תמ"א 38 בבת ים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
תמ"א 38 בבת ים: מדריך לבעלי דירות ולנציגות הבניין
בבת ים יש בניינים ותיקים רבים, במרכז העיר ובשכונות כמו רמת יוסף ורמת הנשיא, שנבנו לפני כניסת תקן רעידות האדמה לתוקף. חלקם עומדים קרוב לים, וחשופים לאוויר ימי שפוגע בשלד ובמערכות. תמ"א 38 והתוכניות העירוניות שמחליפות אותה מאפשרות לחזק את הבניינים האלה או לבנות אותם מחדש. המדריך מסביר לבעלי דירות בבת ים איך לבחור מסלול, מה צריך להיות בהסכם ואיך לבחור יזם.
המסגרת התכנונית בבת ים
בבת ים, התוכנית הארצית מוחלפת במדיניות עירונית שמעודדת במקומות רבים הריסה ובנייה על פני חיזוק. לכן כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם לפני שמתחילים לנהל משא ומתן.
בבת ים, הקרבה לים ולקו האדום של הרכבת הקלה משפרת את הביקוש לדירות חדשות, ולכן גם את הכלכליות של פרויקטים. באזורים קרובים לקו החוף חלות מגבלות תכנון נוספות, שיש לבדוק מראש.
איזה מסלול מתאים
בבניינים קרובים לים, קורוזיה בברזל הזיון היא בעיה נפוצה, ולכן לעיתים הריסה ובנייה היא הפתרון הבטוח והכלכלי יותר, גם כשהבניין נראה במצב סביר מבחוץ.
בבניינים ישנים על עמודים, סגירת קומת העמודים והפיכתה לדירות או לשטחים משותפים היא חלק נפוץ מהתוספת. גם זה צריך להיות מוגדר בתוכניות ובהסכם, כולל השימוש בשטחים החדשים.
חיזוק ותוספת – לבניינים עם שלד סביר, שבהם הדיירים נשארים בזמן העבודות
הריסה ובנייה – לבניינים שנפגעו מאוויר ימי או ששלדם חלש, עם דיור חלופי ודירה חדשה
בדיקה הנדסית – מהנדס מטעם הדיירים בודק את מצב השלד ואת הנזק מקורוזיה
עורך הדין והבטוחות
עורך הדין של הדיירים דורש בחיזוק ותוספת ערבות ביצוע, ביטוח ואחריות לנזקים, ובהריסה ובנייה ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות לבנק המשכנתא וערבות בדק. הוא גם קובע מפרט מפורט, כולל חומרים עמידים לאוויר ימי, איטום ומערכות.
ההסכם צריך לכלול לוח זמנים, מנגנון פיצוי על איחור ומפקח מטעם הדיירים שמלווה את העבודות.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק קובע רוב מיוחס של בעלי הדירות, שונה בין המסלולים, ואינו מחייב הסכמה של כולם. כשיש מתנגדים, אפשר לפנות למפקחת על רישום המקרקעין.
בבחירת יזם בבת ים, בדקו ניסיון בבניינים קרובים לים, פרויקטים שהשלים בעיר, ליווי בנקאי ואיתנות פיננסית. היזהרו מהצעות שאינן כוללות בדיקה הנדסית מעמיקה של השלד.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
בבת ים, קבלת ההיתר עשויה להתארך בבניינים קרובים לחוף, שבהם נדרשים אישורים נוספים. לאחר מכן מגיע הביצוע, ובהריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי למשך תקופת הבנייה. ההסכם צריך לקבוע מועדי יעד ברורים ומנגנון יציאה, כדי שהבניין לא יישאר תקוע.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות בבת ים ובדרום גוש דן בחיזוק, בתוספת ובהריסה ובנייה, כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות.
בבת ים, כשכמה בניינים ברחוב עוברים התחדשות במקביל, יש משמעות לתיאום בין הפרויקטים: דרכי גישה, חניה ורעש. יזם מנוסה ידע לתכנן את העבודות כך שהפגיעה בדיירים תהיה מינימלית.
שאלות נפוצות – תמ"א 38 בבת ים
האם הקרבה לים משפיעה על הבניין
כן, אוויר ימי מאיץ קורוזיה בשלד, ולכן בדיקה הנדסית חשובה במיוחד בבת ים.
האם אפשר לקבל נוף לים בדירה החדשה
זה תלוי במיקום הבניין ובתכנון, ונקבע בהסכם.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
תמ"א 38 עוסקת בבניין בודד, ופינוי בינוי במתחם של כמה בניינים עם תכנון רחב יותר.
האם בזמן העבודות מותר לי להשכיר את הד ירה
כן, בחיזוק ותוספת הדירה נשארת בשימוש, אבל כדאי ליידע את השוכרים על העבודות ועל ההשלכות שלהן.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, מקבוצת אלקיים, פועלת מתל אביב, מרחוב ריב"ל 37, ונשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות של עשייה. הקבוצה עוסקת ביזמות, בהתחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 – בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומעמידה ללקוחותיה חברות מגבות, שותפים וערבויות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב