תמ"א 38 בבני ברק – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בבני ברק – מדריך לבעלי דירות
בבני ברק יש מספר גדול של בניינים ותיקים, רבים מהם על עמודים או עם קומת קרקע מסחרית, בלי מעלית ובלי ממ"ד, שנבנו לפני שהוחמרו דרישות התכן לרעידות אדמה. בעיר כל כך צפופה, שבה כמעט אין קרקע לבנייה חדשה, תמ"א 38 הייתה אחת הדרכים לחזק בניינים, להוסיף ממ"דים ומעליות ולהגדיל דירות. היום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת מדיניות לכל רחוב ושכונה. בעלי דירות בבני ברק צריכים להבין את שני המסלולים, את המדיניות החדשה ואת הצרכים המיוחדים של העיר. המדריך מסביר מה חשוב לבדוק ואיך בוחרים יזם.
חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה
במסלול החיזוק מחזקים את הבניין הקיים, מוסיפים ממ"ד לכל דירה, מעלית ולעיתים מרפסות, והיזם מממן זאת מדירות שהוא בונה על הגג. במסלול ההריסה והבנייה הבניין נהרס ונבנה מחדש, ובעלי הדירות מקבלים דיר ות חדשות וגדולות יותר.
תמ"א 38/1 – הדיירים נשארים בבית בזמן העבודות, והבניין מחוזק ומשודרג.
תמ"א 38/2 – מעבר לדיור חלופי, בניין חדש לגמרי ודירה חדשה.
הבניינים הוותיקים של בני ברק
בשכונות כמו שיכון ה', פרדס כץ, קריית הרצוג ורמת אלחנן, ולאורך רחובות ותיקים במרכז העיר, יש בניינים נמוכים שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה. חלקם עומדים על עמודים, שהם נקודת תורפה ברעידת אדמה, ובחלקם יש חנויות בקומת הקרקע. בניינים כאלה הם המועמדים העיקריים לחיזוק או להריסה ובנייה.
בני ברק היא עיר שבה בניין אחד משמש לא פעם גם לבית כנסת קטן, לגן ילדים או לעסקים קטנים. פרויקט ה תחדשות צריך לקחת את השימושים האלה בחשבון ולתכנן להם פתרון, זמני וקבוע.
המדיניות העירונית החדשה
עם המעבר למסלולים עירוניים, העירייה קובעת אילו רחובות ומתחמים מתאימים לחיזוק, אילו להריסה ובנייה ואילו לאיחוד של כמה בניינים. המדיניות יכולה לקבוע גובה, צפיפות, שטחי ציבור ודרישות חניה. לפני שחותמים עם יזם, בדקו מה המדיניות לגבי הבניין שלכם, כדי לא להתחייב על בסיס זכויות שלא יאושרו או כדי לא לפספס זכויות גדולות יותר שהמדיניות מאפשרת.
במקרים רבים המדיניות העירונית מעודדת איחוד של כמה בניינים סמוכים לפרויקט אחד, שמאפשר חניה תת קרקעית, שטחים לציבור ודירות גדולות יותר. אם הבניין שלכם קטן או עומד על מגרש צר, כדאי לבדוק עם השכנים בבניינים הסמוכים אם גם הם מעוניינים, ולפנות יחד לעירייה ולבדיקת היתכנות.
תכנון שמתאים לתושבים
התחדשות בבני ברק היא הזדמנות לתקן את מה שחסר בבניינים הוותיקים. הרחבה של הדירות בממ"ד ובחדר נוסף, מרפסות סוכה פתוחות לשמיים, מעלית שבת, מקום לעגלות, מחסנים וכשאפשר גם חניה. בבניינים שבהם יש חנויות, כדאי לתכנן מחדש את החזית המסחרית כך שתשרת את הרחוב ותשפר את ערך הבניין כולו.
מה מקבלים בעלי הדירות
במסלול החיזוק: חיזוק מבני, ממ"ד שמגדיל את הדירה, מעלית, שיפוץ חזיתות, לובי ומערכות, ולעיתים מרפסת. במסלול ההריסה והבנייה: דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, ודיור חלופי. בעיר שבה קשה מאוד למצוא דיור חלופי גדול מספיק, ההסכם צריך להבטיח דמי שכירות שמאפשרים למשפחה לגור קרוב, בתוך העיר או בסמוך לה. היקף התמורה נבדק על ידי שמאי מטעם הבעלים.
גם במסלול החיזוק כדאי לבדוק מה קורה עם השטחים המשותפים: חדר מדרגות, לובי, מקלט וגג. בבני ברק המקלט משמש לא פעם את הדיירים לשימושים שונים, ובתכנון החדש אפשר לשפר אותו או להחליף אותו בממ"דים בכל דירה. כל שינוי כזה צריך להיות מוסכם ומפורט בהסכם.
הסכמה בבניין ודיירים מסרבים
החוק קובע רוב מיוחד לביצוע עבודות כאלה, ומנגנון לטיפול בדייר שמסרב באופן בלתי סביר. בבני ברק, שבה הקהילה מגובשת, הסכמה נבנית בדרך כלל דרך שיחה פתוחה, נציגות מוערכת ולעיתים גם התייעצות עם רבני הקהילה. כדאי לתת מענה מיוחד לדיירים מבוגרים, לבעלי חנויות ולמי שמשכיר את הדירה.
בחירת יזם ובטוחות
בחרו יזם עם גב פיננסי, ליווי בנקאי וניסיון בעבודה בבניינים מאוכלסים בעיר צפופה, שבה לוגיסטיקה, חניה ורחובות צרים הם אתגר. דרשו הסכם שבו כל הבטוחות מפורטות.
בקשו מכל יזם להציג גם את תוכנית ההתארגנות באתר: היכן יעמוד המנוף, איך תישמר הגישה לבניין ולחנויות, איך יוגנו הולכי הרגל ברחוב ואיך תטופל החניה בזמן העבודות. ברחובות הצרים והעמוסים של העיר, תכנון לוג יסטי טוב מונע מחלוקות עם השכנים ועם העירייה.
ערבות ביצוע – להשלמת העבודות בבניין הקיים.
ערבות חוק מכר – לכל דירה חדשה במסלול הריסה ובנייה.
ביטוח – לדירות, לדיירים ולצד שלישי.
התחייבות לשמירת שבת – שלא יתבצעו עבודות בשבתות ובחגים.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לעשות תמ" א 38 בבני ברק?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות. כדאי לבדוק מול העירייה מה המסלול הזמין לבניין שלכם ומה המדיניות לרחוב.
הבניין שלנו על עמודים, זה מסוכן?
בניינים על עמודים נחשבים פגיעים יותר ברעידת אדמה, ולכן כדאי לבדוק אותם בעדיפות. מהנדס קונסטרוקציה ייתן תמונה מדויקת.
יש בבניין שלנו בית כנסת או חנויות, מה קורה איתם?
הם חלק מהפרויקט. ההסכם צריך לקבוע פתרון זמני בזמן העבודות ותכנון קבוע בבניין המשודרג או החדש.
מה עדיף, חיזוק או הריסה?
זה תלוי במצב המבנה, בגודל המגרש ובמדיניות העירונית. במקרים רבים הריסה ובנייה מאפשרת דירות גדולות יותר וחניה, אבל דורשת מעבר זמני.
כמה זמן לוקח פרויקט כזה בבני ברק?
מההתארגנות ועד סיום העבודות עוברות בדרך כלל כמה שנים. הזמן תלוי בקצב החתימות, בהליכי התכנון ובמורכבות העבודה ברחוב צפוף.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. אנחנו מלווים כל בניין באופן אישי עד מסירת המפתח, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
גרים בבניין ותיק בבני ברק? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.