תמ"א 38 בשוהם – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בשוהם – מדריך לבעלי דירות
בעלי דירות בשוהם שואלים לא פעם אם תמ"א 38 רלוונטית גם להם. התשובה הכנה היא שברוב המקרים פחות מאשר בערים ותיקות. תמ"א 38 נועדה בעיקר לבניינים ישנים שנבנו לפני שנכנסו התקנים המחמירים לעמידות ברעידות אדמה, ורוב הבנייה בשוהם צעירה יותר. עם זאת, השאלה על עתיד הבניינים הראשונים ביישוב היא לגיטימית, וחשוב להבין את האפשרויות. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם התכנון נעשה ברמת השכונה. המדריך מסביר את המסלולים, מתי הם רלוונטיים בשוהם ומה חשוב לבדוק.
מה זו תמ"א 38
תמ"א 38 הייתה תוכנית ארצית שנועדה לעודד חיזוק של בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות שמממנות את העבודות. היא כללה שני מסלולים:
תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים ותוספת ממ"ד, מרפסת ומעלית, כשהיזם בונה דירות נוספות על הגג או בצמוד. הדיירים נשארים בבית.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייה מחדש על אותו מגרש, עם דירות חדשות לבעלים ודירות נוספות שהיזם מוכר.
למה בשוהם זה פחות נפוץ
רוב הבנייה בשוהם נבנתה לפי תקנים מאוחרים יחסית, ולכן לא נכללה בדרך כלל בקבוצת הבניינים שתמ"א 38 נועדה להם. בנוסף, חלק גדול מהמגורים ביישוב הם בתים צמודי קרקע, שעליהם תמ"א 38 לא חלה במתכונת הרגילה. וגם בבנייה הרוויה, הדירות מרווחות יחסית, ולעתים כבר יש בהן מרחב מוגן.
עם זאת, אין פירוש הדבר שהתחדשות לא תגיע לשוהם. הבניינים הראשונים של היישוב מזדקנים, וחלקם עשויים להתאים בעתיד למסלולי התחדשות, במיוחד אם הרשות תקבע מ דיניות לכך.
המסלולים העירוניים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות קובעת מדיניות לשכונות שלמות. ביישוב מתוכנן כמו שוהם, גישה כזו מתאימה במיוחד: היא מאפשרת לשמור על התכנון הכולל של היישוב, על השטחים הירוקים ועל מבני הציבור, ולקבוע מראש היכן נכון להתחדש ובאיזה היקף.
לבעלי דירות זה אומר שהצעד הראשון הוא לבדוק מה המדיניות העדכנית של הוועדה המקומית לגבי השכונה שלהם, ולא להסתמך על הצעה של יזם שלא נבדקה.
שיקולים מיוחדים: מגבלות גובה ותכנון
הקרבה לנמל התעופה בן גוריון עשויה להטיל מגבלות גובה בחלק מהאזורים. תוספת קומות, שהיא הבסיס הכלכלי של רוב פרויקטי ההתחדשות, עשויה להיות מוגבלת. לכן כל בדיקה של התחדשות בשוהם צריכה לכלול גם את המגבלות האלה, ולא רק את מצב הבניין ואת רצון הדיירים.
מה לבדוק בבניין שלכם
גם אם תמ"א 38 פחות רלוונטית ביישוב, כדאי שבעלי דירות בבנייה הרוויה של שוהם יכירו את מצב הבניין שלהם:
מתי נבנה – בניינים מהשלבים הראשונים של היישוב הם אלה שבהם השאלה עשויה לעלות ראשונה.
מה חסר – האם יש ממ"ד בכל דירה, האם יש מעלית, ומה מצב חדר המדרגות והחזיתות.
מצב השלד – האם יש סדקים, רטיבות או ליקויים שדורשים טיפול.
ניצול המגרש – האם יש שטח או זכויות שמאפשרים תוספת.
מה מקבלים בעלי הדירות
כאשר פרויקט התחדשות מתאים, בעלי הדירות מקבלים בחיזוק ותוספת בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ, ובהריסה ובנייה דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לתקופת הבנייה. בשני המסלולים מקובל שהיזם נושא בעלויות עורך הדין של הדיירים, השמאי והמפקח מטעם הבעלים. בשוהם, שבה הדירות הקיימות טובות יחסית, חשוב לוודא שהשדרוג משמעותי מספיק כדי להצדיק את התהליך.
בחירת יזם ובטוחות
אם הבניין שלכם מתאים להתחדשות, בחירת היזם היא ההחלטה החשובה ביותר:
גב פיננסי – מי עומד מאחורי היזם ואיזה בנק ילווה את הפרויקט.
הבנת המגבלות – האם היזם בדק את מגבלות הגובה והתכנון לפני שהציע תמורה.
בטוחות – ערבות חוק מכר בהריסה ובנייה, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים והערות אזהרה.
עורך דין לדיירים – שמייצג רק אתכם ובודק כל מסמך לפני חתימה.
איך מתחילים
מתחילים בבדיקה פשוטה: מתי נבנה הבניין, מה מצבו, האם יש בו ממ"ד ומעלית, ומה המדיניות העירונית לשכונה. אם יש פוטנציאל, בוחרים נציגות, ממנים עורך דין לדיירים ומבקשים כמה הצעות. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים כאלה, ולכן חשוב לשתף את כל השכנים מההתחלה.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלי בשוהם זכאי לתמ"א 38?
רוב הבנייה ביישוב צעירה יחסית ולכן פחות מתאימה. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, והמסלול הרלוונטי נבדק מול הוועדה המקומית.
האם אפשר לעשות תמ"א 38 על בית פרטי?
תמ"א 38 נועדה בעיקר לבנייה רוויה. לבעלי בתים פרטיים יש אפשרויות אחרות, כמו עסקת קומבינציה, בהתאם לזכויות במגרש.
מה המשמעות של מגבלות הגובה?
בחלק מהאזורים עשויות לחול מגבלות גובה בגלל הקרבה לנמל התעופה. הן משפיעות על מספר הקומות שאפשר להוסיף ולכן על הכלכליות.
מתי כדאי להתחיל לבדוק?
כדאי לבדוק כשהבניין מתחיל להזדקן או כשמגיעה הצעה מיזם. בדיקה מוקדמת נותנת לכם תמונה ברורה ומונעת החלטות פזיזות.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה האפשרויות לבניין שלכם בשוהם? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק את זה יחד.