תמ"א 38 בפתח תקווה: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בפתח תקווה: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בפתח תקווה יש בניינים ותיקים רבים, במרכז העיר ובשכונות כמו כפר גנים, הדר גנים ועמישב. רבים מהם נבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף, ללא ממ"ד ומעלית. תמ"א 38 והתוכניות העירוניות שמחליפות אותה מאפשרות לחזק אותם או לבנות אותם מחדש. המדריך מסביר לבעלי דירות בפתח תקווה איך לבדוק מה חל על הבניין, איזה מסלול מתאים, מה צריך להיות בהסכם ואיך בוחרים יזם.
המסגרת התכנונית בפתח תקווה
בפתח תקווה, כמו ברוב ערי גוש דן, התוכנית הארצית מוחלפת בתוכניות עירוניות להתחדשות. העירייה קובעת היכן מתאים חיזוק, היכן הריסה ובנייה והיכן מתחם רחב, ולכן הבירור מול הוועדה המקומית הוא הצעד הראשון.
בפתח תקווה, בניינים לאורך ציר ז'בוטינסקי וליד תחנות הקו האדום עשויים ליהנות ממדיניות שמעודדת ציפוף, ולכן לעיתים הריסה ובנייה עם זכויות מוגדלות היא המסלול המועדף. בשכונות שקטות יותר, חיזוק ותוספת יכולים להתאים.
בשכונות כמו כפר גנים והדר גנים, שבהן יש בניינים נמוכים על מגרשים גדולים יחסית, הריסה ובנייה יכולה לאפשר תכנון טוב יותר עם חניה ושטחים ירוקים. במרכז העיר, שבו הבניינים צפופים יותר, השיקולים שונים.
המסלולים והבחירה ביניהם
הבחירה נעשית על בסיס בדיקה הנדסית של הבניין, בדיקה שמאית של הכלכליות ורצון הדיירים. כדאי לעשות את הבדיקות האלה מטעם הדיירים, לפני שמתחילים משא ומתן עם יזם.
חיזוק ותוספת – חיזוק, ממ"ד, מעלית וקומות נוספות, והדיירים נשארים בבית
הריסה ובנייה – בניין חדש, דירה חדשה ודיור חלופי בזמן הבנייה
הצטרפות למתחם – כשהבניין בתוך אזור שמתוכנן לפינוי בינוי
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות מייצג רק אותם ובונה את ההסכם. בחיזוק ותוספת הוא דורש ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק.
ההסכם כולל גם מפרט, תוכנית לכל דירה, לוח זמנים, פיצוי על איחור ומפקח מטעם הדיירים. בבניינים עם חנויות בקומת הקרקע, ההסכם צריך להסדיר גם את מעמדן.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שונה בין המסלולים, ואינו דורש הסכמה של כולם. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין, שבוחנת גם את מצבם של דיירים מבוגרים.
בבחירת יזם בפתח תקווה, בדקו ניסיון בעיר, פרויקטים שהשלים, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. השוו כמה הצעות על בסיס מסמך דרישות אחיד, ובדקו את התחשיב שמאחורי כל אחת.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
בפתח תקווה, משך שלב ההיתר תלוי במסלול: בחיזוק ותוספת הוא בדרך כלל קצר יותר, ובהריסה ובנייה עם זכויות מוגדלות הוא עשוי להתארך. ההסכם צריך לקבוע מועדי יעד לכל שלב, מהגשת הבקשה ועד המסירה, ולתת לדיירים זכות לצאת ממנו אם היזם אינו עומד בהם.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות בפתח תקווה בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בזמן העבודות, מפקח מטעם הדיירים מלווה את הביצוע ומדווח ל נציגות. בסיום, הדירות נבדקות מול המפרט, והיזם מתקן ליקויים ומשלים את הרישום בטאבו.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בפתח תקווה
האם קרבה לקו האדום משפיעה
היא יכולה להגדיל את הזכויות ולעודד הריסה ובנייה, אבל צריך לבדוק את המדיניות לגבי הבניין הספציפי.
מה קורה עם החנויות בקומת הקרקע
ההסכם צריך להסדיר את מעמדן, כולל תמורה לבעלי החנויות אם יש.
האם צריך בדיקה הנדסית לפני שבוחרים יזם
כן, בדיקה מטעם הדיירים עוזרת להבין איזה מסלול מתאים ולהשוות הצעות.
מה קורה עם המשכנתא על הדירה
בהריסה ובנייה המשכנתא עוברת לדירה החדשה, והיזם נותן לבנק ערבות בתקופת הבנייה.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת אלקיים היא קבוצה משפחתית עם שורשים מאז 1945 ושלושה דורות של פעילות, שמשרדיה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב. תחומי העיסוק שלה הם יזמות, פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, והיא מגבה את לקוחותיה בחברות מגבות, בשותפים ובערבויות. השירות ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב