תמ"א 38 בתל אביב: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בתל אביב: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
תל אביב היא אחת הערים שבהן תמ"א 38 שינתה את פני הרחוב: בניינים על עמודים בצפון הישן, בלב העיר ובבבלי קיבלו קומות נוספות, ממ"דים ומעליות. היום, כשהעירייה מפעילה את תוכניות הרובעים במקום התוכנית הארצית באזורים רבים, בעלי דירות צריכים להבין מה חל על הבניין שלהם. המדריך מסביר את ההבדל בין חיזוק ותוספת לבין הריסה ובנייה, את תפקיד עורך הדין של הדיירים, את הערבויות, את הרוב הנדרש ואת הדרך לבחור יזם.
תמ"א 38 ותוכניות הרובעים בתל אביב
תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים שנבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף, ולתת ליזם זכויות בנייה כדי לממן את החיזוק. בתל אביב, תוכניות הרובעים במרכז העיר קובעות היום את היקף הזכויות, את מספר הקומות ואת הנחיות העיצוב, ולכן הן המסגרת שיש לבדוק קודם.
באזור ההכרזה של העיר הלבנה חלים גם כללי שימור ועיצוב, ובבניינים לשימור היקף התוספת מוגבל יותר. בשכונות מחוץ למרכז, כמו יד אליהו ונחלת יצחק, המסגרת התכנונית שונה, ולעיתים מתאימה יותר להריסה ובנייה מחדש.
חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה
חיזוק ותוספת – הבניין נשאר, מחזקים אותו, מוסיפים ממ"ד, מעלית וקומות, ומשפצים את החזית והלובי. הדיירים לרוב נשארים לגור בדירות בזמן העבודות
הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש, הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם ומקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר
שיקולי בחירה – מצב המבנה, גודל המגרש, הזכויות שהתכנון מאפשר ורצון הדיירים
עורך הדין של הדיירים והערבויות
עורך הדין שנבחר על ידי בעלי הדירות מייצג רק אותם, גם כשהיזם נושא בשכר הטרחה. הוא בונה הסכם שמגדיר את התמורה לכל דירה, את המפרט, את לוח הזמנים ואת הבטוחות.
בחיזוק ותוספת נדרשות ערבות ביצוע להשלמת העבודות, ביטוח מקיף ואחריות לנזקים לדירות הקיימות. בהריסה ובנייה נדרשות ערבות חוק מכר על הדירה החדשה, ערבות לתשלום שכר הדירה, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק אינו מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות. נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, והוא שונה בין חיזוק ותוספת לבין הריסה ובנייה. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין, שבוחנת גם את מצבם של בעלי דירות מבוגרים או בעלי מוגבלות.
בתל אביב חשוב לבחור יזם שמכיר את תוכניות הרובעים, את מחלקת השימור ואת העבודה בבניין מאוכלס ברחוב צפוף. בדקו פרויקטים שהשלים בעיר, את הבנק המלווה ואת האיתנות הפיננסית, ובקשו לראות איך הוא מנהל את הקשר עם הדיירים בזמן העבודות.
לוחות זמנים והליווי של קובי אלקיים נדל"ן
שלב ההיתר בתל אביב נוטה להיות ארוך, ואחריו מגיעה תקופת ביצוע שבה הדיירים חיים לצד אתר בנייה בחיזוק ותוספת, או גרים בדיור חלופי בהריסה ובנייה. ההסכם צריך לקבוע אבני דרך ומנגנון יציאה אם היזם אינו עומד בהם.
קובי אלקיים נדל"ן פועלת בהתחדשות עירונית, כולל תמ"א 38 ותוכניות עירוניות שמחליפות אותה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בתל אביב
האם עדיין אפשר לעשות תמ"א 38 בתל אביב
באזורים רבים בעיר חלות היום תוכניות הרובעים ותוכניות עירוניות אחרות. בודקים מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין הספציפי.
האם הבניין שלי לשימור יכול לקבל תוספת
לעיתים כן, אבל בהיקף מוגבל ובכפוף להנחיות השימור.
האם אצטרך לעזוב את הדירה בחיזוק ותוספת
בדרך כלל לא, אבל ההסכם צריך להסדיר את העבודות בדירה, ולעיתים גם פיצוי על אי נוחות.
מי מממן את עורך הדין של הדיירים
מקובל שהיזם, אבל הדיירים בוחרים אותו והוא מייצג רק אותם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
הקבוצה מתמחה ביזמות, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומספקת ללקוחות גב של חברות מגבות, שותפים וערבויות. אפשר לעבוד עם הצוות בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com