תמ"א 38 בירושלים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בירושלים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בירושלים יש בניינים ותיקים רבים, בשכונות כמו קריית יובל, גוננים, בית הכרם ורמות, שנבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף. תמ"א 38 והתוכניות העירוניות שמחליפות אותה מאפשרות לחזק אותם או לבנות אותם מחדש. בירושלים יש גם מאפיינים ייחודיים: חיפוי אבן, רגישות שימור, טופוגרפיה הררית וקרקע בחכירה. המדריך מסביר לבעלי דירות בירושלים איך לבחור מסלול, מה צריך בהסכם ואיך לבחור יזם.
המסגרת התכנונית בירושלים
בירושלים, העירייה מפעילה מדיניות משלה להתחדשות בניינים, והתוכנית הארצית מוחלפת בהדרגה במסגרות עירוניות. לפני כל התחייבות, בודקים מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין ואילו זכויות אפשר לקבל.
בירושלים, חיפוי האבן הנדרש בכל תוספת או בנייה חדשה מייקר את העבודות, ולכן הכל כליות נבחנת בקפידה. בשכונות היסטוריות חלות הנחיות שימור, ולאורך צירי הרכבת הקלה העירייה מעודדת ציפוף.
בשכונות כמו קריית יובל וגוננים יש שיכונים ארוכים, שבהם חיזוק של בניין בודד אינו תמיד כלכלי, ולעיתים עדיף לבחון התחדשות רחבה יותר. בבית הכרם, עם בניינים קטנים יותר ומגרשים עם חצרות, חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה של בניין בודד מתאימים יותר.
המסלולים
בבניינים על מדרונות, החיזוק והבנייה דורשים עבודות תמיכה וחפירה מורכבות, אבל גם יכולים לאפשר קומות עם נוף פתוח. בבניינים ארוכים של שיכונים, לעיתים עדיף לבחון הריסה ובנייה או הצטרפות למתחם רחב.
בחיזוק ותוספת הדיירים ממשיכים בדרך כלל לגור בבניין, ולכן ההסכם צריך להסדיר את העבודות בתוך הדירות, את שעות העבודה ואת הגישה לבניין.
חיזוק ותוספת – חיזוק, ממ"ד, מעלית וקומות נוספות, עם חיפוי אבן לתוספת
הריסה ובנייה – בניין חדש מחופה אבן, עם דיור חלופי ודירה חדשה
בדיקה מוקדמת – מהנדס ושמאי מטעם הדיירים בודקים את הבניין ואת הכלכליות
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג רק אותם. בחיזוק ותוספת הוא דורש ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק. המפרט צריך לכלול את סוג האבן ורמת הגמר.
בקרקע בחכירה מרשות מקרקעי ישראל, עורך הדין בודק גם מה נדרש מול הרשות ומי נושא בעלויות.
רוב נדרש ובחירת יזם
גם בירושלים החוק אינו דורש הסכמה של כולם, אלא רוב מיוחס שנקבע בחוק ושונה בין המסלולים. כשבעלי דירות מתנגדים, הנושא יכול להגיע למפקחת על רישום המקרקעין, שבוחנת בין השאר את מצבם של דיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות.
בבחירת יזם בירושלים, חפשו ניסיון בעיר, היכרות עם דרישות האבן והשימור, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. בדקו איך היזם מתמודד עם התנגדויות, שנפוצות בשלב התכנון בירושלים.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
בירושלים שלב ההיתר נוטה להיות ארוך ורגיש, ולכן ההסכם צריך לכלול אבני דרך ומנגנון יציאה.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות גם בירושלים, בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בזמן העבודות, מפקח מטעם הדיירים מלווה את הביצוע ובודק שהאבן, הגמר והמערכות תואמים את המפרט. בסיום, הדירות נבדקות, והיזם משלים את הרישום.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בירושלים
האם חיפוי אבן חובה גם בתוספת
בירושלים נדרש חיפוי אבן בבנייה חדשה ובתוספות, וזה משפיע על עלויות הפרויקט.
מה קורה אם הקרקע בחכירה
עורך הדין בודק את תנאי החכירה ואת מה שנדרש מול רשות מקרקעי ישראל.
האם בניין על מדרון מתאים לחיזוק
כן, אבל העבודות מורכבות יותר, ולכן הבדיקה ההנדסית חשובה במיוחד.
האם דיירים מבוגרים מוגנים בתהליך
כן, החוק מתייחס למצבם, והמפקחת על רישום המקרקעין בוחנת זאת כשיש התנגדויות.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, מקבוצת אלקיים, פועלת מתל אביב, מרחוב ריב"ל 37, ונשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות של עשייה. הקבוצה עוסקת ביזמות, בהתחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 – בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומעמידה ללקוחותיה חברות מגבות, שותפים וערבויות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב