תמ"א 38 בטמרה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בטמרה – מדריך לבעלי דירות
בטמרה יש מבנים רבים שנבנו לפני שנכנסו לתוקף תקני הבנייה העדכניים לעמידות ברעידות אדמה, חלקם בשלבים ובלי תכנון הנדסי מלא. השאלה איך לחזק אותם, ומי יממן את החיזוק, חשובה לבטיחות של משפחות רבות. תמ"א 38 נועדה בעיקר לבתים משותפים, שבהם יזם מחזק את הבניין ובתמורה מקבל זכויות לבנות דירות נוספות. בטמרה, שבה רוב המבנים הם בתים משפחתיים, התמונה מורכבת יותר. המדריך מסביר מה ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה מחדש, מה משתנה כשרשויות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות, ומה בעלי בתים ומבנים בעיר יכולים לעשות בפועל.
למי נועדה תמ"א 38
המסלול נולד כדי לעודד חיזוק של בניינים ותיקים שאינם עומדים בתקן, בלי שבעלי הדירות יממנו את העבודות. היזם מחזק, מוסיף מרחב מוגן ומשדרג, ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן. כדי שזה יעבוד צריך בניין עם כמה בעלי דירות, זכויות בנייה נוספות וביקוש לדירות החדשות.
המסלול אינו מתאים לכל בניין. כשהבניין קטן, כשהזכויות הנוספות מעטות או כשאין ביקוש מספיק לדירות החדשות, היזם לא יוכל לממן את העבודות. במקרים כאלה צריך לבחון דרכים אחרות לחיזוק ולשדרוג.
המבנים בטמרה שבהם השאלה עולה
בטמרה יש שני סוגים עיקריים של מבנים שכדאי לבחון. הראשון הוא בניינים רב דירתיים עם בעלי דירות נפרדים, שבהם תמ"א 38 או מסלול עירוני דומה עשויים להתאים. השני, והנפוץ יותר, הוא מבנים משפחתיים בני כמה קומות שנבנו בשלבים, לעתים עם תוספות שלא תוכננו מלכתחילה לשאת את העומס.
במבנה משפחתי כזה ההחלטה היא של המשפחה, והפתרון יכול להיות חיזוק עצמאי, בנייה מחדש או עסקה עם יזם. סקר הנדסי הוא הצעד הראשון בכל מקרה.
חיזוק או הריסה ובנייה מחדש
כשהשלד חלש או כשהמבנה נבנה בשלבים בלי תכנון אחיד, בנייה מחדש נותנת בדרך כלל תוצאה בטוחה ונכונה יותר. חיזוק מתאים כשהשלד סביר וכשאין צורך לשנות את התכנון.
תמ"א 38/1 – חיזוק השלד, הוספת מרחב מוגן לכל דירה ושדרוג הבניין, כשהיזם מוסיף דירות על הגג או בהרחבה.
תמ"א 38/2 – הריסת הבניין והקמת בניין חדש, שבו בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות והיזם מוכר את הדירות הנוספות.
מסלולים עירוניים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הוועדה המקומית קובעת את הזכויות לפי אזורים. בטמרה, כמו ביישובים נוספים, חשוב לברר מול הוועדה מה המדיניות העדכנית, אילו אזורים מת אימים להתחדשות ומה הדרישות לגבי דרכים, חניה ותשתיות.
התשובה לשאלות האלה קובעת אם יש פרויקט כלכלי, ולכן כדאי לקבל אותה לפני כל משא ומתן.
מה אפשר לעשות עם בית משפחתי ישן
סקר הנדסי – בדיקה של מצב השלד והיסודות, כדי להבין מה הסיכון ומה הפתרון.
חיזוק עצמאי – עבודות חיזוק במימון המשפחה, עם מהנדס ובהיתר.
בנייה מחדש – הריסה ובנייה של מבנה חדש, בעצמכם או בעסקת קומבינציה עם יזם.
