תמ"א 38 בראשון לציון: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בראשון לציון: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בראשון לציון יש פער גדול בין השכונות החדשות במערב העיר לבין השכונות הוותיקות במרכז ובמזרח, כמו רמת אליהו ושיכון המזרח, שבהן בניינים רבים נבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף. תמ"א 38 והתוכניות העירוניות שמחליפות אותה מאפשרות לחזק בניינים אלה או לבנות אותם מחדש. המדריך מסביר לבעלי דירות בראשון לציון איך לבדוק מה חל על הבניין, איזה מסלול מתאים, מה צריך בהסכם ואיך בוחרים יזם.
המסגרת התכנונית בראשון לציון
בראשון לציון, התוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במדיניות עירונית, שמגדירה את היקף הזכויות ואת המסלולים המותרים בכל אזור. לכן לפני שחותמים על משהו, כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין.
בראשון לציון, העירייה מגדירה אילו אזורים מתאימים לפינוי בי נוי, אילו לחיזוק ותוספת ואילו להריסה ובנייה של בניין בודד. במרכז ההיסטורי, סביב המושבה הוותיקה, יש גם מבנים לשימור שחלות עליהם מגבלות נוספות.
המסלולים
הבחירה תלויה במצב הבניין, בגודל המגרש, בזכויות ובכלכליות. בשכונות הוותיקות, שבהן המגרשים גדולים יחסית, הריסה ובנייה יכולה לאפשר תכנון טוב יותר עם חניה תת-קרקעית.
חיזוק ותוספת – הבניין נשאר, מקבל חיזוק, ממ"ד, מעלית וקומות נוספות
הריסה ובנייה – בניין חדש במקום הישן, עם דיור חלופי ודירה חדשה
הצטרפות למתחם – כשהבניין בתוך א זור שמתוכנן להתחדשות רחבה
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג רק אותם ובונה הסכם מפורט. בחיזוק ותוספת הוא דורש ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
ההסכם כולל גם מפרט, תוכנית לכל דירה, לוח זמנים, פיצוי על איחור ומפקח מטעם הדיירים.
עורך דין טוב גם מלווה את הדיירים לאורך כל הדרך, מסביר כל מסמך ומוודא שאין הבדל בין מה שהובטח בעל פה לבין מה שכתוב בהסכם. חשוב במיוחד לבדוק את התוכניות של כל דירה לפני החתימה.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק אינו מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות, וקובע רוב מיוחס שונה לחיזוק ולהריסה ובנייה. כשיש מתנגדים, פונים למפק חת על רישום המקרקעין, והיא שוקלת גם את מצבם של דיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות ואת השפעת העבודות עליהם.
בבחירת יזם בראשון לציון, בדקו ניסיון בעיר, פרויקטים שהשלים, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. השוו כמה הצעות, ובדקו את היכולת לבצע ולא רק את הבטחות התמורה.
כדאי גם להתארגן לפני שמגיע יזם: לבחור נציגות, לבחור עורך דין ולבצע בדיקה הנדסית. דיירים מאורגנים מנהלים משא ומתן מעמדה חזקה יותר ומקבלים בדרך כלל תנאים טובים יותר.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
בראשון לציון, שלב ההיתר תלוי בתוכנית העירונית שחלה על האזור, ובמבנים לשימור הוא עשוי להיות ארוך יותר. אחריו מגיע הביצוע, שבו הדיירים נשארים בבניין או עוברים לדיור חלופי, לפי המסלול. ההסכם צריך לכלול מועדי יעד ומנגנון יציאה.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות בראשון לציון בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בראשון לציון
איך יודעים איזה מסלול מתאים לבניין
בודקים את מדיניות העירייה לגבי האזור, את מצב הבניין ואת הכלכליות, בעזרת מהנדס ושמאי מטעם הדיירים.
האם בניין לשימור יכול לעבור חיזוק
לעיתים כן, בכפוף להנחיות השימור, שיכולות להגביל את התוספת.
מה מקבלים בחיזוק ותוספת
בדרך כלל ממ"ד, מעלית, שיפוץ חזית ולובי, ולעיתים גם מרפסת או הרחבה.
מי מממן את המהנדס והשמאי של הדיירים
מקובל שהיזם נושא בעלותם לפי ההסכם, אבל הדיירים בוחרים אותם והם מייצגים רק את הדיירים.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ היא חלק מקבוצת אלקיים, שפועלת מתל אביב ונשענת על מסורת משפחתית מאז 1945, לאורך שלושה דורות. הקבוצה מתמחה ביזמות, בהתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומספקת ללקוחות גב של חברות מגבות, שותפים וערבויות. אפשר לעבוד עם הצוות בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב