תמ"א 38 ביקנעם – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 ביקנעם – מדריך לבעלי דירות
בחלק הוותיק של יקנעם עומדים בניינים שנבנו לפני שנקבעו התקנים העדכניים לעמידות ברעידות אדמה, ורבים מהם חסרים מרחב מוגן ומעלית. העיר נמצאת בצפון הארץ, בין הכרמל לעמק יזרעאל, באזור שבו לחיזוק מבנים יש חשיבות מיוחדת. במשך תקופה ארוכה תמ"א 38 הייתה הדרך המרכזית לחזק ולשדרג בניינים כאלה בלי שבעלי הדירות יממנו את העבודות. היום רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות, והזכויות נקבעות יותר ויותר במדיניות המקומית. המדריך מסביר מה ההבדל בין המסלולים, מה מתאים לבניינים של יקנעם, מה מקבלים בעלי הדירות ואיך בוחרים יזם.
הבניינים הוותיקים של יקנעם
הבנייה הוותיקה בעיר היא ברובה בנייה ציבורית פשוטה, שנבנתה במהירות כשהעיר הייתה עיירת עולים. בניינים רבים עומדים על עמודים או על קירות שלא תוכננו לעמוד ברעידת אדמה חזקה, ולדירות אין מרחב מוגן. מעבר לבטיחות, הבניינים סובלים מרטיבות, צנרת ישנה וחזיתות שחוקות.
העובדה שהעיר מבוקשת היום, בזכות מוקדי התעסוקה, יוצרת ביקוש לדירות חדשות, וזה מה שמאפשר ליזם לממן פרויקט התחדשות.
לצד השיכונים הגדולים יש בעיר גם בניינים קטנים יותר, עם מעט דירות, שבהם הזכויות הנוספות מוגבלות. בבניינים כאלה לא תמיד יש הצדקה לפרויקט עצמאי, ולעתים הפתרון הוא צירוף לבניין שכן או למתחם רחב יותר.
חיזוק או הריסה ובנייה מחדש
בבניינים ארוכים ונמוכים על מגרשים רחבים, כמו רבים מהשיכונים בעיר, הריסה ובנייה מחדש מאפשרת בדרך כלל תכנון טוב יותר. חיזוק מתאים כשהבניין במצב סביר וכשאין מקום לתכנון מחדש.
תמ"א 38/1 – חיזוק השלד, מרחב מוגן לכל דירה, שיפוץ חדר המדרגות והחזיתות ולעתים מעלית. היזם מוסיף דיר ות על הגג או בהרחבה.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין והקמת בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, ובזמן הבנייה גרים בדיור חלופי.
המעבר למסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת את הזכויות לפי אזורים ומדיניות. לעתים העירייה מעדיפה לקדם מתחמים ולא בניינים בודדים, כדי לתכנן יחד תשתיות, חניה ושטחי ציבור.
לפני שמתחילים משא ומתן ביקנעם כדאי לברר מה המדיניות שחלה על הבניין שלכם, אם הוא נכלל במתחם רחב יותר ומה הדרישות התכנוניות. המידע הזה משפיע ישירות על מה שבעלי הדירות יכולים לקבל.
כדאי גם לשאול אם מקודמת תוכנית חדשה לשכונה, כי היא עשויה לשנות את הזכויות ואת לוחות הזמנים.
טופוגרפיה ובנייה על מדרון
חלק מהבניינים בעיר בנויים על מדרונות. בפרויקט חיזוק, השיפוע משפיע על האפשרות להוסיף קומות ועל מיקום המרחבים המוגנים. בפרויקט של בנייה מחדש, הוא משפיע על הביסוס, על קירות התמך ועל פתרונות החניה. יזם שמכיר את התנאים יציג תכנון מציאותי יותר.
מה מקבלים בעלי הדירות
מרחב מוגן – לכל דירה, בחיזוק או בבניין החדש.
שדרוג הבניין – לובי, חזיתות, מערכות ולעתים מעלית.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, בדרך כלל עם תוספת שטח ומרפסת.
דיור חלופי – במסלול של הריסה ובנייה, לכל תקופת העבודות.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, שבדרך כלל היזם משלם את שכרם.
התארגנות הדיירים
ההתארגנות מתחילה בבחירת נציגות ובמינוי עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות. הנציגות מבקשת הצעות מכמה יזמים ומציגה לכל הדיירים את אותם נתונים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן כדאי להשקיע בהסברה ובמענה לחששות, במיוחד של דיירים מבוגרים ושל בעלי דירות מושכרות.
דיירים מבוגרים ושוכרים
בשכונות הוותיקות של יקנעם גרים לא מעט דיירים ותיקים, חלקם מאז שהעיר הייתה קטנה, ולצדם דירות שמושכרות. בפרויקט חיזוק חשוב לקבוע בהסכם שעות עבודה, אמצעי בטיחות ופתרון זמני אם יש צורך לפנות דירה לתקופה קצרה. בפרויקט של בנייה מחדש אפשר לכלול פתרונות כמו דיור חלופי קרוב, דירה בקומה נמוכה וסיוע בהובלה.
בעלי דירות שמשכירים צריכים לתאם מראש עם השוכרים. התייחסות רצינית לנושאים האלה מקטינה התנגדויות ומקצרת את הדרך.
בחירת יזם ובטוחות
יזם צריך להביא איתנות פיננסית, ליווי בנקאי וניסיון בתכנון ובביצוע. בעלי הדירות צריכים לדרוש ערבות חוק מכר לכל דירה בבנייה מחדש, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה וביטוחים.
השוואת הצעות – לפי נתונים, בע זרת היועצים של הדיירים.
מועדים – לוח זמנים מחייב ופיצוי מוסכם על איחור.
שקיפות – פירוט מלא של התמורה, המפרט והבטוחות.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו ביקנעם צריך חיזוק?
זה תלוי במועד הבנייה ובמצב השלד. סקר הנדסי של מהנדס קונסטרוקציה ובדיקה מול הוועדה המקומית ייתנו תשובה.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
בבניינים חלשים או על עמודים, הריסה ובנייה מחדש נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר. חיזוק מתאים כשהשלד במצב סביר.
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המטרה דומה, אבל הזכויות נקבעות במדיניות המקומית.
האם נצטרך לצאת מהדירה בזמן החיזוק?
בדרך כלל לא. במסלול של חיזוק ותוספת הדיירים נשארים בבית, והסכם טוב קובע שעות עבודה ואמצעי בטיחות.
מי משלם על העבודות?
היזם מממן את העבודות ממכירת הדירות הנוספות. בעלי הדירות לא משלמים על החיזוק או על הבנייה בעסקה רגילה.
מה קורה עם הגג והזכויות שעליו?
בחיזוק ותוספת היזם מקבל את הזכות לבנות על הגג בתמורה לעבודות. ההסכם צריך לפרט בדיוק מה ייבנה ומה מקבלים בעלי הדירות.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. הגב שלנו הוא שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות אישית עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
גרים בבניין ותיק ביקנעם? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.