תמ"א 38 ביהוד – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 ביהוד – מדריך לבעלי דירות
בבניינים הוותיקים של יהוד, שרובם נבנו בעשורים הראשונים של המדינה, דיירים רבים חיים בלי מרחב מוגן ובבניין שלא תוכנן לפי התקנים העדכניים לעמידות ברעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה בדיוק לבניינים כאלה: יזם מחזק ומשדרג את הבניין, ובתמורה מקבל זכויות לבנות דירות נוספות. היום רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות, וביהוד יש שיקול נוסף – הקרבה לנמל התעופה, שעשויה להגביל את הגובה ואת היקף התוספות. המדריך מסביר מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה מחדש, מה משתנה במסלולי ההתחדשות, מה מקבלים בעלי הדירות ואיך בוחרים יזם.
הבניינים הוותיקים של יהוד
הבנייה הוותיקה בעיר כוללת שיכונים נמוכים, חלקם על עמודים, ובניינים קטנים עם מעט דירות. בבניינים כאלה חסרים לרוב מרחב מוגן, מעלית וחניה מסודרת, והמערכות כבר ישנות. הם נמצאים בשכונות מבוקשות, ולכן יש היגיון בשדרוג שלהם.
עם זאת, בניינים קטנים מאוד מתקשים לייצר פרויקט כלכלי, ולפעמים הפתרון הוא צירוף לבניין שכן או למתחם רחב יותר.
בחלקים הוותיקים של העיר יש גם בניינים שעברו תוספות לא אחידות לאורך השנים, כמו סגירת מרפסות והרחבות. תוספות כאלה צריכות להיבדק בסקר ההנדסי, כי הן משפיעות על התכנון ועל מצב השלד.
חיזוק או הריסה ובנייה מחדש
בבניינים חלשים או על עמודים, בנייה מחדש נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר. אבל בנייה מחדש דורשת זכויות משמעותיות כדי להיות כלכלית, ובאזורים עם מגבלות גובה ייתכן שחיזוק ותוספת יהיו המסלול המציאותי יותר.
תמ"א 38/1 – חיזוק השלד, מרחב מוגן לכל דירה, שיפוץ חדר המדרגות והחזיתות ולעתים מעלית. היזם מוסיף דירות על הגג או בהרחבה.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין והקמת בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, ובזמן הבנייה גרים בדיור חלופי.
מגבלות גובה והשפעתן
הקרבה לנמל התעופה בן גוריון מביאה איתה מגבלות על גובה הבנייה בחלקים מהעיר. בפרויקטי התחדשות, שבהם היזם מממן את העבודות מהדירות הנוספות, מגבלה כזו משפיעה ישירות על מה שאפשר להציע לבעלי הדירות.
לכן לפני כל משא ומתן כדאי לבדוק מה מותר לבנות במגרש שלכם, ולבקש מהיזם להציג תכנון שמתחשב במגבלות. הצעה שמבטיחה קומות רבות בלי בדיקה כזו היא סימן לזהירות.
המסלולים העירוניים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת את הזכויות לפי אזורים ומדיניות. ביהוד חשוב לברר מה המדיניות שחלה על הרחוב שלכם, אם העירייה מעדיפה פרויקטים של מתחמים ומה הדרישות לגבי חניה, תשתיות ושטחי ציבור.
כדאי גם לשאול אם יש תוכנית חדשה שמקודמת לשכונה, כי היא עשויה לשנות את הזכויות ואת לוחות הזמנים.
מה מקבלים בעלי הדירות
מרחב מוגן – לכל דירה, בחיזוק או בבניין החדש.
שדרוג הבניין – לובי, חזיתות, מערכות ולעתים מעלית.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, בדרך כלל עם תוספת שטח ומרפסת.
דיור חלופי – במסלול של הריסה ובנייה, לכל תקופת העבודות.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הבעלים, שבדרך כלל היזם משלם את שכרם.
התארגנות וקבלת החלטות
ההתארגנות מתחילה בבחירת נציגות ובמינוי עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות. הנציגות מבקשת הצעות מכמה יזמים, מציגה לכל הדיירים את אותם נתונים ומלווה את קבלת ההחלטה. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן כדאי להשקיע בהסברה ובמענה לחששות של דיירים מבוגרים ושל בעלי דירות מושכרות.
דיירים ותיקים ודירות מושכרות
בבניינים הוותיקים של יהוד גרים לצד משפחות צעירות גם דיירים מבוגרים, ויש דירות שמושכרות. בפרויקט חיזוק העבודות מתבצעות כשהדיירים בבית, ולכן חשוב לקבוע בהסכם שעות עבודה, שמירה על ניקיון ובטיחות ופתרון זמני במקרה הצורך. בפרויקט של הריסה ובנייה, המעבר לדיור חלופי דורש ליווי אישי, במיוחד לדיירים מבוגרים.
בעלי דירות שמשכירים צריכים לתאם מראש עם השוכרים את מועד תחילת העבודות או הפינוי. התייחסות מוקדמת לנושאים האלה מקטינה התנגדויות ומקצרת את הדרך לרוב שהחוק דורש.
בחירת יזם ובטוחות
יזם צריך להביא איתנות פיננסית, ליווי בנקאי והבנה של מגבלות התכנון ביהוד. בעלי הדירות צריכים לדרוש ערבות חוק מכר לכל דירה בבנייה מחדש, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים ולוח זמנים מחייב, עם פיצוי מוסכם על איחורים.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו ביהוד מתאים לחיזוק?
זה תלוי במועד הבנייה, במצב השלד, בזכויות ובמגבלות התכנון באזור. סקר הנדסי ובדיקה מול הוועדה המקומית ייתנו תשובה.
האם מגבלות הגובה מונעות התחדשות?
לא בהכרח, אבל הן עשויות להגביל את מספר הדירות הנוספות. במקרים כאלה חיזוק ותוספת מתונה יכולים להיות המסלול המתאים.
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. הרעיון דומה, אבל הזכויות נקבעות במדיניות המקומית.
האם נצטרך לצאת מהדירה בזמן החיזוק?
בדרך כלל לא. בחיזוק ותוספת הדיירים נשארים בבית, והסכם טוב קובע שעות עבודה ואמצעי בטיחות.
מי משלם על העבודות?
היזם מממן את העבודות ממכירת הדירות הנוספות. בעלי הדירות לא משלמים על החיזוק או על הבנייה בעסקה רגילה.
מה קורה אם הבניין שלנו קטן מדי לפרויקט?
לעתים אפשר לצרף אותו לבניין שכן או למתחם רחב יותר. בדיקה מול העירייה ושמאי מטעם הדיירים תראה אם יש דרך להפוך את הפרויקט לכלכלי.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות אישית עד מסירת המפתח. המשרד שלנו נמצא ברחוב ריב"ל בתל אביב.
גרים בבניין ותיק ביהוד? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.