תמ"א 38 בשפרעם – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בשפרעם – מדריך לבעלי דירות
בשפרעם, כמו בערים רבות בגליל, חלק מהבתים והבניינים נבנו לפני שנקבעו התקנים המחמירים של היום לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם בלי מרחב מוגן. תמ"א 38 נועדה לחזק בנייני מגורים כאלה או להרוס ולבנות אותם מחדש, בתמורה לזכויות בנייה ליזם. אבל בשפרעם חשוב להבין למי המסלול מתאים: הוא בנוי בעיקר לבנייני מגורים משותפים עם כמה בעלי דירות, ולא לבית משפחתי שבו כל קומה שייכת לבן משפחה אחר. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר את האפשרויות, את החלופות ואת מה שצריך לבדוק.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 בקצרה
בתמ"א 38/1 הבניין הקיים נשאר. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, לעתים מתקין מעלית ומשפץ את החזית, ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן. הדיירים ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות.
בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם ומקבלים בסוף דירה חדשה, בדרך כלל עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה. שני המסלולים מבוססים על כך שהיזם יכול לבנות ולמכור דירות נוספות, ולכן הם תלויים בזכויות ובביקוש באזור.
למי זה מתאים בשפרעם
המסלולים האלה מתאימים בעיקר לבנייני מגורים משותפים ותיקים, עם כמה בעלי דירות, שבהם אין ממ"ד ויש צורך בחיזוק. בשפרעם יש בניינים כאלה בשכונות שתוכננו מראש ובאזורים הוותיקים, אבל רוב המגורים בעיר הם בתים משפחתיים.
בניין משותף ותיק – המועמד הטבעי לבדיקה של חיזוק או הריסה ובנייה.
בניין רשום כבית משותף – רישום מסודר מקל מאוד על קידום הפרויקט.
בית משפחתי רב דורי – בדרך כלל לא מתאים לתמ"א 38, אבל יש לו חלופות אחרות.
בניין באזור היסטורי – דורש בדיקה מוקדמת של מגבלות תכנון ושימור, בעיקר ליד העיר העתיקה.
החלופות לבית משפחתי
בעלי בית משפחתי שרוצים לחזק את הבית, להוסיף ממ"ד או לבנות מחדש יכולים לבחון כמה דרכים. אפשר לחזק את הבית ולהוסיף ממ"ד בהיתר, במימון עצמי. אפשר לבחון עסקת קומבינציה, שבה יזם בונה על הקרקע בניין חדש ומוסר לבני המשפחה דירות בתמורה לחלק מהזכויות. ואפשר, כשהקרקע משותפת לכמה בני משפחה, להסדיר קודם את החלוקה והרישום ורק אחר כך לתכנן.
בכל מקרה כדאי להתחיל בבדיקה הנדסית של מצב הבית ובבדיקה תכנונית של מה שמותר לבנות, כדי לבחור את הדרך שמתאימה למשפחה.
משפחות רבות בשפרעם מוסיפות היום ממ"ד לבית במסגרת תוספת בנייה לדור הבא. כדאי לתכנן את זה יחד: להוסיף קומה לילדים ובמקביל לחזק את הבית הקיים ולהוסיף מרחבים מוגנים, כך שהבית כולו יעמוד בדרישות העדכניות. תכנון משותף כזה חוסך כסף וזמן לעומת עבודות נפרדות.
המסלולים העירוניים שבאים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הזכויות נקבעות לפי מדיניות מקומית ולא לפי נוסחה ארצית אחידה. המשמעות לבעלי דירות בשפרעם היא שצריך לבדוק בוועדה המקומית מה חל על הבניין, אם יש מדיניות להתחדשות באזור ומה אפשר לקבל.
בערים שבהן רוב הבנייה פרטית, התחדשות עירונית עשויה להתמקד בתכנון שכונתי, בהסדרת רישום ובתוספת זכויות לבתים קיימים, ולא רק בפרויקטים של בניינים משותפים.
לכן כדאי לעקוב אחרי המדיניות של העירייה ושל הוועדה המקומית, ולבדוק אם יש תוכניות שמקדמות התחדשות באזור שבו נמצא הנכס. מידע כזה יכול לשנות את התמונה ואת האפשרויות העומדות בפני הבעלים.
מה בעלי הדירות מקבלים בבניין משותף
בחיזוק מקבלים בדרך כלל ממ"ד, חיזוק השלד ושיפוץ השטחים המשותפים, ולעתים מעלית. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המקרים הבעלים לא משלמים על העבודות, והיזם נושא בדרך כלל בעלויות עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים.
בטוחות ובחירת יזם
ערבות ביצוע או ערבות חוק מכר – לפי המסלול, כדי להבטיח את השלמת העבודות ואת התמורה.
ערבות לשכר דירה – בהריסה ובנייה, לכל התקופה.
ביטוחים – לעבודות, לדירות ולצד שלישי.
לוח זמנים מחייב – מועדים ברורים ופיצוי על איחור.
תקשורת ברורה – הסבר מלא על ההסכם בעברית ובערבית, כך שכל בעל דירה יבין על מה הוא חותם.
איך מתחילים
בבניין משותף, בוחרים נציגות, ממנים עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות ומבקשים בדיקת היתכנות. החוק קובע רוב מיוחד של בעלי הדירות לאישור עסקה כזאת, ולכן חשוב לשתף את כולם מההתחלה. בבית משפחתי, מתחילים בבירור הרישום והבעלות, בבדיקה הנדסית ובבדיקה תכנונית, ורק אחר כך בוחרים מסלול.
שאלות נפוצות
האם אפשר לחזק בית משפחתי בשפרעם במסגרת תמ"א 38?
בדרך כלל המסלול מיועד לבנייני מגורים משותפים. לבית משפחתי מתאימים יותר חיזוק והוספת ממ"ד בהיתר או עסקת קומבינציה.
האם תמ"א 38 עדיין קיימת?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית במקום תמ"א 38. כדאי לבדוק בוועדה המקומית מה חל על הנכס שלכם.
הבניין שלנו לא רשום כבית משותף. זה מונע פרויקט?
לא בהכרח, אבל זה מסבך אותו. לעתים צריך להשלים את הרישום לפני שמתקדמים, ועורך דין יכול לבנות תוכנית עבודה לכך.
מי בודק שהעבודות בוצעו כמו שצריך?
מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות, שנבחר על ידם ומשולם בדרך כלל על ידי היזם, בודק את העבודות בכל שלב.
האם אפשר לשלב חיזוק עם תוספת קומה לילדים?
במקרים רבים כן, בכפוף להיתר ולתוכנית החלה על המגרש. בדיקה הנדסית ותכנונית מוקדמת תראה מה אפשרי.
כמה זה עולה לבעלי הדירות בבניין משותף?
בעסקת תמ"א או התחדשות עירונית רגילה הבעלים לא משלמים על העבודות. היזם מממן אותן מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, בפינוי בינוי, ביזמות ובעסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. יש לנו שלושה דורות של ניסיון. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את הבעלים באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין או הבית שלכם בשפרעם? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.