, ובמגרשים קטנים הפתרון עשוי להיות חניון תת קרקעי שמייקר את הפרויקט. זו אחת הסיבות לכך שבמגרשים מסוימים מסלול ההריסה והבנייה מחדש מתאים יותר מחיזוק.
תהליך העבודה והצעדים המשפטיים
הצעד הראשון הוא אספת בעלי דירות ובחירת נציגות. אחר כך ממנים עורך דין שמייצג את הדיירים בלבד ומפקח הנדסי, ובודקים את נסח הטאבו, את צו הבית המשותף ואת ההיתר המקורי. ברעננה, שבה חלק מהבעלים גרים בחו"ל או משכירים את הדירה, יש לוודא שכל הבעלים מקבלים את המידע ויכולים לחתום באמצעות ייפוי כוח.
ההסכם עם היזם צריך לכלול ערבויות לפי חוק המכר, ערבות ביצוע, ערבות לדמי שכירות אם יש צורך בפינוי, ביטוחים, מפרט ולוחות זמנים. לאחר חתימה של רוב מיוחס מגישים בקשה להיתר, ובמקרה של מחלוקת עם דייר מתנגד ניתן לפנות למפקחת על רישום מקרקעין.
הליווי של קבוצת קובי אלקיים נדל"ן ברעננה
הקבוצה בוחנת כל בניין ברעננה לפי מה שהמדיניות העירונית מאפשרת בפועל, ומציגה לדיירים את התמונה בגלוי. היא עוסקת בתמ"א 38, בחלופות שלה ובפינוי בינוי, מעמידה ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות ומלווה את הדיירים בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 ברעננה
האם אפשר להוסיף קומות לבניין ברעננה?
זה תלוי במדיניות הוועדה המקומית ובתוכנית החלה. ברעננה תוספת קומות גדולה אינה מובטחת, ולכן כדאי לבדוק זאת לפני שמתחילים.
מה זו חלופת שקד?
זהו מסלול שמאפשר לוועדה המקומית לתת זכויות בנייה לבניינים ישנים, בדומה לתמ"א 38. הפרטים המדויקים נקבעים לפי המדיניות של כל עירייה.
אני בעלים שגר בחו"ל, איך אשתתף?
אפשר לקבל את המסמכים בשפה שאתם מבינים, להשתתף באספות מרחוק ולחתום באמצעות ייפוי כוח מאומת.
האם החיזוק משפיע על שווי הדירה?
בדרך כלל כן. דירה עם ממ"ד, מעלית ומרפסת בבניין מחוזק שווה יותר מדירה דומה בבניין ישן.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
בתחום ההתחדשות העירונית היא מקדמת תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובזכות שותפים וחברות מגבות היא יכולה לתת לבעלי הדירות ערבויות לאורך כל הפרויקט.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב