תמ"א 38 ברמלה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 ברמלה – מדריך לבעלי דירות
בנייני המגורים הוותיקים של רמלה נבנו ברובם לפני שנכנסו לתוקף תקני הבנייה המחמירים של היום לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם חסרים מרחב מוגן, מעלית וחניה. תמ"א 38 נולדה בדיוק בשביל בניינים כאלה: היא נתנה ליזמים זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק הבניין או להריסתו ובנייתו מחדש. בשנים האחרונות רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות, שבאים במקום תמ"א 38 וקובעים את הזכויות לפי מדיניות מקומית. לבעלי דירות ברמלה חשוב להבין את שני העולמות, כי ההבדל ביניהם משפיע על מה שיקבלו ועל הזמן שייקח.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 – מה ההבדל
במסלול תמ"א 38/1 הבניין הקיים נשאר במקומו. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, בדרך כלל מתקין מעלית ומשפץ את הלובי והחזיתות, ובתמורה בונה קומות נוספות ומוכר את הדירות שבהן. הדיירים ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות, עם כל אי הנוחות שכרוכה בכך.
במסלול תמ"א 38/2 הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם, ובסוף מקבלים דירה חדשה לגמרי, בדרך כלל גדולה יותר. זה מסלול ארוך יותר, אבל התוצאה היא בניין חדש מהיסוד, עם תשתיות, חניה ומפרט עדכני.
מה השתנה: המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות את היקף הזכויות לפי מדיניות לכל אזור. המשמעות לבעלי הדירות היא שהתנאים כבר לא אחידים בכל הארץ, ומה שהיה נכון לבניין אחד לפני כמה שנים לא בהכרח נכון היום.
לכן לפני שמתחילים לדבר עם יזמים ברמלה כדאי לברר בוועדה המקומית איזה מסלול חל על הבניין, מה המדיניות לאזור ואם יש תוכנית שמקדמת התחדשות של כמה בניינים יחד. יזם רציני יעשה את הבדיקה הזאת בעצמו ויציג לכם אותה בשקיפות.
אילו בניינים ברמלה מתאימים
המועמדים הטבעיים הם בנייני המגורים הוותיקים בשכונות שהוקמו בעשורים הראשונים של המדינה סביב מרכז העיר, בניינים של שלוש או ארבע קומות על עמודים או על קרקע, שבהם אין ממ"ד ואין מעלית. גם בניינים סמוכים שאפשר לאחד לפרויקט אחד מעניינים יזמים, כי הם מאפשרים תכנון יעיל יותר.
בניין על עמודים – לעתים מתאים לסגירת קומת העמודים ולתוספת דירות, אבל דורש בדיקה הנדסית מדוקדקת.
בניין קטן על מגרש גדול – מתאים יותר להריסה ובנייה, כי יש מקום לתוספת משמעותית של דירות.
בניין באזור עם מגבלות שימור – דורש בדיקה מוקדמת מול הוועדה, ב עיקר בקרבת העיר העתיקה.
כמה בניינים באותו רחוב – איחוד שלהם עשוי להתאים למסלול התחדשות רחב יותר.
התארגנות בבניין ותיק ברמלה
בבניינים הוותיקים של רמלה גרים יחד דיירים ותיקים שגרים במקום עשרות שנים, משפחות צעירות, עולים ושוכרים. בעיר מעורבת כמו רמלה יש גם בניינים שבהם גרים יחד יהודים וערבים, ולפעמים לא כל בעלי הדירות קוראים עברית באותה רמה. לכן כדאי לדאוג להסבר ברור בשפה שכל אחד מבין, לקיים אסיפות שבהן כל אחד יכול לשאול, ולתת זמן לעיין במסמכים לפני החתימה.
נקודה נוספת היא בעלי דירות שגרים מחוץ לעיר ומשכירים את הדירה. הם צריכים להיות חלק מהשיח מההתחלה, כי בלי החתימה שלהם קשה להגיע לרוב הנדרש. נציגות פעילה שמעדכנת את כולם באופן שוטף מונעת שמועות וחשדות ומקצרת את התהליך.
מה בעלי הדירות מקבלים
התמורה תלויה במסלול. בחיזוק ותוספת קומות מקבלים בדרך כלל ממ"ד, מעלית, חיזוק הבניין ושיפוץ שטחים משותפים, ולעתים גם מרפסת וחניה. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן לפי ההסכם, ושכר דירה לכל תקופת הבנייה. בשני המסלולים הבעלים לא משלמים על הבנייה, והיזם נושא בעלויות הליווי המקצועי שלהם לפי מה שנקבע בהסכם.
בחירת יזם והבטוחות שחייבים לקבל
בפרויקט תמ"א או התחדשות עירונית בעלי הדירות נותנים ליזם את הזכות לבנות על הרכוש המשותף שלהם, ולכן הבטוחות הן לב העסקה.
ערבות ביצוע או ערבות חוק מכר – לפי סוג הפרויקט, כדי להבטיח שהעבודה תושלם או שהבעלים יקבלו פיצוי.
ערבות לשכר דירה – במסלול של הריסה ובנייה, כדי להבטיח את התשלום לאורך כל התקופה.
ביטוח עבודות קבלניות – כיסוי לנזקים לדירות ולצד שלישי בזמן העבודות.
מפקח ושמאי מטעם הבעלים – אנשי מקצוע שעובדים רק בשביל הדיירים, בתשלום של היזם.
לוח זמנים מחייב – מועדים ברורים ופיצוי מוסכם על עיכובים.
איך מתחילים
בוחרים נציגות לבניין, ממנים עורך דין שמייצג את הבעל ים בלבד ומבקשים בדיקת היתכנות. אחרי שיודעים מה אפשרי, מזמינים כמה הצעות ומשווים ביניהן לפי אותם קריטריונים: תמורה, בטוחות, לוחות זמנים וגב פיננסי. חשוב לא לחתום על שום מסמך, גם לא על מסמך שנראה ראשוני, לפני שעורך הדין של הבעלים בדק אותו. החוק קובע רוב מיוחד לאישור עסקאות כאלה, ולכן כדאי לשתף את כל הדיירים מההתחלה.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית ברמלה?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות במקום תמ"א 38. כדי לדעת מה חל על הבניין שלכם צריך לבדוק את המצב התכנוני בוועדה המקומית.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בגודל המגרש, במצב הבניין ובזכויות שאפשר לקבל. הריסה ובנייה נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר, אבל דורשת מעבר לדיור חלופי ותהליך ארוך יותר.
האם אפשר לגור בדירה בזמן העבודות?
בחיזוק ותוספת קומות הדיירים בדרך כלל נשארים בבית. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שהיזם משלם עליו.
מה עושים עם שכן שמתנגד?
קודם מקשיבים לחששות שלו ומנסים לתת להם מענה בהסכם. החוק קובע רוב מיוחד ומנגנון לטיפול בסירוב בלתי סביר, אבל הסכמה רחבה היא תמיד הדרך הטובה ביותר.
האם אפשר לקבל גם חניה במסלול של חיזוק?
לפעמים כן, כשיש מקום במגרש. זה תלוי בתכנון ובמדיניות העירונית, ולכן כדאי לבקש מהיזם תוכנית ראשונית שמראה מה מתוכנן בפועל.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. יש לנו שלושה דורות של ניסיון, ואנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים. כל פרויקט מלווה בערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ובליווי אישי של בעלי הדירות עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם ברמלה מתאים לחיזוק או להריסה ובנייה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.