תמ"א 38 ביבנה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 ביבנה – מדריך לבעלי דירות
בבניינים הוותיקים של יבנה, שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה, רבים מהדיירים חיים בלי מרחב מוגן, בלי מעלית ובבניין שלא תוכנן לפי התקנים העדכניים לעמידות ברעידות אדמה. במשך תקופה ארוכה תמ"א 38 הייתה הדרך המרכזית לשפר בניינים כאלה בלי שבעלי הדירות יממנו את העבודות. היום רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות, והזכויות נקבעות יותר ויותר במדיניות המקומית. המדריך מסביר מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה מחדש, מה מתאים לבניינים הטיפוסיים של יבנה, מה מקבלים בעלי הדירות ואילו בטוחות חובה לדרוש לפני שחותמים.
הבניינים הוותיקים של יבנה
הבנייה הוותיקה בעיר מרוכזת סביב המרכז הישן, ורובה שיכונים נמוכים יחסית, חלקם על עמודים, עם דירות קטנות וחדרי מדרגות צרים. בניינים כאלה סובלים לא רק מחוסר מיגון, אלא גם מרטיבות, מצנרת ישנה ומחוסר חניה. הם נמצאים בלב עיר מבוקשת, ולכן יש היגיון כלכלי בשדרוג שלהם.
לצד השיכונים יש בעיר גם בניינים קטנים יותר, עם מעט דירות, שבהם הזכויות הנוספות מוגבלות. בבניינים כאלה לא תמיד יש הצדקה לפרויקט עצמאי, ולעתים הפתרון הוא צירוף לבניין שכן או למתחם רחב יותר. בדיקה מוקדמת תראה איזו דרך אפשרית.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
בבניינים על עמודים ובבניינים שבהם השלד חלש, בנייה מחדש נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר. חיזוק מתאים כשהבניין במצב סביר וכשהמגרש קטן או שאין מקום לתכנון מחדש.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – חיזוק השלד, מרחב מוגן לכל דירה, שיפוץ חדר המדרגות והחזיתות ולעתים מעלית. היזם מוסיף דירות על הגג או בצמוד לבניין.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, ובזמן הבנייה גרים בדיור חלופי.
מה משתנה: מסלולים עירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בפועל, הוועדה המקומית קובעת אילו זכויות יינתנו, באילו אזורים ובאילו תנאים. לפעמים העירייה מעדיפה פרויקטים של מתחמים ולא של בניינים בודדים, כדי לתכנן נכון תשתיות, חניה ושטחי ציבור.
לכן לפני כל משא ומתן ביבנה כדאי לברר מה המדיניות שחלה על הבניין שלכם ועל הרחוב שלכם. הצעה של יזם שלא מבוססת על המדיניות הזו עלולה להתברר כלא מציאותית.
מה מקבלים בעלי הדירות
מרחב מוגן – לכל דירה, בחיזוק או בבניין החדש.
שדרוג הבניין – לובי, חזיתות, מערכות ולעתים מעלית.
דירה חדשה – במסלול של הריסה ובנייה, בדרך כלל עם תוספת שטח ומרפסת.
דיור חלופי – במסלול של הריסה ובנייה, לכל תקופת העבודות.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם בעלי הדירות, שבדרך כלל היזם משלם את שכרם.
איך מתארגנים בבניין
ההתארגנות מתחילה באסיפה של בעלי הדירות, בבחירת נציגות ובמינוי עורך דין שמייצג רק אותם. הנציגות אוספת מידע, מבקשת הצעות מכמה יזמים ומציגה לכל הדיירים את אותם נתונים. חשוב שלא יחתום אף אחד על מסמך מול יזם לפני שהבניין החליט יחד על הדרך.
החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן כדאי להשקיע זמן בהסברה ובמענה לחששות. בניין שמגיע למשא ומתן מאוחד משיג בדרך כלל תנאים טובים יותר.
שאלות שעולות בבניינים הוותיקים
בבניינים הוותיקים של יבנה גרים לצד משפחות צעירות גם דיירים מבוגרים, ויש דירות שמושכרות. בפרויקט חיזוק העבודות מתבצעות כשהדיירים בבית, ולכן חשוב לקבוע בהסכם שעות עבודה, אמצעי בטיחות ופתרון זמני במקרה הצורך. בפרויקט של הריסה ובנייה, המעבר לדיור חלופי דורש ליווי אישי, במיוחד לדיירים מבוגרים.
יזם שמתייחס לנושאים האלה ברצינות כבר בהתחלה מקל על ההתארגנות ומקצר את הדרך לרוב שהחוק דורש.
בחירת יזם ובטוחות
יזם צריך להביא איתנות פיננסית, ליווי בנקאי וניסיון בתכנון ובביצוע. בעלי הדירות צריכים לדרוש ערבות חוק מכר לכל דירה בבנייה מחדש, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים, ועורך דין, שמאי ומפקח מטעמם.
השוואת הצעות – לפי נתונים, בעזרת היועצים של הדיירים.
מועדים – לוח זמנים מחייב ומה קורה אם הוא לא מתקיים.
שקיפות – פירוט מלא של התמורה, המפרט והבטוחות.
שלבי הדרך
בדיקה הנדסית ותכנונית, התארגנות ובחירת נציגות, חתימות לפי הרוב שהחוק קובע, בחירת יזם, הגשת בקשה להיתר, ביצוע ומסירה. בכל שלב חשוב שיהיה לבעלי הדירות ליווי מקצועי שמייצג רק אותם.
שאלות נפוצות
האם הבניין שלנו ביבנה מתאים לחיזוק?
זה תלוי במועד הבנייה, במצב השלד, בזכויות ובמדיניות העירונית. סקר הנדסי ובדיקה מול הוועדה המקומית ייתנו תשובה.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
בבניינים חלשים או על עמודים, הריסה ובנייה מחדש נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר. חיזוק מתאים כשהשלד במצב סביר.
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. הרעיון דומה, אבל הזכויות נקבעות במדיניות המקומית.
האם נצטרך לצאת מהדירה בזמן החיזוק?
בדרך כלל לא. במסלול של חיזוק ותוספת הדיירים נשארים בבית, ורק במקרים מסוימים נדרש פינוי קצר לפי ההסכם.
מי משלם על העבודות?
היזם מממן את העבודות ממכירת הדירות הנוספות. בעלי הדירות לא משלמים על החיזוק או על הבנייה בעסקה רגילה.
מה קורה עם הגג והזכויות שעליו?
בפרויקט חיזוק ותוספת היזם מקבל את הזכות לבנות על הגג בתמורה לעבודות. חשוב שההסכם יפרט בדיוק מה נבנה, איך ומה מקבלים בעלי הדירות.
מה קורה אם הבניין שלנו קטן מדי לפרויקט?
לעתים אפשר לצרף אותו לבניין שכן או למתחם רחב יותר. בדיקה מול העירייה ושמאי תראה אם יש דרך להפוך את הפרויקט לכלכלי.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות אישית עד מסירת המפתח. המשרד שלנו נמצא ברחוב ריב"ל בתל אביב.
גרים בבניין ותיק ביבנה? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.