הסדרת היתרים – בדיקה והסדרה של חלקים שנבנו בלי היתר, כתנאי לכל פרויקט.
שיקולים משפחתיים וקהילתיים
בטמרה החלטה על חיזוק או על בנייה מחדש היא לרוב החלטה משפחתית, שנוגעת לכמה דורות. הורים מבוגרים שגרים בקומת הקרקע, בנים שבנו מעליהם ונכדים שמחפשים דירה – לכל אחד מהם צרכים אחרים. תכנון נכון יכול לתת מענה לכולם, למשל בדירה נגישה להורים ובדירות נפרדות לילדים.
כדאי לקיים שיחה משפחתית מסודרת לפני שפונים לאנשי מקצוע, להגדיר מה חשוב לכל אחד ולמנות נציג שידבר בשם כולם. כך קל יותר לקבל החלטות ולהגיע לפתרון שמקובל על כל המשפחה.
מה מקבלים ומה דורשים בבניין משותף
בפרויקט בבניין משותף בעלי הדירות מקבלים מרחב מוגן, שדרוג של הבניין ולעתים מעלית, או דירה חדשה במסלול של בנייה מחדש. עליהם לדרוש ערבות חוק מכר לכל דירה בבנייה מחדש, ערבות ביצוע בחיזוק, ערבות לשכר דירה, ביטוחים, ועורך דין, שמאי ומפקח מטעמם, שבדרך כלל היזם משלם את שכרם.
כדאי גם לשאול את הוועדה המקומית אם יש תוכנית חדשה שמקודמת לשכונה, כי היא עשויה לשנות את הזכויות ואת האפשרויות.
בדיקות מוקדמות לפני שמתחילים
לפני שפונים ליזם כדאי לבדוק את מצב הרישום, את ההיתרים הקיימים, את מצב השלד ואת המדיניות התכנונית באזור. בטמרה, שבה חלק מהקרקעות בבעלות משותפת וחלק מהמבנים הורחבו בשלבים, הבדיקות האלה חשובות במיוחד. הן חוסכות זמן ומאפשרות לנהל משא ומתן על בסיס עובדות.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חלה על בית פרטי בטמרה?
המסלול נועד בעיקר לבתים משותפים. לבית פרטי או למבנה משפחתי מתאים לבחון חיזוק עצמאי, בנייה מחדש או עסקת קומבינציה.
איך יודעים אם המבנה שלנו צריך חיזוק?
סקר הנדסי של מהנדס קונסטרוקציה ייתן תשובה. הוא בודק את השלד, את היסודות ואת התוספות שנבנו לאורך השנים.
האם תמ"א 38 עדיין בתוקף?
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל באזור שלכם.
מה קורה אם חלק מהמבנה נבנה בלי היתר?
זה נפוץ ואפשר לטפל בזה, אבל צריך להסדיר או להתייחס לכך כחלק מהפרויקט. בנייה מחדש לפי היתר פותרת את הבעיה לג מרי.
מי משלם על החיזוק בבניין משותף?
במסלול עם יזם, היזם מממן את העבודות ממכירת הדירות הנוספות, ובעלי הדירות לא משלמים על החיזוק.
האם אפשר לחזק רק חלק מהמבנה?
חיזוק נעשה לפי תכנון של מהנדס לכל המבנה, כי השלד פועל כמכלול. לכן חיזוק חלקי אינו מומלץ, ויש לבחון פתרון שמתייחס לבניין כולו.
מה ההבדל בין חיזוק עצמאי לעסקה עם יזם?
בחיזוק עצמאי המשפחה מממנת ושולטת בכל התהליך. בעסקה עם יזם המימון עליו, ובתמורה הוא מקבל זכויות לבנות ולמכור דירות על המגרש.
למה קובי אלקיים נ דל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, תמ"א 38, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. הגב שלנו הוא שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הנכסים באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הבניין או הבית המשפחתי שלכם בטמרה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.