תמ"א 38 בכפר סבא – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בכפר סבא – מדריך לבעלי דירות
בכפר סבא עומדים בניינים רבים שנבנו לפני שנכנס לתוקף תקן רעידות האדמה, רבים מהם על קומת עמודים ובלי מעלית או ממ"ד. תמ"א 38 נועדה לתת לבניינים כאלה פתרון: חיזוק הבניין בתמורה לתוספת דירות, או הריסה ובנייה מחדש. היום המסלול עובר שינוי, וחלק גדול מהפרויקטים החדשים מקודם במסגרת חלופות מקומיות. המדריך מסביר לבעלי דירות בכפר סבא מה המצב, איך בוחרים מסלול ואיך מבטיחים שהפרויקט יסתיים בדירה טובה יותר.
תמ"א 38 והמצב התכנוני בכפר סבא
תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק של בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן זכויות בנייה ליזם שמבצע את העבודה. לאורך השנים היא הפכה לכלי מרכזי להתחדשות בניינים בודדים. התוכנית הארצית הגיעה לסוף דרכה, ובמקומה פועלים היום בעיקר חלופת שקד, שמאפשרת לוועדה המקומית לתת זכויות דומות, ותוכניות עירוניות להתחדשות.
בכפר סבא, כמו בערים אחרות בשרון, המונח תמ"א 38 עדיין משמש את בעלי הדירות לתיאור כל פרויקט של חיזוק או בנייה מחדש בבניין בודד. לפני שמתחילים, יש לבדוק מול הוועדה המקומית איזה מסלול חל על הבניין ומה המדיניות העירונית לגבי תוספת קומות ודירות.
הבניינים בכפר סבא שמתאימים למסלול
ההבחנה בין בניין שמתאים לפרויקט בודד לבין בניין שכדאי לצרף למתחם רחב היא אחת ההחלטות החשובות בשלב הראשון.
בניינים על עמודים משנות השישים והשבעים – קומת העמודים מאפשרת לסגור דירות חדשות ולחזק את המבנה.
בניינים של שלוש וארבע קומות בשכונות הוותיקות – מבנים שבהם תוספת קומות עשויה לממן חיזוק מלא.
בניינים סמוכים לרחוב ויצמן ולמרכז העיר – מיקום שבו מסלול הריסה ובנייה מחדש עשוי להיות כדאי במיוחד.
בניינים בשכונות יוספטל ועלייה – לעיתים מתאים יותר לשלב אותם בפינוי בינוי רחב מאשר בפרויקט בודד.
חיזוק מול הריסה ובנייה מחדש
במסלול החיזוק היזם מחזק את הבניין הקיים, מוסיף ממ"ד ומרפסת לכל דירה, מתקין מעלית ומשפץ את הלובי והחזיתות, ובתמורה בונה דירות חדשות על הגג ובקומת העמודים. הדיירים נשארים לגור בבית בזמן העבודות, מה שחוסך מעבר אבל דורש סבלנות.
במסלול ההריסה והבנייה מחדש הבניין נהרס, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומודרנית בבניין חדש, עם חניה ומפרט עדכני. ב זמן הבנייה היזם משלם להם דמי שכירות. בכפר סבא, שבה ערך הקרקע גבוה יחסית, המסלול הזה הפך לנפוץ, אבל הוא דורש זכויות בנייה רבות יותר ולכן תלוי במדיניות הוועדה.
שלבי העבודה לבעלי הדירות
אם דייר מתנגד באופן בלתי סביר, ניתן לפנות למפקחת על רישום מקרקעין, שמוסמכת להכריע במחלוקות בפרויקטים כאלה.
אספת בעלי דירות – הצגת הרעיון, בחירת נציגות ובדיקה ראשונית של נכונות השכנים.
בדיקת זכויות – נסח טאבו, צו בית משותף ובדיקת היתר הבנייה המקורי של הבניין.
בחירת עורך דין ומפקח – אנשי מקצוע מטעם הדיירים, שאינם קשורים ליזם.
השוואת יזמים – הצעות בכתב שכוללות תוכניות, מפרט, לוחות זמנים וערבויות.
הסכם והיתר – חתימה של רוב מיוחס של הבעלים, הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית ובירור התנגדויות.
ביצוע ורישום – פיקוח צמוד, מסירת הדירות ותיקון צו הבית המשותף.
איך הקבוצה מלווה בניינים בכפר סבא
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן עוסקת בתמ"א 38 ובחלופות שלה, ובפינוי בינוי כשיש לו היגיון. היא בוחנת אם הבניין מתאים לחיזוק, להריסה ובנייה מחדש או לצירוף למתחם, מעמידה ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות ומסבירה את ההסכם בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בכפר סבא
האם תמ"א 38 עדיין קיימת?
התוכנית הארצית הגיעה לסוף דרכה, אבל פרויקטים דומים מקודמים היום במסגרת חלופת שקד ותוכניות מקומיות. בפועל, בעלי דירות יכולים עדיין לחזק את הבניין או לבנות אותו מחדש.
האם נצטרך לצאת מהדירה במסלול החיזוק?
בדרך כלל לא. הדיירים נשארים בבית בזמן העבודות, אם כי ייתכנו תקופות קצרות של אי נוחות, ויש לדרוש שההסכם יתייחס אליהן.
מה מקבל דייר בקומה העליונה שמעליה בונים?
גם הוא מקבל ממ"ד, מרפסת ומעלית, ולעיתים פיצוי מיוחד על השינוי. הפרטים נקבעים בהסכם.
מי אחראי על ליקויים אחרי המסירה?
היזם, לפי חוק המכר ולפי ההסכם. יש לדרוש תקופת בדק ואחריות ולוודא שהערבויות מכסות אותן.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
ממשרדה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב היא פועלת בתמ"א 38, בפינוי בינוי ובעסקאות מורכבות, ומבטיחה לבעלי הדירות ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב