תמ"א 38 בשדרות – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בשדרות – מדריך לבעלי דירות
בשדרות, יותר מבכל מקום אחר, השאלה אם יש בדירה מרחב מוגן היא שאלה יומיומית. רבים מבנייני המגורים הוותיקים בעיר נבנו לפני שהממ"ד הפך לחובה, ולפני שנקבעו התקנים המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה בדיוק לבניינים כאלה: היא נתנה ליזמים זכויות בנייה בתמורה לחיזוק הבניין, להוספת ממ"דים או להריסה ובנייה מחדש. היום במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר מה ההבדל בין המסלולים, מה זה אומר לבעלי דירות בשדרות ואיך בוחנים הצעה של יזם.
חיזוק ותוספת ממ"דים – תמ"א 38/1
במסלול הזה הבניין הקיים נשאר. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, בדרך כלל מתקין מעלית ומשפץ את השטחים המשותפים, ובתמורה בונה דירות נוספות על הגג או בצמוד לבניין. הדיירים נשארים לגור בבית בזמן העבודות.
בשדרות, שבה ההוספה של מרחב מוגן היא הצורך הדחוף ביותר, המסלול הזה יכול לתת פתרון מהיר יחסית. עם זאת, בבניינים קטנים או במגרשים צפופים לא תמיד יש מספיק זכויות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, ולכן צריך בדיקה מקצועית.
הריסה ובנייה מחדש – תמ"א 38/2
במסלול הזה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם ומקבלים דירה חדשה, בדרך כלל עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. התהליך ארוך יותר, אבל התוצאה היא בניין חדש שתוכנן מההתחלה לפי התקנים העדכניים, כולל מיגון מלא.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הזכויות נקבעות לפי מדיניות של העירייה והוועדה המקומית. המשמעות היא שהתנאים משתנים מעיר לעיר ומאזור לאזור, ולכן חשוב לבדוק מה חל על הבניין הספציפי.
בשדרות כדאי לברר מה המדיניות של העירייה לגבי השכונות הוותיקות, האם יש עדיפות להריסה ובנייה או לחיזוק, ואם יש תוכניות רחבות שמקדמות התחדשות של כמה בניינים יחד. יזם רציני יציג לכם את הבדיקה הזאת לפני שהוא מבקש חתימה.
הבניינים הוותיקים של שדרות
רוב הבניינים שמתאימים לבדיקה נמצאים בשכונות הוותיקות סביב מרכז העיר. אלה בדרך כלל בנייני שיכון של שלוש או ארבע קומות, עם דירות קטנות, חדר מדרגות משותף ומקלט משותף או בלי מיגון בכלל. בחלק מהם כבר נוספו מרחבים מוגנים בפרויקטים נקודתיים, ובחלק לא.
בניין בלי ממ"דים – המועמד הטבעי לחיזוק עם תוספת ממ"דים או להריסה ובנייה.
בנ יין עם מקלט משותף בלבד – מקלט משותף לא מחליף מרחב מוגן בתוך הדירה, ולכן יש כאן ערך מוסף ברור.
בניין על מגרש גדול – מאפשר תוספת דירות משמעותית ולכן פרויקט כלכלי יותר.
כמה בניינים סמוכים – איחוד עשוי להתאים למסלול התחדשות רחב, עם תכנון של מתחם שלם.
מה בעלי הדירות מקבלים
בחיזוק ותוספת קומות מקבלים בדרך כלל ממ"ד, חיזוק הבניין, מעלית ושיפוץ חזיתות ולובי, ולעתים גם מרפסת. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת, חניה ולעתים מחסן, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המסלולים הבעלים לא משלמים על הבנייה, והיזם נושא בדרך כלל בעלויות עורך הדין, השמאי והמפקח של הדיירים.
לחיות בבניין בזמן חיזוק בשדרות
במסלול של חיזוק הדיירים נשארים בבית, ובשדרות יש לזה משמעות מיוחדת. בזמן שהממ"דים החדשים עוד לא מוכנים, צריך להבטיח שלכל דייר תהיה גישה למרחב מוגן, שהמקלט המשותף יישאר זמין ושדרכי הגישה אליו יהיו בטוחות גם כשיש פיגומים וחומרי בנייה. ההסכם צריך לכלול תוכנית עבודה שמתייחסת לזה במפורש.
כדאי גם לבקש שהעבודות על הממ"דים יתבצעו כמה שיותר מוקדם בלוח הזמנים, כך שהדיירים ייהנו מהם כבר בשלב מוקדם של הפרויקט.
בטוחות ובחירת יזם
ערבות ביצוע או ערבות חוק מכר – לפי המסלול, כדי להבטיח את השלמת העבודה ואת התמורה.
ערבות לשכר דירה – בהריסה ובנייה, לכל תקופת הבנייה.
ביטוחים – ביטוח עבודות קבלניות וצד שלישי, כולל נזקים לדירות בזמן חיזוק.
מיגון בזמן העבודות – בחיזוק, ההסכם צריך לקבוע איך הדיירים מוגנים בזמן שהעבודות מתבצעות.
גב פיננסי – יזם עם יכולת להשלים את הפרויקט גם כשהשוק משתנה.
איך מתחילים
בוחרים נציגות לבניין, ממנים עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות ומבקשים בדיקת היתכנות. אחרי שיודעים איזה מסלול אפשרי, מזמינים כמה הצעות ומשווים ביניהן. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות לאישור עסקאות כאלה, ולכן כדאי לשתף את כל הדיירים מההתחלה, להסביר את היתרונות ולתת מענה לחששות, בעיקר של דיירים מבוגרים.
כדאי גם לבקש מכל יזם תוכנית ראשונית שמראה איפה ימוקמו הממ"דים, איך ישתנו הדירות ומה יהיה מראה הבניין בסוף. תוכנית כזאת עוזרת לדיירים להבין מה הם מקבלים ולהשוות בין ההצעות על בסיס אמיתי.
שאלות נפוצות
האם אפשר להוסיף ממ"ד לדירה בלי פרויקט של כל הבניין?
במקרים מסוימים אפשר להוסיף ממ"ד לדירה בודדת בהיתר, אבל זה תלוי במבנה הבניין ובהסכמת השכנים. פרויקט משותף נותן בדרך כלל פתרון לכל הדירות בלי עלות לבעלים.
האם תמ"א 38 עדיין חלה בשדרות?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים במקום תמ"א 38. צריך לבדוק בוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם.
מה קורה בזמן העבודות אם יש אזעקה?
בחיזוק, ההסכם ותוכנית העבודה צריכים לקבוע איך הדיירים ממשיכים להגיע למרחב מוגן בזמן העבודות. זה נושא שחשוב לדרוש לגביו תשובה ברורה מהיזם.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בבניין, במגרש ובזכויות. הריסה ובנייה נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר, אבל מחייבת מעבר זמני ותהליך ארוך יותר.
מי משלם על עורך הדין של הדיירים?
ברוב ההסכמים היזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים, אבל הם נבחרים על ידי הדיירים ומחויבים רק להם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, בפינוי בינוי, ביזמות ובעסקאות קומבינציה. יש לנו שלושה דורות של ניסיון. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים ממ"ד ובניין בטוח יותר בשדרות? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד את האפשרויות של הבניין שלכם.